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"기대수명 길어져 집 상속 무의미.. 주택연금 대안 될 것"

MTN 감성인터뷰 [더리더] 서종대 주택금융공사사장

머니투데이방송 대담=최남수 보도본부장 기자2012/07/03 16:25



“집 공급 부족 여전, 일본식 급락 없을 것”
주택연금 가입자 빠르게 증가
집 담보 연금으로 상속개념 약해져
집값 하락 예상 시 주택연금 가입 유리
대출 등 업무 인터넷으로 처리

가족들이 안락하게 살아갈 수 있는 보금자리 마련은 누구에게나 1순위 목표가 아닐 수 없다. 집을 사는 돈은 물론 전세 자금을 빌려주기도 하고 집을 담보로 잡고 노후 생활 자금을 마련할 수 있도록 도와주는 기관이 있다. 바로, 한국 주택금융공사.

머니투데이방송의 <더 리더>는 서정대 한국주택금융공사 사장을 초대해 주택금융공사를 어떻게 이용할 수 있는지 그리고 주택시장의 현황과 전망은 어떤지 이야기를 나눠보았다.

Q. 주택금융공사에 대해 간략하게 설명 좀 부탁드리겠습니다.

A. 이름 그대로 서민의 주택금융과 관련된 모든 내용을 도와드리는 기관입니다. 예를 들어 월세 사시는 분들은 전세 자금이 필요할 텐데 전세 보증을 통해서 전세 자금을 공급해드리는 역할을 하고 있고요. 전세 사시는 분들은 내 집 마련하고 싶으실 텐데 이 때 돈이 모자라면 내 집 마련자금을 대출해주고요. 또 대출자금을 유동화 시키는 역할을 담당하고 있고요. 마지막으로 어르신들이 노후에 집 한 채 가지고 계신 분이 많은데 집에서 그대로 사시면서 주택연금을 가질 수 있는 제도를 운영하고 있습니다.

Q. 지금 역모기지 상품을 노후와 관련된 주력상품으로 팔고 계신데, 주택연금이죠. 어떤 상품인지 소개를 좀 해주시죠.

A. ‘리버스 모기지’라고해서 ‘역연금 모기지’라는 상품으로 미국에서 운영을 했고 처음에 저희도 그 이름을 활용했습니다. 하지만 이름이 복잡해서 주택연금이라고 쉽게 부릅니다. 이 상품은 어르신들이 여러 가지 연금이 부족한 상태에서 노후를 편안하게 사시면서 연금을 받을 수 있는 방법이 없을까 해서 저희가 2007년에 도입한 겁니다. 현재 미국과 우리나라 밖에 없습니다. 실제로, 부부 모두 60세 이상인 어르신들이 9억 이하의 주택 한 채를 소유했을 경우 주택연금에 가입하시면 돌아가실 때까지 동일한 연금을 지급받으면서 그 집에서 편안하게 사실 수 있고요. 집을 팔게 되거나 이사 가실 때에는 중간 정산해서 재가입하는 제도도 있습니다. (9억 이하로 제한을 두신 이유는?) 주택금융공사법 자체가 모든 대상 주택을 9억 원 이하로 제한을 했고요. 이 법을 제한할 때가 2004년인데, 강남에서의 전용면적 85m2에서 좋은 위치가 그 정도 나왔던 것 같습니다. 그래서 아마 그 기준으로 만들지 않았나 싶습니다.

Q. 주택연금 가입을 많이들 하고 계시다 들었는데, 이용하시는 분들이 어느 정도 되나요?

A. 2007년 첫 해에는 500분 정도밖에 가입을 안 했는데요. 지난해에 약 3,000분 정도 가입했고요. 오는 8월까지 집계하면 총 10,000분 정도 가입할 것 같습니다. 올해에는 약 5,000분 정도가 가입할 것 같고요. 저는 장기적으로 2030년이면 약 100만분 정도가 가입할 것이라 보고, 제도를 재설계 하고 있습니다.


