[이슈+]한여름 같았던 올해 부동산 시장…내년은?

[머니투데이방송 MTN 문정우 기자]
[앵커멘트]
올해 부동산 시장은 그야말로 '한 여름 같았다'는 표현이 적절해 보입니다. 강남권 재건축 시장을 중심으로 청약률은 물론이고 역대 최고 분양가 기록을 갈아치우기도 했습니다. 또 이런 열기가 기존 주택시장 전반으로까지 퍼지면서 올해 상반기까지 전국의 집값 상승세는 계속됐습니다.

하지만 최근 이런 기세가 한풀 꺾였다는 분석입니다. 정부가 청약시장과 가계부채를 규제하는 카드를 꺼내들었고, 미국금리 인상에 따른 국내 금리인상 가능성도 제기되고 있죠. 여기에 공급과잉을 우려하는 목소리도 부동산의 앞날을 어둡게 하는 요인으로 작용하고 있습니다.

오늘 이 시간에는 올 한해 국내 부동산 시장을 분석해보고 내년 전망까지 짚어보도록 하겠습니다. 건설부동산부 문정우 기자 나와있습니다.

앵커1)
문 기자. 올해 부동산 시장에서 가장 이슈였던 부분은 무엇인가요?


[기사내용]
기자1)
아무래도 강남권 재건축 시장을 들 수 있겠습니다. 지난달까지의 평균 분양가를 살펴보면 10곳중 9곳이 강남4구, 그러니까 강남권 재건축 아파트였습니다.

올해 1월에 분양한 '신반포자이'는 3.3 제곱미터당 평균 4457만원으로 가장 높았고, ‘디에이치아너힐즈’와 ‘아크로리버뷰’가 4천만원 이상이었습니다.

관심 정도는 청약경쟁률만 봐도 알 수 있는데요. 3월에 분양한 ‘래미안 블레스티지’의 경우 평균 33.6대 1, 최고 78.1대의 청약률을 보였습니다.

이런 영향에 재건축 대상 아파트들의 몸값도 천정부지로 치솟았는데요. 강남권 재건축 아파트 값은 지난 10월 기준 3.3 제곱미터당 4012만원을 기록하며 사상 첫 4천만원선을 돌파했습니다. 역대 최고치인 2006년 3635만원보다 377만원 높은 겁니다.

이런 이상 열기를 감지한 정부가 결국 11.3 부동산대책 카드를 꺼내들면서 분위기가 달라지기 시작했습니다. 부동산114에 따르면 12월 셋째주 서울 재건축 아파트 값은 4주 연속 하락세를 보이고 있습니다. 하루 평균 매매거래량도 59건으로 작년 같은 기간보다 15% 가까이 줄어든 상황입니다.

다만 내년 말 종료되는 재건축 초과이익환수제 유예와 같은 수익과 직결되는 요인을 고려하면 당분간 큰 폭의 하락세는 없을 것이란 분석이 많습니다. 전문가의 분석 들어보겠습니다.

[인터뷰]김규정 / NH투자증권 부동산연구위원
"관리처분 단계나 아니면 사업인가가 어느 정도 완료된 단지들이 모여 있는 곳에서는 일시적으로 조정은 받겠지만 초과이익환수제 종료 전에 사업을 추진하려는 조합 움직임이 계속되면서 사실상 2017년도에 상대적으로 다른 지역에 비해서는 수요자들의 관심이나 가격 상승이 나타날 수 있는 지역에 속한다고 볼 수 있겠습니다."

앵커2)
11.3 대책을 말씀하셨는데. 이게 강남권 말고도 청약시장 전반에 영향을 끼쳤었잖아요. 청약시장 전반에 대해서도 짚어주시죠.

기자2)
네. 올해 청약시장의 열기는 기록만 봐도 알 수 있는데요.

올해 청약시장에서 1순위 청약경쟁률은 평균 14대 1로 2009년 관련 조사를 시작한 뒤로 최고치를 기록했습니다. 작년만 해도 10.91대 1로 최고치였는데 이마저도 넘어선 겁니다. 분양권 거래시장도 작년 37조2천억원보다 급증한 50조원까지 커졌습니다.

눈에 띄는 점은 부산과 세종입니다. 부산과 세종은 이달에도 청약률이 두자릿수를 기록했습니다. 세종의 경우 97.1대 1이란 청약률이 나오기도 했습니다. 분양권 전매제한이 적용되지 않아서입니다.

그런데 노후 주택이 많아 실수요가 많은 이들 지역도 사실 11.3 대책 전과 비교하면 감소한 건데요. 대책 이전에 부산의 경우 102대 1처럼 세자릿수를 기록할 정도였습니다. 결과만 보면 정부 대책이 이상열기를 걷어내는 역할은 했다고 볼 수 있는 대목입니다.

