봄 분양 성수기 개막, 고조되는 미분양 위기
문정우 기자
[머니투데이방송 MTN 문정우 기자]
[앵커멘트]
올해도 꽃피는 봄이 오면서 분양시장이 문을 열었습니다. 정부가 지난해 8.2 대책을 통해 청약 문턱을 높였지만 강남에서는 한 집을 두고 수십명이 치열한 경쟁을 벌일 정도인데요.
하지만 지방은 전혀 다른 세상이라고 합니다. 지방 미분양이 7년 만에 최대치를 기록한데다 입주시점을 지나도 집주인을 찾지 못하는 준공후 미분양이 늘고 있다는 점이 서울과 지방의 분양시장 격차를 보여주는 상황이 아닌가 싶습니다.
그래서 오늘 이 시간에는 봄 분양 성수기에 터져나온 지방 부동산 시장을 두고 건설부동산부 문정우 기자와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.
[기사내용]
앵커)문 기자, 강남에서는 치열한 경쟁을 펼치는데 지방은 다르다고요?
기자)네. 앞서 정확히 설명해주셨는데요. 지난달이었죠. 개포주공8단지를 재건축하는 '개포 디에이치자이'가 평균 25대 1, 최고 90대 1이라는 청약경쟁률을 기록했습니다. 일부 한 면적의 집을 차지하기 위해 90여명이 몰려든 겁니다.
강남이 아닌 다른 곳을 보면 당산에서 분양한 단지가 있는데요. 이곳은 올해 서울에서 가장 높은 청약경쟁률인 평균 79.9대 1을 기록했습니다. 단지 개포는 시작이었다는 말처럼 내일(5일) 청약접수를 받는 마포의 한 아파트는 올해 최고 경쟁률을 갈아치울 것이란 전망까지 나오고 있습니다.
돈이 된다니까 서울은 계속해서 수요가 몰리는데 지방은 되려 줄고 있습니다. 보유세 인상 가능성에 서울의 '똘똘한 한 채'만 갖자는 심리가 작용하면서 여러채 보유하던 지방 아파트가 모두 매물로 나온데다, 예상했던 수요와 달리 무분별하게 공급이 이뤄져 나타난 결과로 보입니다.
앵커)그렇다면 지방 부동산 시장이 얼마나 심각한건가요. 자세히 설명해주세요.
기자)정부 지표를 보면서 설명 드리겠습니다.
2008년 금융위기가 발생하면서 우리나라 부동산이 침체기를 겪었고 지방 미분양이 꾸준히 늘었습니다. 그러다 2011년 말 4만여가구를 유지하다가 2014년까지 절반 가까이 줄 정도로 많은 아파트가 소진이 됐죠.
당시 건설사들이 파주 운정이나 김포 이런 곳에서 절반까지 깎아주는 대대적인 할인 분양을 할 때였습니다. 그 뒤 2015년 12월 이후로 꾸준히 증가하면서 2월 들어서는 5만여가구를 넘어서는 등 계단식으로 증가세를 보이고 있는데요.
이런 배경은 주택시장 호황기였던 2015년 직전 인허가 물량들이 준공되면서 대거 입주물량이 몰려 나타난 결과로 분석하고 있습니다. 실제 2015년 주택 인허가 실적은 전국에서 76만5,000여가구로 전년도보다 50% 가까이 늘어날 정도였습니다. 집을 찾는 사람들은 한정돼 있는데 빈집은 계속해서 쏟아지고 있는 상황인거죠.
더 큰 걱정은 다 지었는데 집주인 없이 비어있는 이른바 악성미분양인 '준공후 미분양'입니다. 올해 2월 지방의 준공후 미분양을 살펴보면 5만933가구로 집계됐는데요. 전달(4만9,256가구)보다 3.4% 증가해 큰 폭의 증가세를 보였습니다.
이렇다 보니 정부가 나서서 미분양관리지역으로 선정하면서까지 집중 모니터링에 나서고 있습니다. 지난주에도 김포와 부산 서구, 강원 원주시 3곳을 새로 지정했습니다. 이렇게 지금까지 지정된 수도권은 5곳, 지방 25곳이 미분양으로 인한 전반적인 부동산 시장 침체 가능성이 있다는 거죠.
