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[이슈N현장] 계속된 악재‥얼어붙은 부동산 시장

김혜수

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< 앵커멘트 >
얼마전 발표된 정부의 가계부채 대책과 함께 간밤에 미국 연준이 기준금리를 인상하면서 우리나라 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 높아지고 있습니다. 이와 관련해 건설부동산부의 김혜수 기자와 함께 이야기 나눠보도록 하겠습니다.

< 리포트 >
앵커1) 김 기자. 지난 월요일 새로운 주택 대출 심사 방안이 발표가 됐는데요. 간밤엔 또 미국의 기준금리가 인상되면서 국내 부동산 시장에 타격이 좀 있을 것 같은데 어떻습니까?

기자) 네 새로운 제도 시행을 앞두고 일단 부동산 시장의 분위기는 위축된 모습을 보이고 있습니다.

그동안에는 주택을 담보로 대출을 받을 때 이자만 갚아나가고 만기에 원금을 일시에 상환했다면 이제는 대출을 받을 때부터 원금과 이자를 함께 갚아나가는 '분할상환'만 가능하기 때문이죠.

새로운 제도는 수도권의 경우 내년 2월, 비수도권의 경우 내년 5월부터 적용될 예정이지만, 주택 시장은 이미 냉각된 분위기를 보이고 있습니다.

집을 사려는 사람도 월 상환액이 크게 늘어난 것에 대한 부담이 커진 상황이고요.

또 은행이 대출 심사를 할 때 담보가 아닌 빚을 갚을 능력을 보기 때문에 과거보다 대출 받기도 상당히 까다로워진 것이죠.

여기에 이미 예상된 일이긴 합니다만 미국의 기준금리가 인상된 것도 시장 분위기를 위축시킨 요인으로 볼 수 있습니다.

관련해 전문가 인터뷰 들어보시겠습니다.

[전화인터뷰] 박합수 / KB국민은행 부동산 부센터장
"주택공급 과잉 논란에다가 여기에 단행된 대출 규제 문제 또한 미국발 금리인상이 현실화되면서 시장에는 전반적인 심리적 위축 분위기가 나타나고 있다고 볼 수 있습니다. 이런 것은 매수 시기에 대한 보류로 나타나고 여전히 거래를 하기 어려운..."

이미 이런 요인들이 시장에 반영이 되면서 12월 둘째주 재건축 아파트값이 0.04% 하락하는 등 일년 만에 처음으로 하락세로 돌아섰고, 신도시 매매가격도 지난 6월 이후 처음으로 하락하는 모습을 보였습니다.

앵커2)그런데 지방의 상황이 더 심각해질 것이란 전망이 나오고 있는데 이건 좀 어떻게 보십니까.

기자)지방의 경우 정부가 주택담보대출 심사 강화 방안을 내년 5월부터 적용할 예정으로, 수도권에 비해 시간적 여유가 좀 있는 편입니다.

하지만 이번 대책으로 인해 지방 부동산 시장의 분위기는 수도권에 비해 더 큰 타격을 받을 것으로 전망이 되고 있습니다.

이는 이미 지방 부동산 시장의 분위기가 '과열'이라고 불릴 정도로 뜨거웠기 때문인데요.

지난 11월 기준으로 대구의 주택 매매가격은 일년 동안 13% 오르는 등 6대 광역시의 주택 매매가격 상승률은 6%에 달해, 서울지역 주택 매매가격 상승률 4%에 비해 높았습니다./

이미 지방에 많은 주택 물량이 공급된 데다 그동안 가격이 많이 오른 피로감이 더해진 상태에서 최근들어 지방 매매가격은 다소 조정을 받고 있는 모습을 보였는데요.

정부의 대책까지 더해지면서 앞으로 지방 부동산 시장은 더 큰 타격을 받을 것이란 전망이 나오고 있는 상황입니다.

실제로 지방에 대한 정부의 규제가 이뤄진 것은 DTI 규제가 폐지된 지난 2008년 8월 이후 처음입니다.

그 이후엔 계속 지방에 대한 경제 지원이 집중적으로 이뤄졌었기 때문에 이번 대책으로 인한 지방 부동산 시장에 타격은 더 클 것으로 보입니다.

(사진=news1)


앵커3) 분양 시장은 이미 대책에서 좀 빠져 있어요. 규제 대상에서 집단대출은 예외로 두기로 했다는데요. 분양 시장은 매매시장하고 분위기가 좀 다릅니까?

기자)이번 대책에서 집단대출은 일단 예외로 뒀습니다.

집단대출은 분양 아파트나 재건축 아파트 입주 예정자들을 대상으로 취급하는 중도금과 이주비 등에 대한 대출로 시행사나 시공사의 보증을 기반으로 취급되는데요.

