"분양가 70~80%로 떨어질것"…민간택지 분양가상한제 효과는?

이문기 국토교통부 주택토지실장 <사진=뉴스1>

정부가 12일 서울 전역 등 투기과열지구를 대상으로 민간택지 분양가 상한제를 적용하기로 했다.정부는 향후 분양가가 70~80% 정도 낮아질 것으로 관측했다.

이문기 국토교통부 주택토지실장은 "분양가 상한제 적용 시뮬레이션 결과 시세 대비해서 70~80%정도의 분양가가 가능할 것으로 보고 있다"고 말했다. 다만 구체적인 시뮬레이션 자료는 추정치인 만큼 공개가 불가능하다고 설명했다.

국토부에 따르면 지난 6월 기준 최근 1년간 서울 아파트 분양가 상승률은 21.02%로 기존 주택 가격 상승률 5.74%보다 3.7배 정도 높다. 국토부는 분양가 상한제가 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가 책정을 통해 시장 전반의 가격 안정에 도움이 될 것이라 기대하고 있다.

과거 2007~2014년 분양가상한제 적용 시기 서울의 아파트값은 0.37% 오르는 데 그쳤지만, 상한제가 적용되지 않았던 2015~2018년에는 5.67% 상승했다.

최근 국토연구원에서는 민간택지 분양가 상한제 시행 후 서울 아파트 가격이 연간 1.1%p 하락할 것이란 전망을 내놓기도 했다.

특히 재건축·재개발 단지의 분양가상한제 적용 시점은 관리처분인가 단계가 아닌 최초 입주자모집승인 신청 단계로 늦추면서, 아직 본격적인 분양 단계에 돌입하지 않은 단지들도 사정권 안으로 들어오게 됐다.

통상 대략적인 분양 이익 등을 산정하게 되는 관리처분인가 이후 단계에서도 분양가상한제를 적용받아 이익이 감소할 수 있는 것이다.

국토부는 이와 관련해 "분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다"라는 입장이다.

이어 "관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하다"면서 "국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다"고 설명했다.

서울 강남 상아2차를 비롯해 재건축·재개발 단지들이 분양가 규제를 피해 고려해 온 후분양도 선분양 단지와 마찬가지로 분양가상한제가 적용된다.

전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가상한제 적용 주택에는 동일하게 적용하게 된다. 실질적 전매제한 기간은 선분양과 큰 차이가 없을 것이란 설명이다. 재건축·재개발은 서울시 조례에 따라서 임대 후 분양도 불가능하다.

이에 따라 시장에서는 결국 분양에 따른 이익이 줄면서 주택공급이 감소할 것이란 우려가 크다. 분양가 상한제에 따른 경기 위축도 우려되는 상황이다.

하지만 공급 감소는 크지 않을 것이며, 경기 위축에도 충분히 대비하고 있다는 것이 국토부의 입장이다.

이문기 실장은 "2007년도에는 상한제가 전국적으로 시행된 반면 이번에는 선별적으로 지정하게 되어있다"면서 "상한제를 적용하더라도 건축비에 적정이익을 반영하는 가산비라는 치가 있기 때문에 일부 걱정처럼 사업이윤에 따른 공급 위축이 크지 않겠다"고 말했다.

다만 상한제 지정 지역과 시기는 여전히 미지수로 남는다. 국토부는 "주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 것"이라고 설명했다.

이문기 실장 역시 "요건이 (충족)된다고 해서 반드시 지정하는 것은 아니다"라고 말했다.

주거정책심의위원회에서는 가격동향, 거시경제 등 전반적인 시장상황과 과열의 심화 또는 확산 여지 등을 종합적으로 판단하게 된다. 다만 심의 내용은 통상적으로 공개하지 않아왔다.

김현이 머니투데이방송 MTN 기자