[단독] 1조짜리 여의도 '파크원' 인수전, 꽃놀이패 쥔 NH증권

파크원 조감도

서울 여의도에 들어서고 있는 대규모 복합시설 '파크원'이 매물로 나오면서 주요 증권·자산운용사가 인수전에 뛰어들었다.

이런 가운데 3년전부터 프로젝트파이낸싱(PF) 주관사를 맡으며 파크원 개발사업을 끌어온 NH투자증권이 인수전에 참여하며 거래의 주도권을 쥐고 있다.

NH투자증권은 이번 거래에서 매각 차익 옵션과 본사 이전을 활용한 일종의 '꽃놀이패'를 갖고 있어 입찰 당락과 무관하게 적지 않은 이득을 거둘 것으로 보인다.

13일 금융투자업계에 따르면 파크원 개발시행사인 Y22프로젝트금융투자와 매각주관사 세빌스코리아는 파크원 오피스 타워2(B동)를 인수할 우선협상대상자를 빠르면 이날, 늦어도 다음주 초에 선정할 예정이다.

파크원은 서울 여의도 IFC와 LG트윈 타워 사이에 위치한 복합 시설물로 69층 오피스 타워1(A동), 53층 오피스 타워2(B동), 8층 쇼핑몰(현대백화점), 31층 호텔(페어몬트 호텔)이 들어서는 연면적 63만㎡에 달하는 초대형 복합시설물이다.

시행사 측은 이 중 53층짜리 오피스 타워2 매각을 추진하고 있으며 현재 이지스자산운용-콜버그크래비스로버츠(KKR) 컨소시엄과 NH투자증권이 사실상 2파전을 벌이고 있다. 이날 인수 희망자와 인터뷰를 진행하고 최종 인수가격과 자금조달 조건 등의 세부안을 확정할 예정이다.

이지스자산운용은 글로벌 사모펀드 운용사인 KKR과 연대해 파크원 타워2 인수가격으로 1조 500억원을 제시했다. 대신 시행사가 1000억원을 에쿼티(지분)로 참여하는 조건을 달았다.

파크원 개발사업의 PF 주관사로 당초 이번 거래의 유력 후보자로 거론된 NH투자증권은 9503억원을 제시했다. 이지스자산운용 컨소시엄이 시행사에 1000억원 지분 투자를 제안한 점을 고려한 전략으로 풀이된다.

이지스자산운용 컨소시엄 제안대로라면 시행사가 회수할 현금이 9500억원이므로 NH투자증권은 여기에 '웃돈' 3억원을 얹은 셈이다.

복수의 핵심 관계자 말을 종합하면 NH투자증권은 타워2 매각 차익의 일부를 보너스로 받는 옵션을 갖고 있다. 이 조건은 NH투자증권이 PF 초창기에 은행과 기관투자자로부터 사업 신뢰도를 높이기 위해 타워2에 대해 선매입하기로 한 계약을 맺은 바 있는데 이에 따른 보상 차원이다.

NH투자증권이 당시 향후 타워2 매각에 실패하더라도 7200억원 수준에 인수하는 조건을 제시하면서 금융권을 안심시킨 일종의 신용보강을 단행한 것이다.

대신 NH투자증권은 타워2 매각 차익에 대해 시행사와 각각 2대 8의 비율로 나누기로 했다. 예컨대 1000억원의 차익이 발생하면 시행사가 800억원, NH투자증권이 200억원을 나눠 갖는 셈이다.

매각 차익에 대한 인센티브 기준가격은 당초 원가수준으로 책정한 7200억원보다 높은 8000억원인 것으로 알려졌다. 현재 논의되는 매각 예상가격 1조원을 기준으로 하면 2000억원의 차익을 얻기 때문에 NH투자증권은 400억원의 매각 인센티브를 받는다는 계산이 나온다.

NH투자증권 입장에선 타워2 인수전에서 떨어진다고 해도 매각 인센티브를 손에 쥐기 때문에 손해볼 게 없는 구조다. 만약 우선협상자로 선정될 경우 NH투자증권은 매각 인센티브를 챙기는 동시에 본사를 타워2로 이전시켜 공실률 부담을 해소할 수 있다.

현재 NH투자증권은 여의도 사옥을 매각한 상태로 내년이나 내후년 이전을 추진 중이다. 본사를 타워2로 옮길 것이란 전망이 기정사실화됐으나 최근 내년 준공 예정인 여의도 우체국 빌딩과 전경련 회관 등으로 저울질하고 있다.

이같은 태도 변화는 타워2 인수전 향배에 따라 파크원을 비롯해 여의도 신축 대형 오피스와 임대료 협상의 지랫대로 삼는 전략으로 선회했기 때문으로 보인다.

NH투자증권은 타워2 인수에 실패할 경우 타워1로 이전하는 카드를 꺼낼 수 있다. 핵심 관계자에 따르면 파크원 시공사인 포스코건설이 당시 책임준공과 함께 타워1 준공 이후 3년간 임차인을 책임지는 임차확약을 맺었다.

구체적으로 포스코건설은 준공 이후 3년간 매년 580억원을 임대료를 지급하는 조건의 계약이다. 만약 포스코건설은 임차인을 구하지 못하면 최대 1740억원에 달하는 임대료를 고스란히 물어줘야 한다.

계약 구조 등을 종합하면 NH투자증권은 타워2 입찰 당락과 관계없이 400억원대 매각 차익 보너스를 챙길 수 있고 대규모 본사 이전 카드를 활용해 프라임급(초대형) 오피스와 임대료 협상의 지랫대로 쓸 꽃놀이패를 쥐고 있다는 게 금융투자업계 핵심 관계자들의 진단이다.

파크원 쇼핑몰 외관 조감도/ 사진=파크원 홈페이지

한 관계자는 "NH투자증권은 타워2를 인수한 쪽에서 임대료를 크게 할인하거나 매력적인 조건을 제시하지 않으면 구태여 입찰 경쟁자 빌딩으로 옮길 이유가 없다"며 "임차확약 부담을 안고 있는 포스코건설을 상대로 최고층 오피스인 타워1로 본사를 이전하는 협상에 나설 가능성이 높다"고 분석했다.

그는 "이미 여의도 우체국 빌딩이 내년 여의도 공실 대란을 우려해 거의 전층을 다 쓸 수 있는 NH투자증권을 잡기 위해 임대료를 크게 낮춰 협의한 것으로 안다"고 전했다.

이와 관련, NH투자증권 관계자는 "우선협상대상자를 선정하기 전 거래에 관련된 구체적 내용을 언급하는 건 곤란하다"고 말했다.