실제로 3월 창원에서 분양한 한 아파트(e편한세상 창원 파크센트럴)는 856가구를 모집하는데 1순위에서 293건으로 미달됐고요. 충북 청주의 다른 아파트(오창 센토피아 롯데캐슬) 역시 172가구 중 1순위에서 8개 청약통장만 접수되는 사태가 일어났습니다. 결국 정부가 이런 지역들을 중심으로 청약위축지역으로 지정하는 방안을 검토한다고 나섰지만 다주택자들이 빠진 만큼 지방 부동산 시장에 대한 전망은 밝지 않은 상태입니다.
앵커)앞서 설명하면서도 언급은 해주셨는데요, 지방 미분양이 늘어난 배경은 무엇인가요?
기자)가장 근본적인 원인은 수요와 공급에 있습니다. 정부의 규제가 시작되면서 똘똘한 한 채 트렌드가 확산되고, 기업이 몰려 있는 서울과 수도권은 수요가 꾸준한 반면 공급이 적어 경쟁이 치열한데요.
반면에 지방은 서울 집 한 채 가격으로 여러채를 사들여 임대수익을 올리던 다주택자, 투자자들이 빠진 데다 기존 원주민들도 오른 집값에 부담이 커지자 청약이나 매입을 꺼리는 현상이 이어지고 있습니다. 이는 수요 감소라는 결과로 이어지고 있는데, 2015년 76만여가구가 넘는 인허가 물량이 모두 입주물량으로 공급되면서 소화를 시키지 못하고 있는 실정입니다.
올해도 역시 주택경기가 갈수록 악화될 것이란 전망과 함께 6월 총선 이전에 분양에 나서자는 계산에서 4~5월 분양물량이 쏟아질 전망입니다. 4월에 예정된 분양 물량만 전국에서 3만5,000여가구로 지난해보다 2만여가구 이상이 더 많은 수준입니다. 오피스텔 등 대체물량까지 고려하면 지방 부동산 시장의 부담은 갈수록 커질 것이란 분석이 지배적입니다.
앵커)그렇다면 앞으로 분양 시장은 어떻게 될까요?
기자)전문가들은 지방 분양시장의 경우 어느 정도 조정국면에 들어갈 수 있기 때문에 물량 조절이나 추가적인 정부 대책 등이 필요하다는 조언을 내놨습니다. 전문가 의견 들어보겠습니다.
[김규정 / NH투자증권 연구위원 : 기존 주택의 가격 하락이 이어지게 되면 아무래도 신규 분양시장에서도 청약경쟁률은 물론 미분양이 심각해지는 상황까지 일어날 수 있습니다. 지방의 경우 조정대상지역으로 지정돼 있는 부산의 경우 심리적인 위축이 최근 가장 크게 나타나고 있는데, 해당 지역의 미분양이 늘고 있기 때문에 반대로 규제지역의 조정이나 이런 것들이 필요하지 않은지 점검할 필요가 있습니다.]
[권일 / 부동산인포 리서치센터 팀장 : 이런 물량들이 올해부터 내후년 상반기까지 입주물량들이 대기하고 있는 상태이기 때문에 당분간 위축이 불가피할 것 같고요. 다만 수요가 집중될 수 있는 교통이나 교육환경, 인프라 갖추고 있는 곳들 정도에서만 주택거래가 이뤄지고 그런 지역들을 중심으로 분양시장이 상황은 이어가겠지만 그 외 지역들은 전반적으로 위축될 수 있다고 봐야 합니다.]
그러면서 지방의 경우 내 집 마련에 나서려는 수요라면 오히려 가격 조정이 일어나는 만큼 기존 주택들의 급매물을 중심으로 매입할 수 있는 기회라는 점을 강조했습니다.
다만 대출규체가 강화되고 금리인상 영향이 있는 만큼 확보할 수 있는 자금정도를 충분히 고려해 무리하게 매입하려는 결정보다 가격이 하락한 전세를 활용하는 것도 한 방안이라고 말합니다.
