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[경제매거진]공급 쏟아지는 마곡지구, 투자 나서야 하나

김주영

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앵커1>
서울의 마지막 대규모 택지개발지구인 강서구 마곡지구. 지난해부터 부동산 시장의 '핫 플레이스(Hot Place)'로 주목받았습니다.

특히 LG와 대우조선해양 등 대기업 수십 여 곳의 입주가 확정되면서 임차수요를 노린 투자자의 관심이 집중됐는데요.

올해 들어서도 마곡지구에 아파트와 오피스텔 공급이 잇따르자 지금이라도 투자에 나서야 하는 것 아닌지 고민하는 분들이 많을 것 같습니다.

마곡지구 투자 가이드, 이번 <부동산와이드>에서 알아보겠습니다.

건설부동산부 김주영 기자와 함께하겠습니다.

김 기자, 마곡지구에 대해 간단히 설명 먼저 부탁드립니다.

기자1>
마곡지구는 서울 강서구의 마곡ㆍ가양동 일대 366만 5,000여㎡에 조성되는 택지개발지구입니다.

이 규모는 상암디지털미디어시티(DMC)의 약 6배, 그리고 판교 테크노밸리의 5배 수준입니다.

이곳에는 연구개발 중심의 첨단 산업단지와 업무, 상업, 주거단지가 들어설 예정인데요.

수 년 전만 해도 논과 밭이었던 이곳은 현재 기반 공사가 한창 진행되고 있습니다.

앵커2>
분양시장에서 마곡지구가 주목받는 것은 무엇보다 임차수요가 뒷받침 될 거란 기대감에서인데요.

많은 대기업이 입주해서 미래가치를 인정받았다는 평가가 나오는데,

실제 몇 개 사가 들어오는 건가요? 굵직한 기업은 어디가 있습니까.

기자2>
마곡지구에는 일단 LG(LG전자ㆍLG이노텍 등 LG그룹 11개사)가 들어옵니다.

또한 이랜드, 대우조선해양 등 대기업 30여 곳, 그리고 중견기업까지 합치면 50여 곳이 입주할 예정인데요.

이들 기업에 종사하는 사람만 4만 명에 이를 것으로 보입니다.

다른 지역과 비교해 배후수요가 탄탄하다고 볼 수 있는데요. 다만 배후수요가 가시화하기까지 시간이 걸린다는 점은 염두에 둬야 할 것 같습니다.

지금까지 입주시기가 확정된 기업은 15곳인데요. 이 가운데 7곳은 입주가 오는 2017년 예정됐습니다.


앵커3>
마곡지구에 지난해부터 오피스텔 공급이 잇따르고 있는데, 성과는 어떠했는지 궁금합니다. 또 올해 들어서도 물량이 쏟아지고 있는데, 시장 분위기가 어떻습니까.

기자3>
마곡지구에는 지난해에만 오피스텔 3,000여 실이 분양됐는데요. 대체로 분양 성적이 좋았습니다.

대표적으로 9월과 11월에 분양한 '헤리움 1차', '힐스테이트 에코'는 견본주택을 개관한 지 며칠 지나지 않아 100% 계약이 마무리됐습니다.

힐스테이트 에코의 경우 연말 500만원 정도의 웃돈이 형성되기도 했습니다.

올해 분양된 '마곡 대명 투웨니퍼스트'도 15일만에 분양이 마무리 됐고요. 현재 분양중인 '헤리움 2차', '센트럴 푸르지오' 의 경우 계약률이 각각 90%, 93% 수준입니다.

초창기보다 분양 열기가 떨어지기는 했지만 다른 지역의 오피스텔 수익률이 점차 하락하다 보니 그래도 마곡은 좀 나을 거라는 기대심리가 형성되고 있습니다.

시장 분위기 어떠한지 자세한 내용 들어보시죠.

[인터뷰]김승환/ 글로벌마곡 대표
"마곡지구 오피스텔은 2013년도와 올해 초반까지 약 3천 세대 분양이 완료됐습니다."올해에도 마곡지구에는 아파트 입주, 엘지 이화의료원 착공. 각 기업 투자발표로 다른 지역보다 투자에 대한 관심이 이어질 것으로 보입니다."

앵커4>
그런데 우려해야 할 부분도 있다고 하죠? 마곡지구가 유망하다는 전망이 많지만 올해에만 오피스텔이 3,000실 이상 추가로 쏟아지지 않습니까.
물량 부담을 걱정하는 투자자도 많을 것 같아요. 어떻습니까.

기자4>
그렇습니다. 마곡지구에는 지난 4월과 이달 5월에만 오피스텔 2,387실이 공급됩니다.

앞서 말씀 드린 헤리움 2차, 센트럴 푸르지오가 지난 4월에 공급됐고, 이달에는 '일성트루엘플래닛' 등이 손님 맞이에 나섭니다.