Q. 매달 연금은 어느 정도 지급이 되나요?

A. 통상 저희가 예를 들 때 3억을 예를 듭니다. 70세에 가입 하시면 월 104만원을 돌아가실 때까지 부부 모두가 돌아가실 때까지 동일한 액수를 지급하고요. 그리고 이 연금의 장점은 지급한 연금액보다 집값이 모자라면 저희 공사에서 책임지고 남으면 자식에게 상속되기 때문에 가입자는 어떤 경우든지 손해 볼 경우가 없습니다.

Q. 보통 국민연금의 경우에는 지급받을 수 있는 연령 제한이 있는데, 이 상품의 경우에는 60세 이상이면 본인이 원하는 시기에 받을 수 있는 건가요?

A. 그렇습니다. 부부 모두 60세가 넘으면 원하는 시기에 가입하실 수 있습니다. 지급은 두 분 다 돌아가실 때까지 종신지급 됩니다. 일반적으로 다른 공무원 연금이나 국민연금은 주 수혜자가 돌아가시면 70%를 받는데 주택연금은 동일한 액수를 지급하고 있습니다.

Q. 주택에 대한 상속 개념이 강한 한국적인 현실에서 주택연금이 활성화 될 수 있을지 의문시되기도 했거든요. 실제 어떻습니까?

A. 가입 초기에 그런 경우가 많았다고 하더라고요. 그런데 최근에는 인식이 빠르게 변하고 있습니다. 요즘 기대 수명이 길기 때문에 부모님이 거의 90세까지 사시지 않습니까, 그러면 자녀도 60세가 넘거든요. 상속의 의미가 없어지고요. 자녀들이 가장 돈이 필요한 3,40대에 부모님께 용돈까지 드려야 하는 부담이 있기 때문에 자녀들 입장에서 가입을 권유하는 경우가 많아지고 있습니다. (부양 부담에서 조금 가벼워질 수 있으니까) 그렇습니다. 본인들 입장에서도 이제는 노후를 편안하게 즐기겠다는 생각을 더 많이 하시고요. 또한, 자녀들에게 부담을 주지 않거든요.

Q. 지금 전체적인 주택시장이 침체기인데, 걸림돌이 되지 않나요? 고가 주택이 많아질수록 좋을 것 같은데요?

A. 오히려 거꾸로 입니다. 주택연금은 집값이 떨어질 가능성이 크면 가입을 서두르시는 분들이 많아집니다. 가입자 입장에서 보면 장래 기대가치가 적다면 주택연금에 가입하시는 게 유리합니다.

Q. 베이비부머들의 노후준비로 주택연금도 그 대상이 될 텐데요. 나중에 이 분들이 돌아가시고 만기가 되는 상황에서 매물이 한꺼번에 나온다면 문제가 되지 않겠냐는 지적도 있습니다.

A. 당연히 맞는 이야기입니다. 사실. 베이비부머들이 가입하기 시작하면 주택연금 100만 시대가 도래 할 것이라고 예측하고 있는데요. 일시에 매물이 쏟아지면 이것이 주택시장에 큰 영향을 미칠 수 있죠. 앞으로 자산 관리를 어떻게 할 것인지 연구를 하고 있고요. 반드시 방안이 마련되어야 한다고 생각합니다. 그런데 참고로 미국의 경우, 주택연금을 시행한 지 20년이 됐는데 이러한 문제는 아직 안 나타난 것으로 보고 있습니다.

Q. 집을 사는 돈도 빌려주시죠? 어떤 상품이 있습니까?

A. 저희가 직접 대출해주는 ‘보금자리론’이 있는데, 두 가지 형태가 있습니다. 부부합산 연소득이 4,000만 원 이하인 경우에는 우대금리를 적용합니다. 우대금리는 정부 재정으로 일부 이자를 보전해서 싼 금리를 적용하고요. 그 외에 기본형은 저희 공사에서 순수하게 자금을 조달해서 하는 경우입니다. 우대형의 경우, 소득기준에 따라서 최저 연 3.6%~4.3% 10년 이상 고정금리로 빌려드리고 있고 기본형의 경우에는 연 4.4%~4.8% 고정금리로 빌려드리고 있습니다. 시중의 담보대출 중에서 가장 금리도 낮고 조건도 좋은 편입니다.