[앵커멘트]
올해도 꽃피는 봄이 오면서 분양시장이 문을 열었습니다. 정부가 지난해 8.2 대책을 통해 청약 문턱을 높였지만 강남에서는 한 집을 두고 수십명이 치열한 경쟁을 벌일 정도인데요.
하지만 지방은 전혀 다른 세상이라고 합니다. 지방 미분양이 7년 만에 최대치를 기록한데다 입주시점을 지나도 집주인을 찾지 못하는 준공후 미분양이 늘고 있다는 점이 서울과 지방의 분양시장 격차를 보여주는 상황이 아닌가 싶습니다.
그래서 오늘 이 시간에는 봄 분양 성수기에 터져나온 지방 부동산 시장을 두고 건설부동산부 문정우 기자와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.
[기사내용]
앵커)문 기자, 강남에서는 치열한 경쟁을 펼치는데 지방은 다르다고요?
기자)네. 앞서 정확히 설명해주셨는데요. 지난달이었죠. 개포주공8단지를 재건축하는 '개포 디에이치자이'가 평균 25대 1, 최고 90대 1이라는 청약경쟁률을 기록했습니다. 일부 한 면적의 집을 차지하기 위해 90여명이 몰려든 겁니다.
강남이 아닌 다른 곳을 보면 당산에서 분양한 단지가 있는데요. 이곳은 올해 서울에서 가장 높은 청약경쟁률인 평균 79.9대 1을 기록했습니다. 단지 개포는 시작이었다는 말처럼 내일(5일) 청약접수를 받는 마포의 한 아파트는 올해 최고 경쟁률을 갈아치울 것이란 전망까지 나오고 있습니다.
돈이 된다니까 서울은 계속해서 수요가 몰리는데 지방은 되려 줄고 있습니다. 보유세 인상 가능성에 서울의 '똘똘한 한 채'만 갖자는 심리가 작용하면서 여러채 보유하던 지방 아파트가 모두 매물로 나온데다, 예상했던 수요와 달리 무분별하게 공급이 이뤄져 나타난 결과로 보입니다.
앵커)그렇다면 지방 부동산 시장이 얼마나 심각한건가요. 자세히 설명해주세요.
기자)정부 지표를 보면서 설명 드리겠습니다.
2008년 금융위기가 발생하면서 우리나라 부동산이 침체기를 겪었고 지방 미분양이 꾸준히 늘었습니다. 그러다 2011년 말 4만여가구를 유지하다가 2014년까지 절반 가까이 줄 정도로 많은 아파트가 소진이 됐죠.
당시 건설사들이 파주 운정이나 김포 이런 곳에서 절반까지 깎아주는 대대적인 할인 분양을 할 때였습니다. 그 뒤 2015년 12월 이후로 꾸준히 증가하면서 2월 들어서는 5만여가구를 넘어서는 등 계단식으로 증가세를 보이고 있는데요.
이런 배경은 주택시장 호황기였던 2015년 직전 인허가 물량들이 준공되면서 대거 입주물량이 몰려 나타난 결과로 분석하고 있습니다. 실제 2015년 주택 인허가 실적은 전국에서 76만5,000여가구로 전년도보다 50% 가까이 늘어날 정도였습니다. 집을 찾는 사람들은 한정돼 있는데 빈집은 계속해서 쏟아지고 있는 상황인거죠.
더 큰 걱정은 다 지었는데 집주인 없이 비어있는 이른바 악성미분양인 '준공후 미분양'입니다. 올해 2월 지방의 준공후 미분양을 살펴보면 5만933가구로 집계됐는데요. 전달(4만9,256가구)보다 3.4% 증가해 큰 폭의 증가세를 보였습니다.
이렇다 보니 정부가 나서서 미분양관리지역으로 선정하면서까지 집중 모니터링에 나서고 있습니다. 지난주에도 김포와 부산 서구, 강원 원주시 3곳을 새로 지정했습니다. 이렇게 지금까지 지정된 수도권은 5곳, 지방 25곳이 미분양으로 인한 전반적인 부동산 시장 침체 가능성이 있다는 거죠.