이는 은행들이 자체적으로 사업성 등을 평가해서 리스크 관리를 해 나가면 된다는 게 당국의 판단입니다.

결국 분양 시장에 대해선 크게 손을 안 대겠다는 게 당국의 방침인데요.

하지만 이 집단대출에 대한 모니터링은 이미 강화된 상태입니다.

당국은 가계대출이 증가하는 가장 큰 원인을 이 집단대출에 있다고 보고, 은행에 모니터링을 강화하라고 지시를 한 상황입니다.

과거보단 분양 사업장의 분양성이나 사업성을 좀 더 꼼꼼하게 보고 판단을 한다는 얘긴데요.

분양이 호황을 이룬 시기엔 시공사들이 은행에서 프로젝트 파이낸싱, PF대출을 받기가 수월했지만 당국의 집단대출에 대한 모니터링 강화 지시 이후에 PF대출을 받기가 상당히 까다로워진 상태입니다.

이번 대출 규제 대상에 이 집단대출은 빠져있지만, 이미 집단대출에 대한 규제가 이뤄지고 있는 것이라고 볼 수가 있는 것이죠.

여기에 정부가 내년부터 주택도시보증공사의 중도금 집단대출 보증 조건을 강화하기로 한 것도 분양시장에 부정적인 영향을 미칠 수 밖에 없어보입니다.

정부는 1인당 보증 한도를 3억원 안팎으로 제한하고 보증 횟수도 2회 안팎으로 한정하는 방안을 검토 중인데요.

은행이 주택도시보증공사의 보증을 믿고 입주예정자에게 상환능력을 넘어서는 대출을 해주는 관행을 바꾸기 위해서입니다.

이렇게 되면, 예를 들어 강남에서 10억원 규모의 아파트를 분양받은 사람의 경우 다른 아파트는 분양을 받지 못 하게 됩니다. 일종의 투기 수요를 걸러내려는 고육지책인 것이죠.

앵커4)이런 분위기 속에 이미 건설사들도 내년에 공급하는 아파트 물량을 줄이고 있다면서요?

기자)네 그렇습니다. 이번 규제엔 신규 분양시장이 빠져 있긴 하지만, 건설사들은 이미 내년도 시장 상황이 불확실하다고 판단해 아파트 공급 물량을 대폭 줄일 것이란 계획을 내놨습니다.

현대건설의 경우 내년에 모두 1만6,787가구를 공급한다고 밝혔습니다. 이는 올해 공급한 물량보다 약 22% 줄어든 규모인데요.

이와 관련해 현대건설 관계자는 "올해는 과거에 계획된 물량이 쏟아져 나왔다"면서 "내년의 경우 경기 전망이 불확실한 측면이 있어 올해보다는 보수적으로 접근해 공급 물량을 줄일 계획"이라고 밝혔습니다.

대우건설의 경우 올해 공급 물량이 다른 건설사에 비해 좀 많은 4만2천 가구 정도가 됐는데요. 역시 시장의 상황이 불확실한 것을 감안해 내년에는 이 규모의 절반 수준에 불과한 2만여 가구를 공급한다는 계획을 가지고 있습니다.

삼성물산의 경우도 올해와 큰 차이는 없지만 내년도 공급물량이 1만187가구로 올해 1만458가구보다 다소 줄어들었습니다.

일부 건설사들은 내년도 상황이 불확실하다고 판단해 내년에 계획된 물량을 올해 미리 당겨 공급한 경우도 있었습니다.

내년도 상황을 바라보는 건설사 관계자의 이야기 한번 들어보시겠습니다.

[전화녹취] 건설사 관계자/ 음성변조
"전반적으로 냉각될 수 있습니다. 올해는 대출을 받아서라도 집을 사라는 분위기가 이어졌는데 우선은 금리가 올라가니깐 소비자가 바로 심리적으로 위축이 되거든요."

앵커5) 이렇게 주택 거래 시장이 위축이 되면 결국 전월세난이 더 심화될 것이란 우려도 나오고 있는데요. 좀 어떻습니까?

기자)네, 주택 매매에 대한 관망세가 짙어지게 되면 결국 수요자들이 전세나 월세 시장으로 눈을 돌릴 수 밖에 없어 보입니다.

이미 시장은 정부의 대책에 대해서 반응하고 있지만 당장 제도 자체는 내년 2월부터 시행이 되는 만큼 일단 그때까진 주택 거래 자체가 크게 줄어들 것이란 전망입니다.

이후에도 과거와는 달리 집을 매수하는 조건이 상당히 까다로워진만큼 집을 사기보다는 전세나 월세 등에 대한 선호가 더 높아질 것으로 보입니다.


앵커 마무리)
지금까지 건설부동산부의 김혜수기자와 이야기 나눠봤습니다.

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