[MTN 인사이트] 1주택자 세부담 낮추고 대출 풀고…매수 심리 회복될까

정부가 주거안정의 일환으로 실수요자를 대상으로 세제·대출 규제를 완화한다. 1주택자 세부담을 2020년 수준으로 환원하고 생애최초 LTV(주택담보대출비율)을 높이는 등 대출 규제를 풀어 청년·신혼부부의 내 집 마련을 돕겠다는 것이다.

시장에서는 이번 정책에 따라 실수요자들의 주거 안정과 내집 마련을 위한 매수 심리가 일부 회복될 것으로 봤다. 하지만 금리 인상에 따른 이자 부담과 집값 고점 인식 확산이 워낙 큰만큼 구매 수요는 적을 것으로 봤다. 당분간은 집값 관망세가 이어질 것이라는 게 업계 중론이다.

◇재산세·종부세 공정시장가액비율 하향…생초 LTV는 확대

16일 정부는 새정부 경제정책 방향 중 주거안정 정책의 일환으로 크게 △세 부담 경감 △실수요자 대출 규제 완화 △임대차 시장 안정 등 3가지 방안을 발표했다.

우선 1주택자의 재산세와 종부세의 공정시장 가액을 하향 조정해 세부담을 낮춘다. 과거 투기 수요를 잡기 위해 운영된 세제를 조세원리에 정상화하겠다는 취지다. 재산세는 1세대 1주택자 대상으로 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 내린다. 이에 따라 공시가격 11억원 주택의 올해 재산세는 현행 392.4만원에서 275.4만원으로 17만원 줄어든다.

종부세의 공정시장가액비율도 100%에서 60%로 하향 조정한다. 특히 올해 한시적으로 1세대 1주택자 '특별공제 3억원'을 도입했다. 이에 따라 1세대 1주택자의 경우 종부세 과세기준금액이 11억원에서 14억원으로 확대되는 효과를 보게 된다.

또 종부세와 관련해 고령·장기보유자의 납부유예와 일시적 2주택·상속주택 등 불가피한 사유 시 주택 수 산정을 제외하기로 했다.

이와함께 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 1년 한시배제를 통해 매물출회와 주택 거래 활성화를 유도하겠다는 방침이다.

주거 사다리를 없애기 위해 오는 3분기 대출규제도 완화한다. 최초 LTV 상한을 지역, 주택가격, 소득에 상관없이 80%로 완화하고 대출한도도 현재 4억원에서 6억원으로 확대할 계획이다.

또 상환기간중 차주의 소득흐름이 보다 정확하게 반영되도록 총부채원리금상환비율(DSR) 산정시 장래소득 반영방식을 개선한다. 현행 대출 시와 만기 시 평균에서, 3분기부터 대출 시부터 만기 시까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균으로 개선할 예정이다.

정부는 전월세 시장 안정화를 위해 오는 6월 세부적인 대책도 마련하겠다는 계획이다. 오는 8월 계약갱신청구권 만료를 앞두고 전세 시장 불안 우려감이 커지는 만큼 공급 물량을 풀어 심리를 안정시키겠다는 것이다.

6월 이후 입주자 모집 예정인 건설형 공공임대 약 3만가구, 매입임대 약 1만가구, 전세임대 약 2만가구 등을 적기에 공급하겠다는 방침이다.

◇세부담 줄고 대출 수월해지지만…"이자 부담 커 매수 심리 관망세"

이번에 공정시장가액비율을 낮추면서 1주택자 세 부담은 지난 2020년 수준으로 환원될 전망이다. 특히 종부세 공정시장가액 비율 하향을 통해 고가주택 보유자나 다주택자들의 세부담도 줄어들 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "낮은 근로소득으로 보유세 납부에 어려움을 겪는 고령층 외에 이사·상속 또는 노후 주택 교체 목적의 일시적 갈아타기 수요자도 보유세 부담이 한결 낮아질 것"이라고 내다봤다.

청년과 신혼부부 내집 마련을 위해 LTV 상한을 확대해 대출 규제를 푼 것에 대해서도 어느 정도 도움이 될 것이란 전망이다. 함영진 랩장은 "서울 강북 및 강서 지역의 전용면적 60㎡ 유형이나 경기·인천 등 수도권 주요지역의 주택 구입 시 여신 활용이 다소 수월해질 것"으로 전망했다.

다만, 수요는 한정될 것이란 전망이다. 고금리로 인한 이자 부담과 집값 고점 인식이 커지고 있기 때문에 거래가 정상화되거나 구매심리를 자극하는 쪽으로는 번지기 어렵다는 시각이다.

이달 기준 KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 고정형 주택담보대출 금리는 연 4.28~6.81%. 상단 금리가 7%에 근접했다. 직방에 따르면 주담대 금리가 7%까지 오르면 서울의 전용 84㎡ 중형 아파트의 월 대출 상환액은 291만원에 달한다는 분석이 나온다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "부모의 자금 여력이 충분한 경우 구매하는 수요가 일부 있겠지만 현재 고물가 고금리 시대에 가계 부담이 높아지는 상황에서 빚내서 집을 사려는 수요는 한정적일 수 밖에 없다"고 말했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장도 "도움이 일부 되겠지만 금리가 생각보다 가파르게 오르면서 실수요자들이 적극적으로 내집마련을 하기 어려운 상황이다 "특히 전반적으로 주택 가격 변동성이 커져서 시장을 지켜보는 수요자들이 늘어날 것"이라고 내다봤다.

오는 8월 계약갱신청구권 만료를 앞두고 전월세 시장이 불안해질 것이란 전망을 둘러싼 의견은 엇갈린다. 우선 정부가 공급을 통한 전월세 안정을 돕겠다고 했지만 수요가 부족한 곳들 위주로 가격 불안 현상이 나타날 수 있다는 전망이 나온다.

김규정 소장은 "정부의 전월세 안정 정책이 매입임대라든지 물량을 공급하는 것에 그칠 경우 계약 종료 만기가 돌아오는 신규 계약들은 가격 상승이 불가피한 상황"이라며 "전세 대출 한도가 줄어드는 상황에서 결국 반전세나 월세 전환 속도가 빨라질 수 밖에 없다"고 말했다.

반면 전세대란 수준의 불안은 없을 것이란 시각도 있다.

이은형 한국건설정책연구원 연구위원은 "계약갱신청구원의 사용이 법 시행이후 분산돼 이뤄졌기 때문에 어느 시점을 특정해 폭등하기는 어렵다"며 "전월세 임대료 수준은 추세를 따라갈 것이고 이중가격 삼중가격 현황은 지속될 수 있다"고 전망했다.