실제로 3월 창원에서 분양한 한 아파트(e편한세상 창원 파크센트럴)는 856가구를 모집하는데 1순위에서 293건으로 미달됐고요. 충북 청주의 다른 아파트(오창 센토피아 롯데캐슬) 역시 172가구 중 1순위에서 8개 청약통장만 접수되는 사태가 일어났습니다. 결국 정부가 이런 지역들을 중심으로 청약위축지역으로 지정하는 방안을 검토한다고 나섰지만 다주택자들이 빠진 만큼 지방 부동산 시장에 대한 전망은 밝지 않은 상태입니다.
앵커)앞서 설명하면서도 언급은 해주셨는데요, 지방 미분양이 늘어난 배경은 무엇인가요?
기자)가장 근본적인 원인은 수요와 공급에 있습니다. 정부의 규제가 시작되면서 똘똘한 한 채 트렌드가 확산되고, 기업이 몰려 있는 서울과 수도권은 수요가 꾸준한 반면 공급이 적어 경쟁이 치열한데요.
반면에 지방은 서울 집 한 채 가격으로 여러채를 사들여 임대수익을 올리던 다주택자, 투자자들이 빠진 데다 기존 원주민들도 오른 집값에 부담이 커지자 청약이나 매입을 꺼리는 현상이 이어지고 있습니다. 이는 수요 감소라는 결과로 이어지고 있는데, 2015년 76만여가구가 넘는 인허가 물량이 모두 입주물량으로 공급되면서 소화를 시키지 못하고 있는 실정입니다.
올해도 역시 주택경기가 갈수록 악화될 것이란 전망과 함께 6월 총선 이전에 분양에 나서자는 계산에서 4~5월 분양물량이 쏟아질 전망입니다. 4월에 예정된 분양 물량만 전국에서 3만5,000여가구로 지난해보다 2만여가구 이상이 더 많은 수준입니다. 오피스텔 등 대체물량까지 고려하면 지방 부동산 시장의 부담은 갈수록 커질 것이란 분석이 지배적입니다.
앵커)그렇다면 앞으로 분양 시장은 어떻게 될까요?
기자)전문가들은 지방 분양시장의 경우 어느 정도 조정국면에 들어갈 수 있기 때문에 물량 조절이나 추가적인 정부 대책 등이 필요하다는 조언을 내놨습니다. 전문가 의견 들어보겠습니다.
[김규정 / NH투자증권 연구위원 : 기존 주택의 가격 하락이 이어지게 되면 아무래도 신규 분양시장에서도 청약경쟁률은 물론 미분양이 심각해지는 상황까지 일어날 수 있습니다. 지방의 경우 조정대상지역으로 지정돼 있는 부산의 경우 심리적인 위축이 최근 가장 크게 나타나고 있는데, 해당 지역의 미분양이 늘고 있기 때문에 반대로 규제지역의 조정이나 이런 것들이 필요하지 않은지 점검할 필요가 있습니다.]
[권일 / 부동산인포 리서치센터 팀장 : 이런 물량들이 올해부터 내후년 상반기까지 입주물량들이 대기하고 있는 상태이기 때문에 당분간 위축이 불가피할 것 같고요. 다만 수요가 집중될 수 있는 교통이나 교육환경, 인프라 갖추고 있는 곳들 정도에서만 주택거래가 이뤄지고 그런 지역들을 중심으로 분양시장이 상황은 이어가겠지만 그 외 지역들은 전반적으로 위축될 수 있다고 봐야 합니다.]
그러면서 지방의 경우 내 집 마련에 나서려는 수요라면 오히려 가격 조정이 일어나는 만큼 기존 주택들의 급매물을 중심으로 매입할 수 있는 기회라는 점을 강조했습니다.
다만 대출규체가 강화되고 금리인상 영향이 있는 만큼 확보할 수 있는 자금정도를 충분히 고려해 무리하게 매입하려는 결정보다 가격이 하락한 전세를 활용하는 것도 한 방안이라고 말합니다.
