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정부는 민간택지 분양가상한제 긍정론 기대감, 전문가들은 글쎄?

전문가 "시기별로 연구결과 제각각, 정책 일관성 고려해야"
건설업계 "수익성 저하로 공급 위축…소규모 정비사업 치열해질 듯"

머니투데이방송 문정우 기자mjw@mtn.co.kr2019/08/12 11:52

이문기 국토교통부 주택토지실장이 12일 정부세종청사 국토부 기자실에서 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진' 방안을 설명하고 있다. (사진=뉴스1)

민간택지 분양가 상한제 확대 적용을 두고 정부는 집값이 안정화되고 주택 공급에 문제가 없다고 강조하고 있다. 하지만 전문가들 사이에서는 문제점을 조목조목 지적하면서 향후 전망에 대한 분석이 엇갈리고 있다.

국토교통부는 12일 민간택지 분양가 상한제 확대 방안을 발표했다. 핵심은 분양가상한제 적용 기준을 '투기과열지구'로 완화하고 시세차익을 노린 투기수요를 차단하기 위해 전매제한 기간을 최대 10년으로 확대했다.

정부는 이번 대책이 집값 안정화에 기여할 것으로 기대하고 있다. 최근 1년간 서울 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았는데 이런 분양가 상승이 일반 집값까지 끌어올렸다는 분석에서다.

결국 분양가를 잡으면 일반 집값도 잡힐 것이란 구상이다. 국토연구원에 따르면 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트값의 연간 1.1%포인트 하락 효과가 있다고 전망했다.

반면 전문가들 사이에서는 시기가 적절하지 않다는 의견이 지배적이다.

양지영 R&C 연구소 소장은 "분양가가 높아지면 기존 아파트를 끌어올리는 효과를 줄 수 있지만 그보다 일반 아파트가 오르면서 분양가를 끌어올린 요인이 더 크다"며 "청약시장 규제보다는 기존 시장 안정을 위한 고민이 더 필요한 시기라 본다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "단기적으로 안정효과가 나타날 수 있지만 중장기적으로 집값이 오를 가능성이 있는 연구 결과도 있다"며 "시기별로 다르게 나타날 수 있어 시장 안정 효과를 기대하기는 쉽지 않다"고 설명했다.

그러면서 "다른 쪽에서는 경기부양을 위해 노력하는데 부동산에서는 경기하강을 유도하고 있어 겅시경제적으로 봤을 때 정책의 일관성이나 전반적인 안정 효과를 보기는 무리가 있어 보인다"고 덧붙였다.


주택공급 위축 논란도 여전하다. 정부는 분양가 상한제가 주택 공급에 영향을 주지 않을 것으로 강조하고 있다. 지난 2007년 분양가 상한제 시행 후(2008~2009년) 서울 인허가 감소는 금융위기, 상한제 시행 전 밀어내기 법 인허가에 따른 기저효과라는 분석에서다.

이문기 국토부 주택토지실장은 "일부 걱정처럼 사업이윤 축소에 따른 공급위축은 크지 않을 것"이라며 "착공, 관리처분인가 10만가구가 넘는데 꾸준히 나오고 있고 물량 감소 크지 않다"고 전했다. 국토부는 수도권 30만가구 공급 계획에 따라 서울 내 4만가구 공급, 기존 택지와 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대할 예정이다.

하지만 서울 주택공급 위축에 대한 우려는 계속될 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울처럼 택지난이 만성화된 지역은 장기적으로 정비사업 이익감소가 주택공급 위축 문제로 이어질 수 있어 수요·공급 교란이 장기 집값안정 효과를 저하시킬 수 있다"며 "도심 내 공공임대주택 확보나 서울 등 수도권 3기 중소택지 조기 공급 등의 안배가 필요할 전망"이라고 내다봤다.

양지영 R&C 연구소 소장은 "서울 주택 공급은 재개발·재건축이 유일한데 잇따른 재건축 규제는 서울 주택 공급의 문을 닫은 것과 마찬가지"라며 "서울 수요 분산을 위해 추진한 3기 신도시 역시 실망스러운 상황에 자사고(자율형사립고) 지정 취소 등으로 외곽으로 나갔던 수요가 다시 서울로 유턴하고 있어 결국 수급불균형으로 서울 집값 상승이란 악순환이 반복될 수 있다"고 전망했다.

건축비가 내려가면서 품질도 낮아질 것이란 지적에 대해 정부는 부정적인 시각을 보였다. 과거의 획일적인 분양가 규제가 아니라 '택지+건축비' 이하로 가격을 설정하도록 하면서, 사업장 별로 품질 향상을 위해 가산비도 반영될 수 있도록 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "향후 일반에게 공급하는 20가구 이상의 민간 공동주택(아파트 등)이라면 사실상 분양가격을 택지비(택지의 감정평가액(공시가격, 예외 실거래가)+택지비 가산비))와 건축비(기본형건축비+건축비 가산비)로 한정해 민간 아파트 분양가는 현재보다 낮아질 것"이라고 말했다.

하지만 주택건설업계는 공급 위축으로 주택 시장 불안정을 초래할 수 있다는 점에서 반발하고 있다. 건설업계 관계자는 "민간택지 주택사업을 중심으로 하는 건설사 입장에서는 부담이 될 수 밖에 없다"며 "수익성 저하로 자금 동원이 어려워지면서 소규모 정비사업 등에 집중하며 다른 부작용이 나타날 수도 있다"고 언급했다.



문정우 머니투데이방송 MTN 기자

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