[12.16부동산대책]대출·세제·청약 총동원령, 전문가들 "집값 잡기는 글쎄"

홍남기 경제부총리가 16일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관련 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 홍 부총리, 김현미 국토부장관, 김현준 국세청장. (사진=뉴스1)

정부가 세제와 대출, 청약 등 다방면으로 규제를 강화해 주택을 통한 불로소득을 원천 차단하겠다는 특단의 조치를 내놨지만 전문가들 사이에서는 냉정한 분석만 오갔다.

당장 수요 억제 정책으로 집값이 보합세나 상승폭이 둔화되는 결과를 낳을 수 있지만 실제로 늘어날 수 있는 공급 규모를 파악하기 어려운 만큼 근본적인 대책이 되기 어렵다는 시각이 많다.

정부는 16일 오후 정부서울청사에서 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 국세청 합동 브리핑을 열고 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다.

핵심은 시세 9억원 초과 주택에 적용하는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 이전보다 강화하고, 갭투자를 막기 위해 전세대출 이후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 회수하도록 하는 것이다.

공정과세 원칙에 따라 종합부동산세와 양도세 세율도 올리면서 다주택 보유자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 내년 6월까지 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하는 방안도 이번 대책에 담겼다.

동 단위로 핀셋 지정했던 분양가 상한제는 17일부터 서울 13개구 모든 지역과 경기 3개시 13개동, 주요 재개발·재건축 사업을 앞둔 서울 5개구의 37개동으로 확대하기로 했다.

이번 대책은 대출, 보유세·양도소득세, 분양가 상한제 확대, 청약 등 부동산 관련 전방위 규제를 포함하고 있다. 이번 정부 들어 2017년 6·19 대책, 8·2부동산 대책, 지난해 9·13대책에 이어 네번째 종합 대책인데, 같은 맥락을 하고 있지만 규제 강도는 가장 높다는 평가다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "조세와 대출 규제는 수요억제 정책이어서 수요의 일정 부분을 관망하도록 돌리는 부분이 다소 있을 것"이라며 "상승세던 집값이 보합이나 상승폭이 둔화되는 흐름을 당분간 유지할 수 있을 것"이라고 분석했다.

그러면서 대책 효과를 위해 실질적이고 단기적인 주택 공급이 이어져야 한다는 조건을 달았다. 전문가 대부분이 공급에 대한 지적이 이어졌다.

수요를 억제하는 동시에 양도세 완화로 다주택자의 주택이 매물로 나와 공급에 숨통을 트일 것이란 것이 정부의 구상이지만 실제 얼마나 많은 물량이 시장에 풀릴지 추정하기 어렵다는 계산에서다.

이번 대책을 내놓은 정부도 물량 파악을 제대로 파악하지 못하는 실정이다. 국토부 한 관계자는 "다주택자가 10년 이상 보유한 주택의 규모를 알 수 없다"며 "그런 통계가 없다"고 말했다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "이번 부동산 대책 시행 초기에는 수요자의 추격매수가 줄면서 가격 상승세가 둔화될 수 있다"며 "약 6개월 후부터는 다주택자들이 집을 팔기 어려운 환경이 조성되면서 매물 잠김 현상에 따른 집값 상승이 다시 재현될 것"이라고 우려했다.

양지영 R&C 연구소 소장은 "10년 보유 기간 적용으로 나오는 매물이 한정적일 수 있다는 점과 1세대 1주택자(실거래가9억원 초과)에 대한 장기보유특별공제율에 거주기간 요건을 추가, 2년 미만 보유주택 양도세율 인상 등으로 이들의 매물이 시장에 나오기 힘들어졌다"고 진단했다.

양 소장은 이어 "다주택자 양도세 중과 한시 유예는 시장 매물 출현을 유도한 것이나 이들 정책은 상반되는 정책으로 판단된다"며 "내년 6월 이후에는 다시 매물 품귀 현상으로 집값 상승을 악순환 반복 가능성도 배제할 수 없다"고 주택 공급을 위한 정책적인 고민이 더해져야 한다고 조언했다.

청약시장의 경우 당분간 열기가 지속되는 가운데 비규제지역에 대한 풍선효과 우려는 여전할 것이란 분석이다.

함영진 빅데이터랩 랩장은 "신축 선호와 분양가 규제로 저렴해질 분양가에 대한 이점이 더해지면서 당분간 분양시장에 대한 청약열기가 지속될 것"이라며 "다만 서울 대부분의 지역을 분양가상한제 적용지역으로 선정해 비규제지역 풍선효과 부작용을 줄일 수 있겠지만 경기권으로 비규제지역의 풍선효과가 나타날 우려가 완전히 사라진 것은 아니다"라고 설명했다.

문정우 머니투데이방송 MTN 기자