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[12.16부동산대책 Q&A]이번엔 집값 잡을까?…'또 오르면 더 세게'

대출·세제·공급 종합대책…홍남기 부총리 "불로소득 허용 않겠다"
김현이 기자

홍남기 경제부총리가 16일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관련 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 홍 부총리, 김현미 국토부장관, 김현준 국세청장. 2019.12.16/뉴스1

"특별히 이번 대책에는 불로소득을 허용하지 않겠다는 의지가 강력하게 반영됐다. 이번에도 대책 발표 이후 시장 불안요인이 계속된다면 내년 상반기에 이보다 더 강력한 대책을 마련하겠다."<홍남기 경제부총리>

정부가 16일 서울정부청사에서 관계부처 합동브리핑을 열고 대출부터 세제, 공급까지 종합적인 내용을 담은 주택시장 안정화 방안을 발표했다.

이번 정부 들어 부동산 대책 발표와 집값 상승이 꼬리에 꼬리를 물고 이어지는 가운데 정부는 '더 센' 대책도 불사하겠다는 방침이다.

특히 시가 9억원 초과 주택은 초과분 LTV를 기존 40%에서 20%로 낮추고, 시가 15억원 초과 아파트는 주택담보대출을 아예 제한하는 강수를 뒀다.

앞서 9.13 대책에서도 강력한 대출규제가 시행되면서 가계부채 증가세는 3분기 3.9%로 전년 동기 대비 2%p 떨어졌지만, 투기과열지구 등에서 국지적 집값 불안과 부동산시장으로 자금쏠림이 지속되면서 선별적 관리가 필요하다는 판단에서다.

일각에서는 레버리지 효과를 차단함으로서 '현금부자'들만 유리하다는 지적도 있다. 서울 아파트 중위가격이 8억원을 초과한 가운데 굳이 LTV 강화 기준을 9억원으로 설정한 데 대한 의문도 있다.

정부는 고가 아파트에 대한 금융 지원을 차단해 집값을 안정시키겠다는 입장이다. 은성수 금융위원장은 "9억원 이상의 고가 아파트가 최근에 가격 상승을 선도한다는 분석이 있었다"면서 "금융 레버리지를 통한 투기적 수요를 잠재우겠다는 것"이라는 의지를 표명했다.

시가 15억원 초과 초고가주택의 주택구입용 주택담보대출은 당장 17일부터 시행된다. 17일 이후 주택매매 계약분 및 신규대출 신청분부터 적용된다.

재개발·재건축 주택에도 주담대 제한 조치가 적용된다. 다만 1주택자가 조합설립인가 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 있을 때는 예외를 두겠다는 방침이다. 아파트 외 일반 주택에는 대출제한이 적용되지 않는다.

<자료=기획재정부·국토교통부 등>

9억원 초과 주택에 대한 LTV 축소로 대출한도는 최대 8%p까지 낮아질 전망이다.

시가 15억원의 투기과열지구 소재 주택을 구입하는 경우, 대출한도는 기존 6억원에서 4억8,000만원으로 축소된다. LTV는 32% 수준이다.

시세는 KB부동산 시세 또는 한국감정원 시세 등이 적용될 전망이다. 기준 시세와 매매가격에 차이가 있을 경우에는 금융기관에 대출여부를 확인해야 한다.

전세대출을 이용한 갭투자 방지 대책도 시장에서는 강력한 규제라는 평가를 받는다. 보증금을 승계해 매수하는 갭투자 비중은 점차 늘고 있다. 11월 서울 거래 중 갭투자는 56.1%, 강남3구는 63.5%를 차지한다.

정부는 민간 보증인 서울보증보험에도 시가 9억원 초과 주택의 경우 전세대출 보증을 제한하도록 협조를 요청한다. 또 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나, 2주택 이상 보유할 경우에는 전세대출이 회수된다. 다만 분양권은 이 조항에 해당되지 않는다.

전세대출 후 신규주택 매입 제한 조치는 규제 시행일 이후 취급되는 신규 대출부터 적용된다. HUG·주금공의 보증규정은 은행권·보증기관과의 협의를 거쳐 내년 1월 중 시행될 계획이다.

DSR을 개별차주별로 적용하면서 신용대출 등 기타대출이 많은 경우, DTI만 적용하는 경우보다 대출한도가 줄어들게 된다.

예를 들어 연소득 1억원이고 신용대출을 1억5,000만원 보유한 경우 기존 DTI 규정에서는 총 대출액이 7억1,000만원, DSR 규정에서는 4억7,000만원으로 33% 감소한다.

<자료=기획재정부·국토교통부 등>

민간택지 분양가상한제 적용 지역도 추가로 늘어날 수 있다는 설명이다. 정부는 "분양가상한제 지역 지정은 풍선효과를 막아서 시장 불안을 해소하고, 무주택자가 주택마련부담을 더는 효과가 있다"고 말했다.

다만 2차 분상제 지역도 관리처분인가 이상 단계의 재건축·재개발 사업장 적용 유예는 내년 4월까지로 1차 지정때와 동일하다. 국토부 관계자는 "관리처분인가 단지는 6만가구가 넘었는데, 행정절차를 지원해서 서울시와 TF를 만들고 차질없이 공급으로 이어질 수 있도록 하겠다"고 말했다.

정부는 장기적인 주택 공급량 감소 우려를 부정했다. 김현미 국토교통부 장관은 "2021년 한 해 공급량이 줄어들고, 이후에 다시 공급이 원활하도록 절차가 진행 중"이라면서 "공급 감소는 일종의 공포 마케팅으로 작용해 시장의 불안감을 더욱 증폭시키고 있다"고 말했다.

김현이 머니투데이방송 MTN 기자

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