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[투자, 너두?]조용민 마스턴투자운용 부대표 “인플레 시대, 효자는 리츠”

금리 상승기와 인플레이션 시대에 '불확싱성 커진 투자'
마스턴투자운용, 마스턴프리미어리츠 '성공적 상장'
기관 수요 예측 1170대1, 일반투자자 청약 증거금만 '6조원'

머니투데이방송 김승교 기자 입력 2022-06-05 09:02:01
코로나19 팬데믹 이후 전 세계적으로 넘쳐나는 유동성으로 지난해 투자 시장은 유례없는 강세가 이어졌습니다. 하지만 러시아와 우크라이나의 전쟁과 인플레이션에 따른 미국 연방준비제도(FED)의 긴축 여파 등으로 불과 몇 개월 만에 투자 시장은 급격히 위축되고 있습니다. 머니투데이방송은 불안정한 장세 속에서 자본시장의 투자 전문가들을 만나 현재 상황을 짚어보고, 나만의 미래 투자 전략을 그려볼 수 있는 릴레이 인터뷰 '투자, 너두?'를 준비했습니다.
마스턴투자운용의 조용민 리츠부문 부대표.(사진제공=마스턴투자운용)

“투자자들이 금리 상승기와 인플레이션 시대를 마주하고 있지만 이 부분을 과도하게 우려할 필요는 없다고 생각합니다. 부동산 투자의 관점에서는 단기적 지표보다는 장기적인 거시 지표에 더 주목해야 합니다. 당장의 투자보다는 인구 구조와 산업의 변화, 투자 시장의 움직임을 예측하고 그에 맞는 상품을 선별하는 혜안이 필요한 때입니다.”

부동산 분야에서 전문성 있는 포트폴리오로 이름을 날리고 있는 마스턴투자운용. 그 안에서 리츠 부문을 이끌고 있는 조용민 부대표는 투자 환경이 어렵지만 부동산 시장에서 새로운 기회를 잡을 수 있다는 답변을 내놓았다. 투자는 결국 변화의 흐름을 빠르게 인지하고 먼저 진입하는 전략인 만큼, 지금의 흐름을 ‘좋다’, ‘나쁘다’로 볼 것이 아니라 ‘언제’, ‘어떤 방식’으로 진입하느냐를 판단해야한다는 조언이다.

조 부대표는 “부동산의 경우 주식과 채권의 중간 성격의 투자처로써 금리 상승기에 '좋다'와 '나쁘다'라는 의견이 분분하게 갈리지만 미국의 역사적인 데이터로 보면 오히려 수익률이 올라간 것을 볼 수 있다”며 “주목해야 하는 건 금리 상승기에 가려진 산업과 생활 구조의 변화”라고 꼽았다.

특히 조 부대표는 투자를 하기 전 ‘인구 구조의 변화’를 가장 눈여겨 봐야한다고 설명했다. 성장성이 높은 테크 기업들은 인구 구조의 변화의 흐름에 맞춰 기술 개발을 주도하고, 결국 이 영향으로 전체적인 산업의 틀이 거기에 맞게 바뀌기 때문에 투자의 첫 시작은 그러한 변화를 인지하는데 있다는 것이다.

조 부대표는 “부동산도 마찬가지로 사람들의 니즈에 따라 거주용과 오피스용, 산업용 등 다양한 목적으로 바뀌게 된다”며 “투자자들은 5년~10년 후 엑시트(exit)를 하겠다는 장기적인 안목에서 부동산을 바라봐야한다”고 조언했다.

부동산에 대한 정보 접근성과 장기적 전망 등을 초보자들이 알기 쉽지 않다는 질문에 조 부대표는 “많은 매물을 직접 보는 것도 중요하지만 그럴 여건이 되지 않는다면 리츠 투자가 하나의 대안이 될 수 있다”고 설명했다.
마스턴프리미어리츠 상품 중 하나인 프랑스 아마존 물류센터.(사진제공=마스턴프리미어리츠)

리츠는 주식시장 호황기에는 일반 종목과 테마형 ETF에 비해 소외되고, 부동산 시장과의 가격 연동성, 장기적 투자 상품이라는 편견 등으로 일반 투자자들의 관심을 받지 못했다. 그러나 최근 유동성 긴축 국면에서 안정적인 배당 수익을 얻을 수 있고 향후 부동산 가치 상승에 따른 추가 수익까지 기대할 수 있어 인플레이션 시대 속 헤지 수단으로 급부상하고 있다.

그는 “그동안 아시아의 리츠는 안정적인 배당을 주는 상품으로 인식돼 있지만 미국 리츠를 보게 되면 성장성까지 추구하는 상품이 많다”며 “부동산이라는 유형 자산을 갖고 거기에 대한 임대료 상승률까지 계산해 제시하기 때문에 일반 투자자들 입장에서는 분석과 접근이 오히려 편한 상품”이라고 설명했다.

조 대표의 말처럼 최근 상장한 마스턴프리미어리츠는 일반 투자자 대상 공모 청약 증거금만 약 6조원. 기관투자자 수요 예측에서는 올해 가장 높은 1170대1을 기록했다. 리츠의 한계를 뛰어넘어 공모 리츠의 새로운 성공 사례를 만들었다는 평가를 받고 있다.

조 부대표는 “해외 운용사와의 협업을 통해 성장성과 안정성을 모두 추구할 수 있도록 포트폴리오를 구성했고 특히 토지 매입부터 개발, 준공까지 해왔던 경험을 토대로 아마존과 쿠팡 등 믿을 수 있는 기업이 임차해있는 프리미엄까지 더해져 시장이 반응했다”고 설명했다.

마스턴프리미어리츠가 끝이 아니다. 아직까지 부동산 자산이 4개에 불과하지만 영속형 리츠로 새로운 자산에 계속 담아 포트폴리오 다각화를 달성하는 첫 단추가 될 것이라는 그의 설명이다.

조 부대표는 리츠 상품 혹은 부동산 투자에 관심을 갖고 있다면 직접 부동산을 보고 투자하는걸 권유한다. 숫자로 판단할 수 있는 주식과는 달리 2차원인 사진, 3차원인 동영상으로 볼 때와 실제로 가서 정성적 가치까지 더해 판단하는 것은 다르다고 덧붙였다.

그는 “리츠 투자는 단순히 돈을 버는 것 외에도 자신의 삶과 투자를 연결시켜볼 수 있는 좋은 매개체”라며 “거기서 느낀 재미를 통해 더 정확한 분석과 안정적인 투자 수익까지 얻을수 있을 것”이라고 말했다.

김승교 머니투데이방송 MTN 기자

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