[헬로 2020 부동산]올해 뭉칫돈 몰리는 토지시장…보상금만 45조 추정

부천 대장지구 일대. (사진=뉴스1)

올해 토지시장에는 적지 않은 보상비용이 풀릴 전망이다. 여기에 공시지가가 올해도 크게 오르지만 대부분 토지 투자자금이 농지나 임야에 몰려 있는 만큼 실제 세 부담은 크지 않을 것이란 전망이다.

5일 부동산업계에 따르면 올해 토지시장은 크게 3기신도시와 도시공원 일몰제 보상, 공시지가 상승, 기획부동산과 같은 불법 거래 차단 시스템 도입 등의 이슈가 예정돼 있다.

우선 3기신도시 조성을 위한 토지 보상금액이 풀린다. 신도시 개발과 수도권 광역급행철도 GTX와 같은 광역교통망 개발호재와 함께 나오는 보상금액만 약 45조원에 달할 것이란 분석이 나오고 있다. 한 해 동안의 보상금액 중 2009년 34조원보다 많은 역대 최대다.

민간 추정치이긴 하지만 정부도 약 33조원으로 예상하고 있다. 올해 남양주 왕숙, 교산, 인천 계양 등에서 보상이 이뤄지는데 정부는 한꺼번에 보상금이 시장에 몰려 토지가격이 급등하는 부작용을 막고자 단계적 보상을 추진하기로 방향을 잡고 있다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 "정부가 3기신도시에 대한 토지 보상을 일시적으로 아닌 순차적으로 하는 쪽으로 올해 보상이 이뤄질 것"이라며 "토지 가격은 떨어진 적이 없고 흘러 들어가는 자금도 있으니 올해도 토지 가격은 오를 것"이라고 분석했다.

도시공원 일몰제로 인한 토지 보상도 진행된다. 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 후 20년이 넘는 기간 동안 공원 조성을 하지 않은 경우 도시공원에서 해제된다.

이에 따라 '도심허파'라 불리는 도시공원 약 340㎢가 공원으로 쓸 수 없게 되는 문제가 발생하다 보니, 정부나 각 지자체들이 나서서 7월 안으로 모든 보상 절차를 마무리하기 위한 절차에 한창이다.

대표적으로 고승덕 부부가 소유하고 있는 용산구의 어린이 공원 보상 절차가 한창이다. 지난해 소유권이 달라지는 등 주요변동 사항이 발생하면서 보상 협의가 미뤄졌지만 구청은 올 상반기 안으로 마무리 짓겠다는 구상이다.

다만 240억원 수준으로 예상되던 최고 보상금액도 공시지가 상승에 파출소 건물에 대한 추가 매입 비용까지 따져 더 늘 것으로 예상된다. 고승덕 부부가 2007년 공무원 연금관리공단으로부터 매입한 금액은 약 42억원이다.

많은 금액이 토지시장에 풀린다고 하지만 고려해야 할 점은 분명 있다. 정부가 공시지가 현실화율을 현재 65%에서 70%까지 7년 안으로 올리기로 하면서 세 부담으로 이어질 수 있다는 것이다.

올해 표준지 예정 공시지가를 살펴보면 매년 최고가를 자랑하는 서울 중구 명동 '네이처리퍼블릭' 부지는 올해 8.7%, 그 뒤를 잇는 명동2가 '우리은행' 부지는 8.2% 올랐다. 심지어 한남3구역 일부 공시지가는 17~19% 가까이 오르기도 했다.

하지만 대부분 토지를 보유하고 있는 경우 임야가 대부분이어서 세 부담은 크지 않을 것이란 분석이다. 강남의 한 세무사는 "농지나 임야는 종합부동산세 납부 대상이 아니다"라며 "보유세 부담이 가장 낮은 부동산"이라고 설명했다.

올해는 기획부동산과 같은 토지 불법거래를 사전에 막을 수 있는 시스템도 첫 선을 보인다. 한국감정원이 개발한 '토지이상거래 알림서비스'는 현장 조사 결과와 실거래 빅데이터, 인공위성으로 수집한 지리정보 등을 종합해 이상거래 결과를 도출한다.

박홍근 더불어민주당 의원이 국토교통부로 받은 자료에 따르면 지난달까지 10인 이상의 공유자가 있는 토지는 11만5,000여필지, 소유자만 336만여명에 달한다. 평균적으로 1필지의 토지에 주인이 30명이 있는 셈이다.

이런 이상거래 현황을 해당 시스템을 활용하면 한 눈에 파악할 수 있어 사전에 불법거래를 차단해 피해를 절감하는 효과를 낼 것으로 한국감정원은 보고 있다. 특히 정부나 지자체는 필지별로 세부적인 정보를 확인 가능해 신속한 점검과 단속에 나설 수 있다.

심재헌 한국감정원 시장분석연구실 부장은 "토지이상거래 알람서비스를 통해 기획부동산 사기 피해를 줄이는 것은 물론이고 부동산 시장 안정과 질서 유지에 큰 역할을 할 것"이라며 "빠르면 올 상반기 중에 서비스를 공개할 계획"이라고 밝혔다.