Q. 대출을 받으려면 DTI(부채상환비율), 소득대비 등 제한은 똑같이 받는 거죠?

A. 시중에서 마치 DTI가 주택시장의 장애요인처럼 되고 있는데요. 직장을 갖고 있는 무주택자가 내 집 마련을 할 때에는 DTI가 거의 장애가 되지 않습니다. 고가의 주택이나 1가구 2주택자가 주택을 구입할 때는 장애가 되지만 저희 공사의 대상은 무주택 서민들이거든요. 저희 공사에서 DTI나 LTV 때문에 대출을 받지 못하는 사람은 거의 없습니다.

Q. 자금조달과 관련해 MBS채권을 발행해서 다시 현금화 시켜서 돌리는 ‘시장유동화’. 이번에 시작하셨다고요?

A. 예를 들면, 저희가 만약 예금을 전혀 받지 않고 대출만 한다면 재원이 없지 않습니까. 그래서 저희가 대출 해드리고 그 담보권을 모아서 MBS같은 증권을 발행해 자금을 조달하는 구조입니다. 그런데 시중 은행에서 그런 형식으로 대출하고 저희가 그 채권을 기초로 증권을 발행해서 현금을 마련하고 시중에 공급하는 역할은 전혀 못했습니다. 지난 13년 동안 못했습니다만 올해 최초로 시장유동화를 하게 됐습니다. 정부의 가계부채 안정화 대책과 정부의 고정금리를 늘리겠다는 목표이고요. 풀네임으로 ‘주택담보채권유동화적격대출’입니다. 스탠더드차터드(SC)은행이 지난 3월부터 적격대출을 공급하고 있는데, 불과 3개월밖에 안 됐는데 1조가 넘었습니다. 농협과 하나은행이 출시를 하고, 하반기에 국민은행, 우리은행, 신한은행 등이 여기에 동참할 것이기 때문에 올해 안에 적격대출로 공급되는 주택담보대출의 규모가 크게는 10조 원 가까이 될 것이라고 전망하고 있습니다.

Q. 5.10부동산 대책이 나왔을 때 주택금융공사와 관련된 내용들도 있죠.

A. 두 가지 측면에서 포함이 됐습니다. 첫 번째는 저희들이 직접 빌려주는 보금자리론에서 저희들의 역할이 확대가 됐는데 ‘우대형 보금자리’라고 해서 연소득 5천만 원 이하소득계층에 대한 지원을 대폭 확대했습니다. 두 번째는 ‘징검다리 전세보증’이라고 하여 제2금융권에서 높은 금리로 전세자금을 빌려 쓰시는 분들을 제1금융권으로 갈아 태워주는 제도인데, 그동안 실제로 운영해보니까 성과가 그리 크지 않았습니다.

그래서 저희들이 그 원인을 알아봤더니 소득기준이 안 맞았습니다. 연소득 부부합산 3,000만원이라는 기준이 적합하지 않았고 공사가 100%보증을 제공하지 않고 시중 은행에게 일부 부담을 가했더니 시중 은행이 신용심사를 하다보니까 2금융권 가는 분들이 1금융권 신용심사를 통과하기 어려웠습니다. 그래서 이러한 문제를 개선하는 대책이 나왔습니다. 보금자리론 같은 경우는 연소득 2000만 원 이하는 금리를 3.6%로 낮추고 대상도 훨씬 넓혔습니다. 대출 한도도 1억 원에서 2억 원으로 늘린 지금은 대출이 건수로는 약 2배, 금액으로는 약 3배정도 실행되고 있습니다. 징검다리 전세보증 같은 경우에는 연소득 3,000만원을 5,000만원으로 올렸고요.
보증도 100% 보증으로 전환했습니다. 특별히 이 상품에 대해서는 국민은행과 우리은행이 아주 적극적으로 취급을 해서 현재 4% 중반 대의 금리로 시행되고 있습니다.

