[단독]리츠·펀드 수천억대 세금 악몽 재현?…임대주택만 유지 가능성

'신한알파리츠'가 투자한 경기 판교역 인근 '알파돔Ⅳ' 빌딩.

리츠·펀드 등 부동산 간접투자시장이 또 다시 수천억원대 세금 폭탄 공포에 휩싸이고 있다. 지방세특례제한법상 수도권과밀억제권역에서 리츠·펀드가 매입하는 건물과 토지에 대해 지방세 중과를 배제하는 조항이 연말 일몰되기 때문이다.

정부는 임대주택 리츠에 대해서만 세제 혜택을 유지키로 방침을 정한 것으로 확인돼 시장 위축은 불가피할 전망이다.

국토교통부는 지방세특례제한법상 리츠나 부동산펀드 등에 적용되는 30%의 지방세 감면 혜택을 내년 이후 3년간 더 연장하는 방안을 추진한다고 17일 밝혔다.

다만 임대주택에 한해 세제 혜택을 제공하겠다는 계획이다. 국토부 관계자는 "임대주택공급의 경우 지방세 특례 기준 연장을 신청한 상태"라며 "아직까지 관련 부처는 검토중"이라고 전했다.

이같은 방침은 임대주택 공급을 확대하려는 현 정부의 주택정책 기조 때문이다. 국토부는 2020년까지 공공·민간 임대주택 400만가구를 확보하고, 향후 신규 택지지구 지정을 통해서라도 물량을 늘리겠다는 방침입니다.

만약 국토부 방침대로 임대주택에만 세제 혜택이 유지될 경우 대형 오피스와 상가, 물류센터 등에 투자하는 부동산간접투자시장은 수천억원대 세금 폭탄에 급속히 위축될 것으로 예상된다.

지방세 중과 배제가 없어지면 세율이 취득세 4%, 농특세 0.2%, 지방교육세 0.4% 등 총 4.6%에서 취득세 8%, 농특세 0.2%, 지방교육세 1.2% 등 9.4%로 치솟게 된다. 만일 지방세가 100억원이라고 가정하면 리츠·펀드는 내년부터 안 내던 30억원을 더 내야 하는 상황이다.

업계는 성장세인 부동산 간접투자 시장에 찬물을 끼얹을까 우려하고 있다. 저금리 기조 덕에 성장세를 이어왔지만 수익률 하락으로 투자자 모집에 악영향을 끼칠 수 있어서다.

지난 2002년 리츠가 도입된 이후 간접투자 시장은 지속 성장해 부동산펀드 60조원, 리츠 32조원 등 92조원대 시장으로 커졌다. 올해 5월에는 100조원을 돌파하기도 했다.

이에 2013~2017년 리츠의 연평균 수익률은 연 8.18%를 기록했다. 같은 기간 회사채(2.5%), 예금(1.98%) 등의 수익률을 압도했다. 프로젝트파이낸싱(PF) 후순위 대출채권 등에 투자하는 사모형 부동산펀드도 6%에 달한다.

특히 리츠·펀드 투자자들의 이탈로 이어질 가능성도 제기되고 있다. 대부분의 리츠·펀드가 늘어나는 지방세만큼 수익이 줄어들 경우 투자자들이 투자를 철회하거나 까다로운 조건을 제시할 경우 우 딜이 무사될 가능성이 높기 때문이다.

수도권 중과 배제가 유지되지 않을 경우 사실상 사업을 접어야 하는 상황에 까지 놓이게 된다. 토지비의 10%를 지방세로 내야하는데 이는 전체 사업의 수익률을 넘어서는 규모라는 지적이다.

실제 2015년 일몰을 앞두고 리츠시장은 투자자 모집이 어려줘질 것으로 예상하고 일몰전에 사업인가를 받기 위한 인가신청 러시사태가 벌어지기도 했다.

업계 관계자는 "최근 저금리 기조가 계속되며 그나마 수익률이 상대적으로 높은 리츠·펀드 시장에 투자자들이 몰려 수익성이 떨어지는 상황"이라며 "늘어나는 지방세만큼 투자자에게 제시할 수 있는 메리트가 없다"고 강조했다.

업계는 현행처럼 모든 리츠·펀드에 대해 지방세 중과 배제 연장을 정부에 건의하고 있지만 별다른 답변을 듣지 못하고 있다. 지난 2015년 주무 부처인 행정안전부는 지방세 중과가 부동산 산업에 악영향을 미칠 수 있다는 판단에 3년 연장을 결정한 바 있다.

행안부 관계자는 "올 초에 부처간 의견 청취를 진행했고 사안에 대해 검토중"이라며 "이르면 8월 초 지방세특례제한법 개정안 입법예고가 예정돼 있고 9월 중 국회 제출을 목표로 하고 있다"고 말했다.

리츠업계는 공모시장 활성화를 위해서라도 지방세 중과 배제 연장을 요청하고 있다. 공익성을 고려해 일반인 투자자도 소액으로 부동산 간접투자에 나설 수 있는 환경을 만들 필요가 있는 상황이라는 것이다.

박병태 한국리츠협회 사무국장은 "사모와 공모리츠간 차별화된 인센티브가 필요하지만 별다른 구분 없이 동일하게 세제 부분을 감면해주고 있다"며 "공모 리츠를 기피하는 것이 세제혜택, 즉 차별화된 인센티브가 없다는 것이 문제로 지적될 수 있다"고 설명했다.

[머니투데이방송 MTN = 문정우 기자 (mjw@mtn.co.kr)]