올해만큼의 호황은 아니라는게 대부분 전문가의 판단인데요. 여기서 전문가의 설명 들어보겠습니다.

[인터뷰]양지영 리얼투데이 리서치 실장
"11.3 대책이 발표되면서 전매제한이 강화됐고 1순위 자격이 까다로워진데다 대출규제도 있고 금리인상도 압박감을 여전히 받고 있기 때문에 청약자 수는 당연히 줄어들 수 밖에 없구요. 이로 인해서 분양시장도 크게 위축이 될 가능성이 높아 보입니다."


앵커3)
이렇게 청약시장에 대해서도 살펴봤는데요. 그럼 재고시장이라고 하죠. 일반 주택시장에 대해서도 정리해주시죠.

기자3)
최근 부동산 시장의 호황은 청약시장으로부터 시작됐다고 해도 과언이 아닙니다. 청약시장에 실수요에 투자수요가 더해지다 보니 수급 논리에 따라서 자연스레 가격이 올랐고요. 이런 분위기가 일반 주택시장으로도 이어진겁니다.

이렇다 보니 갭투자가 성행하기도 했습니다. 전세를 끼고 부동산을 사는 방식이 갭투자인데요. 전세금이 높을수록 매매가의 차액만 내면 되니까 적은 돈으로 단기 시세차익을 노리는 투기수요들이 몰리게 된겁니다. 앞으로 부동산 가치가 오를 것이란 기대감이 반영된 까닭이죠. 실제로도 많이 올랐고요.


하지만 이런 흐름 역시 올 하반기 들어서 꺾이기 시작했습니다. 올해 1월부터 11월까지 국토교통부 자료를 살펴보면 전국 주택거래량은 148만1206건으로 작년(158만386건)과 비교하면 6.4% 줄었습니다. 지방에서 주택거래가 감소했고 수도권에서 분양권 거래가 늘어났기 때문인데요.//

이런 추세는 내년에도 계속될 것이란 전망이 지배적입니다.


앵커4)
내년 부동산 시장은 올해보다는 한풀 꺾일 것이란 전망이 많은데요. 그렇다면 내년 부동산 시장에서 고려해야할 요인은 무엇이 있을까요?

기자4)
네. 우선 전문가의 인터뷰 통해서 확인해보겠습니다.

[인터뷰]유민준 신한은행 부동산팀장 (08:03~08:20)
"내년도 주택시장은 실질적으로 크게 3대 이슈가 있기 때문에 하향 안정화 될 것으로 보입니다. 3대 이슈는 금리 인상 이슈와 그리고 부동산 정책이 강화된다. 그리고 마지막으로는 공급과잉 논란이 있습니다."

앞서도 자주 언급됐지만 우선 11.3대책이 있겠습니다. 정부가 과열된 청약시장을 전매제한이나 1순위 청약 요건을 강화해 실수요 중심 시장으로 재편하겠다는 의도가 담긴거죠.

또 1300조원에 달하는 가계부채 리스크도 있습니다. 특히 가계부채의 증가율이 우려스러운 부분인데요. 올해 가구당 보유자산이 작년보다 4.3% 증가하는 동안 가구당 평균 부채는 6.4% 증가했습니다. 부채 증가 속도가 자산이 늘어나는 속도보다 빠르다는 얘깁니다. 결국 정부가 내년부터 잔금대출를 규제하는 여신심사 가이드라인을 적용하기로 했죠.

금리인상도 고려해야 할 요소입니다. 미국에서 3차례에 걸쳐 금리 인상을 이미 예고한 상태여서 국내 금리인상에 대한 우려의 목소리가 커지고 있는데요. 이미 주택담보대출 금리는 이런 여파에 따라 지금 당장 부담이 커진 상황입니다. 한 직장인은 3.0% 주담대 변동금리를 이달부터 3.6%를 적용받게 됐다고 합니다.

이밖에도 내년에 전국에서 나오는 입주물량만 36만여가구에 달할 전망이어서 공급과잉 논란에 임대차 시장에서는 역전세난까지 나타날 수 있다는 걱정이 앞서고 있습니다.

그러면서도 저금리 기조로 마땅한 투자처가 아직 없는 만큼 오피스텔과 같은 수익형부동산에 대한 관심은 올해 만큼은 아니지만 당분간 지속될 것으로 보입니다.

앵커)
지금까지 올해 부동산 시장을 살펴보고 내년 부동산 시장을 전망해봤습니다. 문 기자 수고했습니다.