Q. 은행에서 대출 받으려면 서류를 많이 준비해야 되고, 쓸 것도 되게 많은데요. 한국주택금융공사에서는 인터넷으로 간소화시켰다는 말씀을 들었습니다.

A. 일반 시중은행은 지점만 해도 천개 씩 넘는 은행이 많고 직원 수만 해도 2만 명이 넘지 않습니까. 그런데 저희 공사는 전국에 16개 지사와 약 600명 정도 되는 직원으로 이 많은 대출업무를 수용하고 있습니다. 저희가 약 45조의 주택금융 서비스를 했고요. 금년에는 약 60조 원 정도를 할 것 같습니다. 직접 대면으로는 불가능한 상황이거든요. 그래서 보금자리론 같은 경우에는 100% 인터넷으로 처리되도록 변경됐고요. 주택연금도 4월부터 인터넷서비스로 전환했습니다. 요즘 은행창구에서 업무가 거의 안 되고 있거든요. 인터넷 뱅킹이나 폰뱅킹으로 처리되는 게 90% 넘기 때문에 앞으로 그렇게 가야 된다고 보고 저희 공사가 선두에서 노력하고 있습니다.


Q. 올해의 부동산 시장 특히, 주택 시장을 어떻게 봐야할 것 같습니까?

A. 공급 여건도 많이 개선됐고 인구의 증가 속도나 수도권 집중도도 많이 완화됐기 때문에 과거와 같은 급등 요인은 많이 사라졌다고 봅니다. 하지만 일부에서 제기되는 것처럼 집값은 하락 구조로 갈 수 없고 지속적으로 일본과 같은 길을 간다고 보는 것도 맞지 않다고 봅니다. 단적인 예로 인구 천 명 당 주택수를 보통 440채 정도를 한계라고 보는데 일본은 천 명 당 주택수가 460채로 이미 20채를 초과했고 동경권 같은 경우에는 507채입니다. 우리나라는 현재 전국은 360채, 수도권 같은 경우에는 약 350채로 주택 수급에 만족할 상황은 아직도 아닙니다. 또한, 10년 주기라든지 전세와 집값의 상관관계를 살펴보면 오는 하반기나 늦어도 내년 상반기에 집값의 전환기가 오지 않을까 합니다. 다만, 수도권 같은 경우 2기 신도시의 물량이 아직 많이 남아있고, 국민 임대주택이나 보금자리 주택의 유치 물량 이 있어서 과거와 같은 급등은 없을 것이라고 전망하고 있습니다.

Q. 2011년 공공기관 경영실적 평가에서 A등급 받으셨죠. 소감이 어떠십니까?

A. 저희가 올해 2월과 5월에 보금자리론 금리를 20bp씩 두 번 낮췄습니다. 20bp 줄일 때마다 약 250억 원의 공사 예상 수익이 줄어듭니다. 그러나 국민들이 어려울 때 저희 공사가 많은 수입을 내기 보다는 서민들에게 수익을 돌려주자는 취지에서 그렇게 하고 있습니다. 서민을 위해서 이렇게 하는 것들이 평가되지 않았나 생각하고 있습니다.

Q. 재임기간 중 이루시고 싶은 목표로 어떤 게 있을까요?

A. 철학이라고 표현하기 그렇지만 ‘월세 사는 사람들은 전세 살게 해드리고, 전세 사는 사람들은 내 집 마련하게 도와드리자’ 이것이 제 생각입니다. 지금 월세 사는 사람들은 전세를 가고 싶어도 돈이 없거나 전세 매물이 적어서 그러는 경우가 있거든요. 그래서 저희가 집을 지을 때나 사업자 보증을 할 때도, 전세 위주 물량으로 공급하는 사업자 대출 형태를 지향하고, 보금자리론을 지금보다 활성화 시키고 적격대출을 통해 더욱 더 많은 서비스를 해드릴 생각입니다.

Q. ‘집’ 에 대해 어떻게 정의하시겠습니까?

A. 집은 가정을 이루고 인간 생활에 가장 기초가 되는 사회화의 기본수단이기 때문에 단순히 경제재로 봐서는 안 됩니다. 집은 가치재입니다. 집이라는 것은 결국 인간생활에서 가장 중요한 기본 틀을 제공하는 가치재이기 때문에 단순히 경제 투자의 대상으로 삼아서는 안 됩니다. 적어도 가정을 이루는 사람은 하나의 주택을 마련했으면 합니다. 보금자리라는 표현이 참 좋습니다.


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