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[뉴스후] 역전세·깡통전세 공포 현실화…내 전세보증금 어떻게 지키나?


머니투데이방송 이지안 기자aeri2000@naver.com2019/07/09 12:23

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[앵커멘트]
앞서 뉴스 리포트로 갭투자 연쇄 파산 사태에 대해 들어봤습니다. 빌라 수백채를 소유한 임대사업자가 파산하면서 갭투자 후폭풍이 거센 상황입니다. 왜 이런 사태가 발생하게 됐고, 피해 세입자들은 어떻게 대처해야하는지 건설부동산부 이지안 기자와 함께 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

[기사내용]
앵커 1) 갭투자 피해사례가 심각한 것 같아요. 갭투자 연쇄 부도 어떻게 하다가 이런 상황까지 오게 된거죠?

기자 1) 갭투자는 간단히 말하면 전세보증금을 끼고 집을 사는 것입니다.

매매가격이 3억인 집의 전세금이 2억5,000만원 이라고 한다면 5,000만원만 가지고 집을 사는 것입니다.

나머지 금액 2억5,000만원은 전세보증금으로 충당하는건데요.

집값이 오르고 또 전세보증금도 오르는 추세라면 괜찮은 투자방법이 될 수도 있습니다.

하지만 그 반대의 경우에는 상황이 곤란해 지게 되는데요.

집값이 2억5,000만원 미만으로 떨어지면 세입자들의 전세금을 돌려주지 못하면서 깡통전세가 되는 거죠.

강서구 빌라 갭투자 파산은 임대사업자가 수백채의 빌라를 갭투자로 사들인 경우인데요.

수백채 중 몇 곳의 전세보증금 반환이 안되면서 줄이어 파산하게 된 경우입니다.


앵커2) 강서구 뿐 아니라 최근에는 수원에서도 비슷한 사건이 있었죠?

기자2) 서울 강서구뿐 아니라 수원 원천동 원룸 밀집지역에도 수백명의 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 갭투자자 피해가 발생했습니다.

수원 원천동 임대사업자 변모씨는 일대에 총 26개 건물, 820여가구의 주택을 갭투자 방식으로 매입했지만 한두곳의 전세보증금 반환이 밀리면서 연쇄적으로 파산한 것입니다.

대부분 피해자는 신혼부부 및 사회초년생으로 현재 피해 규모만 5,000억원인데요.

아직 피해 사실을 인지하지 못한 사례까지 더해진다면 피해는 더 커질 것으로 전망되고 있습니다.


앵커3) 현재 갭투자 피해자들은 어떻게 대처하고 있죠? 보증금이 많게는 수억원인 만큼 피해가 막심할 것으로 예상되는데요.


기자3) 세입자들은 대부분 신혼부부나 사회초년생들인데, 거의 전 재산을 돌려받지 못하게 됨에 따라 피해가 더 큰 상황입니다.

피해 세입자들은 묵시적 갱신을 이용해 계속 거주하거나 경매를 진행해 전세금을 회수하는 방법이 있습니다.

하지만 보증금 반환 청구 소송과 경매가 언제 이뤄질지 장담할 수 없는데다가 경매를 진행한다해도 빌라의 경우 감정가가 낮게 나오는 경우가 많아 보증금 일정 부분은 손실이 불가피합니다.

아울러 경매에서 낙찰된다고 해도 전세계약을 맺은 순서대로 배당이 이뤄지는 만큼 나중에 계약한 세입자는 보증금을 날릴 가능성도 높습니다.

대부분 피해자가 신혼부부라고 말씀드렸는데요. 신혼부부들은 전세로 몇년 살다가 청약가점을 높여 아파트를 분양받으려는 계획이 많은데요. 이번 갭투자 파산으로 아파트 내집 마련 꿈은 물거품이 될 수밖에 없는 상황입니다.


앵커4) 보통 전세계약을 할때 부동산 등기부등등본도 떼어보고 하는데 그걸로는 갭투자 부실을 파악할 수 없는건가요?


기자4) 주택 전세를 계약할때 등기부등본을 떼어보고 관련 건물에 가압류·가등기·가처분 등기가 설정돼 있는지 살펴보곤 하는데요.

하지만 이번 사례에는 갭투자자가 은행 대출 없이 한곳에서 보증금을 받아 다른 주택의 보증금을 메우고 하는 형식이었기 때문에 등기부등본으로는 사전에 파악할 수가 없었습니다.

또 현행법상 전세계약이 체결되기 전까지는 다른 세입자의 보증금과 확정일자 현황이 공개되지 않는 만큼 피해자들이 속수무책으로 당할 수 밖에 없었습니다.

강서구 갭투자 연쇄 파산 사건은 또 거의 한 곳의 공인중개사와 계약을 했었는데요.

피해자들은 임대사업자와 공인중개사가 마음먹고 세입자를 속이려 한다면 전세계약전 세입자들이 전혀 낌새를 알아차릴 수 없는 구조라고 설명하고 있습니다.


앵커5) 갭투자 피해 중 다세대, 빌라, 원룸 비중이 큽니다. 앞으로 전세계약을 할때 주의해야할 점 알려주시죠.

기자5) 아파트는 부동산 경기가 꺾이더라도 가격 변동폭이 그다지 크지 않습니다.

하지만 원룸과 오피스텔, 다가구 주택은 부동산 경기가 조금만 껶여도 매매가가 급락하는등 가격변동폭이 큰데요.

특히 건축법상 집주인이 1명인 다가구주택은 상당수가 거액의 대출을 끼고 있는데다, 여러 가구가 세들어사는 특성상 건물이 경매에 넘어가도 선순위 세입자에 밀려 전세보증금을 받지 못할 가능성도 큽니다.

따라서 전세가격이 매매시세의 70~80%가 넘으면 계약하지 않거나 반전세로 하는게 좋고요.

또 전세를 계약하기 전 등기부등본을 꼼꼼히 살펴봐서 가처분, 가등기가 설정된 집은 피하는 것이 좋겠습니다.

앵커) 부동산 경기가 출렁이면서 갭투자 파산 사례가 잇따르고 있습니다. 정부의 조금 더 세심한 대책과 세입자들 역시 계약전에 더 꼼꼼하게 따져봐야겠습니다. 이지안 기자와 함께 했습니다.


이지안 머니투데이방송 MTN 기자

이지안기자

aeri2000@naver.com

넓고 깊게 보는 기자가 되겠습니다.

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