'엄마아빠는 내집 세입자'…편법증여등 부동산 이상거래 무더기 적발

<자료=국토교통부>

#. 20대 A씨는 지난해 서울 서초구 소재 10억원 상당의 아파트 소유자가 됐다. 아파트 구매자금으로는 부모님을 임차인으로 등록해 전세보증금 형태로 약 4억5,000만원을 받고, 금융기관 대출금 약 4억5,000만원과 자기자금 1억원을 들였다. 정부는 이 거래를 임대보증금 형태의 편법 증여 의심사례로 보고 국세청에 통보했다.

국토교통부와 행정안전부·금융위원회·서울특별시·금융감독원·한국감정원 등이 참여한 관계기관 합동조사팀은 4일 이같은 사례를 포함한 '서울 지역 실거래 관계기관 합동조사 2차 결과'를 발표했다.

이번 2차 조사는 지난해 12월부터 올해 1월까지 약 2개월간 진행됐으며 총 1,333건의 이상거래 가운데 탈세와 대출규정 미준수 등이 의심되는 사례가 760여건 적발됐다.

조사 대상으로는 우선 지난해 10월 신고된 공동주택(아파트·분양권 포함) 거래 1만6,711건에서 추출한 1,247건의 이상거래 사례 중 매매계약이 완결돼 조사가 가능한 601건과 8~9월 이상거래 중 매매계약이 완료돼 조사가 가능한 187건, 앞서 1차에서 조사가 마무리되지 않은 545건이 포함됐다.

조사팀은 △매매계약서 △거래대금 지급 증빙자료 △자금 출처 및 조달 증빙자료 △금융거래확인서 등 소명자료와 의견을 제출받아 검토했다.

이번 조사에서 적발한 탈세 의심사례 670건은 국세청에 통보하기로 했다. 국세청은 탈세 의심사례에 대해서 자체 보유 과세정보와 연계해 자금 출처 등을 분석하고, 탈루 혐의가 확인되는 경우 세무검증을 실시할 계획이다.

전세금 형식을 빌려 가족 간 편법 증여한 것으로 의심되거나, 실거래가보다 낮게 양도해 증여세 탈루 등이 의심되는 사례, 차입 관련 증명서류 또는 이자 지급내역 없이 가족 간에 금전을 거래한 사례 등이 나타났다.

대출규정 미준수 의심사례 94건은 금융위·금감원과 새마을금고 소관 부처인 행안부가 대출취급 금융회사를 대상으로 현장점검 등을 실시해 규정 위반 여부를 점검하기로 했다.

대출금 사용목적과 다르게 용도 외 유용한 것으로 최종 확인되는 경우 대출약정 위반에 따른 대출금 회수 등의 조치를 한다는 계획이다.

의심사례 중에는 소매업 법인이 상호금융조합으로부터 투기지역 내 주택구입목적으로 기업자금을 대출받았거나, 개인사업자가 사업자대출을 용도외 유용하는 등의 사례가 발견됐다.

또한 '명의신탁약정'이 의심되는 1건도 경찰청에 통보, 수사의뢰하기로 했다. 명의신탁약정은 실제로 부동산을 취득하려는 자가 물권을 보유하고, 등기는 타인 명의로 하는 행위로 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'에 따라 금지돼 있다.

이 외에 계약일 허위 신고 등으로 부동산거래신고법을 위반한 3건이 적발돼 서울시가 과태료를 부과(약 3,000만원)하기로 했다.

서울 지역 실거래 관계기관 합동조사 2차 조사대상 지역별 분포 <자료=국토교통부>

◆실거래 신고기한 '60일→30일'…촘촘해지는 거래 감시망
한편 오는 21일부터는 개정 부동산거래신고법이 시행되면서 국토부에 실거래 직권 조사권한이 생긴다.

국토부는 각종 부동산 불법행위에 대한 직접 수사를 전담하는 '부동산시장불법행위대응반'을 1차관 직속으로 설치한다.

대응반은 전국 대상 실거래 조사와 부동산 불법행위 수사의 컨트롤 타워의 역할을 수행하게 된다.

국토부 직접 수사, 기획 수사 등과 함께 17개 시도 480여명의 전국 특사경과 동시 다발적으로 발생하는 부동산 불법행위에 대한 합동수사·수사 공조체계를 구축해 철저한 대응과 신속한 수사를 진행할 계획이다.

특히 모든 유형별 집값담합 행위를 집중 모니터링하는 등 수사역량을 우선 집중한다는 방침이다. 집값담합은 위반 시 3년 이하 징역, 3,000만원 이하 벌금이 된다.

이와 함께 대응반을 체계적으로 지원하기 위해 실거래 조사업무만을 전담 수행하는 '실거래상설조사팀'을 한국감정원에 약 40명 규모로 신설한다.

본사와 30여개 지사가 참여해 전국적으로 신속한 조사를 수행, 조사 기간을 약 1개월 수준으로 단축시킬 예정이다.

실거래 신고내용을 토대로 △편법증여 △대출 규제 미준수 △업·다운계약 등 이상거래에 대한 조사는 물론 △집값담합 △불법전매 △청약통장 거래 △무등록 중개 등 부동산 불법행위에 대해서 상시적이고 전문적인 수사가 이뤄질 전망이다.

같은 날부터 매수인의 자금조달계획서를 포함한 실거래 신고 기한이 기존 60일에서 30일로 단축되고, 부동산 거래계약 해제 30일내 신고가 의무화된다.

부동산 거래질서를 심각하게 해치는 허위계약 신고(일명 '자전거래')에 대해서는 3,000만원의 과태료가 부과된다.

다음달 중에는 자금조달계획서 제출대상 지역이 조정대상지역(3억원 이상 주택)을 포함한 전국(비규제지역 6억원 이상)으로 확대된다.

아울러 고강도 조사 대상지역도 자금조달서 제출지역 전체로 확대한다.

우선 오는 21일부터는 서울 25개구와 과천, 성남분당, 광명, 하남, 대구수성, 세종 등이 조사대상이 되고, 3월 중 '부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령'이 시행되면 조사 범위가 한차례 더 확대된다.

투기과열지구 9억원 초과 주택 거래의 경우 자금조달계획서 제출 시 계획서 작성 항목별로 이를 증빙할 수 있는 객관적인 자료를 함께 제출하도록 하고, 증빙자료에 대한 면밀한 검증을 진행할 계획이다.

이에 따라 예금잔액증명서, 납세증명서, 부채증명서 등 증빙자료 제출이 의무화되면서 이상거래 의심사례 조사 착수 시기가 크게 앞당겨질 전망이다.

국토부·감정원이 국세청·금융위 등 관계기관과 함께 신고 시점에서 제출된 증빙자료를 직접 검증해 이상거래 여부를 신속하게 파악하고, 비정상 자금조달이 의심되는 경우에는 매매계약 완결 전 조사에 착수해 중도금 지급, 잔금 지급 등 거래 전 과정에서의 자금조달과 조달자금 지급의 문제 유무를 모두 확인할 계획이다.

관계기관 합동조사팀장인 남영우 국토부 토지정책과장은 "부동산 불법행위 수사체계를 강화해 실수요자 보호와 부동산 투기 근절을 위한 노력을 전방위로 이어나가겠다"고 밝혔다.