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분양가상한제 확대 사유재산 침해 논란…법조계 "기대이익 불과, 문제없어"

적용시점 '관리처분계획인가→입주자모집공고' 변경…분담금 더 내야하는 조합들, 위헌소송 검토 강경대응

머니투데이방송 김민환 기자rhyme12@mtn.co.kr2019/08/14 09:37



재건축·재개발 사업에 한해 기존 '관리처분계획인가' 단계부터 적용되던 분양가상한제의 적용 시점이 '입주자모집공고'로 변경된다. 느닷없이 분양가 상한제를 적용받게 된 재건축 조합들이 '사유재산 침해'라며 위헌소송을 불사하겠다는 강경한 입장을 보이고 있다. 하지만 법조계는 조합의 수익이 기대이익에 불과해 법적으로 문제가 되지 않는다는 지적이다.

국토교통부는 지난 12일 민간택지 분양가상한제 적용기준을 개선한다고 밝혔다. 재건축·재개발 사업의 경우 현재 예외적으로 '관리처분계획인가를 신청한 단지'부터 분양가상한제를 적용하고 있지만 그 시점을 일반주택사업과 같이 '최초 입주자모집승인을 신청한 단지'로 일원화한다는 내용이 포함됐다.

적용시점을 '최초 입주자모집승인을 신청한 단지'로 바꾼다는 것은 분양가상한제의 영향을 받는 재건축 단지들이 확대됨을 의미한다. 관리처분계획인가는 입주자모집공고보다 앞서 진행되는 단계다.

따라서 적용시점이 변경된다면 이미 관리처분계획인가를 받았더라도 일반분양을 준비하고 있는 모든 단지가 분양가상한제의 사정권에 들어가게 된다. 입주자모집공고는 대개 일반분양 직전에 이뤄지기 때문이다.

국토부가 분양가상한제 적용기준 개선안을 발표하기 전부터 재건축 조합의 반발이 일었다. 자신을 모 재건축 단지의 조합원이라고 밝힌 한 네티즌은 지난 6일 청와대 국민청원 게시판에 '분양가상한제 추진 중지해주세요'라는 글을 올렸다. 분양가상한제 적용시점을 '입주자모집공고' 단계로 변경하는 것이 사유재산을 침해하는 위법적이고 부당한 정책이라는 주장이 골자다. 이 청원은 14일 현재 4,900여명의 동의를 받고 있다.

잠실의 한 재건축 조합 관계자는 "사유재산을 침해하는 것이기 때문에 헌법상 위배"라며 "개인의 재산에 피해를 주는 행위는 할 수 없다"고 주장했다. 분양가상한제가 적용되면 분양가격이 내려가고 조합원이 부담해야 하는 분담금은 오르기 때문이다.

그는 이어 "이미 관리처분계획인가 승인까지 받아서 사업을 진행하고 있는데 (이미 관리처분계획인가를 받은 단지까지)소급적용을 한다는 것 자체가 말이 안 된다"고 울분을 토했다.

잠실의 다른 재건축 조합도 '사유재산 침해' 논리를 내세우며 같은 입장을 내놓았다. 해당 재건축 조합 관계자는 "아직 조합들간 합의된 사항은 없지만 위헌소송에 대한 논의를 진행할 것"이라고 밝혔다.

그러나 전문가들은 재건축 조합이 산정하는 일반분양을 통한 수익이 기대이익에 불과하다는 분석을 내놓는다.

박경준 법무법인 인의 대표변호사는 "조합이 예상하는 향후 일반분양 목적물의 분양가는 말 그대로 예측이고 기대이익일 뿐"이라며 "실현재산이 아니다"라고 설명했다.

또한 '분양가상한제 도입으로 인해 조합원의 분담금이 증가한다'는 조합 측의 주장에 대해서는 "사업상 모자라는 금액은 조합원의 분담금으로 충당하는 것이 재건축·재개발 사업의 형태"라고 덧붙였다.

백혜원 법률사무소 율선 변호사도 '기대이익' 논리와 함께 분양가상한제 적용시점을 '관리처분계획인가' 단계로 설정한 것이 '예외조항'이라는 점에서 조합의 주장을 받아들여지지 않을 수 있다고 밝혔다.

백 변호사는 "주택법 시행령을 보면 재건축·재개발 사업이더라도 원칙적으로는 '최초로 입주자모집승인을 신청한 단지'부터 적용한다"며 "적용시기가 원칙대로 적용될 수 있다는 것을 조합이 충분히 예측할 수 있었다"고 말했다. 국토부의 개선안대로 원칙에 맞춰 적용시점을 변경해도 문제가 없다는 의미이다.

공공의 이익을 위해 개인의 재산이 제한될 수 있다는 의견도 나온다.

강민구 법무법인(유한) 진솔 대표변호사는 "법적으로 옳고 그름의 문제가 아닌 정책의 문제"라며 "현행법상 사유재산에 대한 보호도 있지만 공공복리에 따라서 어느 정도 사유재산에 대한 제한도 받는다"고 주장했다.

실제 헌법 제23조 1항은 '모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다'고 규정하고 있다. 이어 2항은 '재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다'며 재산권이 공공의 이익에 따라 제한될 수 있음을 의미한다.

더욱 더 구체적으로 제122조에 '국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다'고 명시되어 있다.

세 변호사는 이러한 분석과 함께 공통적으로 조합이 위헌소송을 걸어도 승소 가능성이 없을 것이라고 입을 모았다.

이명섭 국토부 주택정책과장도 "조합이 기대하는 이익은 확정된 재산권이 아니다"라며 "법률상 구제이익이 있는 확정된 권리인 것처럼 말하는 것은 옳지 않다"고 말했다.


김민환 머니투데이방송 MTN 기자

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