하반기까지 합치면 올해 오피스텔 공급 물량이 3,298실에 이르는데요.

대기업 입주로 인한 배후수요가 예상된다고 해도 공급 물량이 너무 많다 보니까 부담을 느끼는 수요자가 많다고 합니다.

공급이 몰리면 입주 할 때 공실이 생기거나 임대료가 낮아져 수익성이 떨어질 수 있기 때문입니다.

영상 보고 다시 이야기 나눠보겠습니다.

4월 30일 김주영 기자 리포트
<제목>
금싸라기 '마곡지구' , 오피스텔 투자 유의할 점은?

<리포트>
서울의 마지막 노른자위로 꼽히는 강서구 마곡지구.

지난해 이곳의 오피스텔 분양열기는 뜨거웠습니다. 3,000여 실이 분양됐는데 대부분 완판됐고 일부엔 500만원의 웃돈까지 붙었습니다.

LG와 대우조선해양 등 대기업 30여 곳의 입주가 확정되자 임차수요를 노린 투자자가 대거 몰린 겁니다.

올해에도 오피스텔 3,000여 실이 추가로 공급되는데 투자자의 관심이 지난해만 못한 분위기입니다.

[인터뷰]김승환/ 공인중개사
"현재 분양된 물량도 적지 않은데 올해 추가적으로 수 천 실이 공급된다고 하니까 물량부담을 우려하는 고객들이 많습니다."

임대소득에 과세를 하겠다는 '2ㆍ26 대책' 도 투자심리 위축에 영향을 미쳤습니다.

지난 달 분양한 오피스텔 2곳은 절반 이상 미분양입니다.

전문가들은 마곡지구라는 이름만 볼 게 아니라 입지별 특성을 꼼꼼히 살펴야 한다고 강조합니다.

[인터뷰]임채우/ 국민은행 부동산 전문위원
"입지적으로 지하철 역세권을 봐야 할 것 같고요. 지하철이 너무 먼 곳은 피하셔야 할 것 같고/ 업무단지, 공원이 조성된다든지 교통여건이 개선된다든지 이런 곳 중심으로 투자하시면 좋을 것 같습니다."

아울러 배후 수요가 가시화되기까지 시간이 걸리는 만큼 처음부터 높은 수익률을 기대하기 보다는 장기적 관점에서 접근하는 게 바람직해 보입니다.

앵커5>
마곡지구 중에서도 입지별 특성을 잘 따져봐야 할 텐데요. 투자에 앞서 주의할 점 좀 더 자세히 설명해 주시죠.

기자5>
마곡지구를 보면 발산역, 마곡역, 마곡나루역, 신방화역, 양천향교 등으로 구역을 나눌 수 있는데요.

지금까지 보면 발산역과 마곡역 중심으로 공급이 많았습니다. 이 일대가 아무래도 기존 인프라시설을 잘 갖추고 있기 때문입니다.

최근에는 마곡나루역 인근에 분양이 잇따르고 있는데, 장기적으로 보면 이곳이 교통 여건을 볼 때 좀 더 우세에 있다는 분석이 제기되고 있습니다.

분양가가 상대적으로 저렴하고 마곡역 공항철도, 9호선 마곡나루역이 인접해 있는 만큼 서울과의 접근성이 우수하다는 겁니다.

마곡지구 오피스텔에 투자할 때 어떤 점을 눈여겨 봐야 하는 지 전문가에게 들어보시죠.

[인터뷰]임채우/ 국민은행 부동산 전문위원
"오피스텔에 투자할 때 기본적으로 세 가지를 보셔야 할 것 같은데요.첫 번째로 입지인데요. 지하철 도보 5분 이내 역세권이 유망하다고 볼 수 있고둘째로 수익률을 보셔야 합니다. 최소 6% 이상 나오는 곳이 좋습니다.보통 오피스텔 임대사업을 하면 소득세와 건강보험료 부담이 있습니다. 이 때문에 실질 수익률에서 1.5%를 제외해야 하는 만큼 6%대 수익률이 나오는 곳을 추천드리고 싶고요. 세 번째로 개발 호재가 있는 곳을 눈여겨 보시기 바랍니다. 업무단지, 공원이 조성된다든지 교통여건이 개선된다든지 이런 곳 중심으로 투자하시면 좋을 것 같습니다."

지금까지 마곡지구 오피스텔 투자 가이드, 알아봤습니다. 장기적으로 마곡지구에 대해 낙관적 전망이 우세한데요. 다만 묻지마식 투자 보다는 역세권 여부, 분양가, 인근 오피스텔 수익률 등을 꼼꼼히 따져보고 신중히 투자하셔야 할 것 같습니다.

김 기자, 말씀 고맙습니다.

머니투데이방송 김주영 기자(maybe@mtn.co.kr)

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