"민간 분양가상한제 도입하면 서울 집값 1.1% 하락"

민간택지로 분양가상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택 가격이 연간 1.1% 떨어질 것이란 분석이 나왔다.

국토연구원(원장 강현수) 주택토지연구본부 부동산시장연구센터는 29일 분양가상한제 확대 도입에 대한 영향을 점검하고, 2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제를 제시했다.

연구원에 따르면 최근 연구결과 분양가는 재고주택(기존 주택) 가격에 지속적인 영향을 주는 효과가 있다. 즉 높은 분양가가 주변 재고주택 가격을 동반 상승시키는 효과가 있다는 의미다.

이런 상황에서 분양가상한제 확대 도입은 주택시장 안정요인으로 작용할 것이란 전망이다.

현재 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대할 경우 상대적으로 규제의 영향을 덜 받는 재건축 일부 단지와 재개발 단지에 대한 쏠림현상이 완화될 것이란 예상이다.

이들 단지의 예상 개발이익이 줄어들면서 높은 자본이득을 얻으려는 투자수요가 감소할 것으로 보이며, 높은 분양가로 인해 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단될 것이란 설명이다.

국토연구원 분석 결과 서울에 민간택지 분양가상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택매매가격은 연간 1.1%포인트(p) 하락 효과가 전망된다.

분양가상한제의 주택공급 위축 효과에 대한 우려가 존재하지만, 최근 주택공급이 많았고 3기 신도시 등 주택공급 관련 계획이 있어 주택공급 위축 가능성은 별로 없을 것이란 관측이다.

지난해 주택준공실적은 62만7,000가구로 크게 증가했으며, 최근 3년간 주택인허가실적도 장기평균치를 넘어서 당분간 준공물량은 높은 수준을 유지할 것으로 예상된다.

과거 2007년 민간택지 분양가상한제 도입 직후 인허가 감소는 금융위기와 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강했으며, 2010년부터는 분양가상한제 시행 상황에서도 인허가물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복해 주택공급 위축 문제는 우려할 만한 수준이 아닌 것으로 나타났다는 지적이다.

2019년 주택시장 전망 <자료=국토연구원>

한편 연구원이 2019년 주택시장을 전망한 결과 주택시장 국면상 수축 또는 둔화국면 진입, 정부 정책 등의 영향으로 주택시장은 약세를 보일 것으로 전망됐다.

주택매매가격 순환국면 분석 결과, 올해 1분기 현재 전국·지방은 수축국면을 보이고 있으며 수도권은 둔화국면을 보이고 있다.

정부의 주택시장 안정대책이 효과를 내고 있고, 경제 전망에 대한 불확실성 증대로 주택시장 하방압력이 존재하고 있는 상황이다.

단 유동성 증가와 최근 금리인하, 지역별 개발호재 등은 지역별 주택시장 불안요인으로 작용할 가능성도 상존한다.

연구원은 향후 △주택시장 정책의 일관성과 지역별 맞춤형 정책 기조 유지 △범부처 유기적 연계를 통한 정책 대응력 유지 △사전적 대응능력 강화 등이 필요하다고 꼽았다.

특히 재건축·재개발 단지 등 시장 불안요인 사전 차단을 위해 민간택지에 대한 분양가상한제 시행을 검토할 것을 제안했다.

이와 함께 주거복지로드맵·3기 신도시 등 주택 공급정책을 신속하게 수행해 장기적인 주택공급 위축 우려 불식시키고, 전매제한 강화·개발이익환수를 병행 추진하는 대안을 고려해야 한다고 조언했다.

또한 최근 금리인하와 유동성 증가가 주택시장 불안요인으로 작용하지 않도록 유동성 관리를 강화할 것을 제시했다.

이 외에도 △점진적 주택 보유세 강화 △전월세신고제 도입을 통한 주택임대차 정보시스템 구축 △유한책임대출 확대 등을 세부 정책과제로 들었다.