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[특이한 기자들] "1주택자인데 대출 되나요?" 복잡한 9.13 대책 풀이

머니투데이방송 김이슬 기자2018/09/28 14:56

취재현장에서 독점 발굴한 특종, 시장에서 주목 받고 있는 이슈. 특종과 이슈에 강한 머니투데이 방송 기자들의 기획취재
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앵커> 9.13 대책 발표 후 정신없던 은행 현장이 안정을 되찾는 모습입니다. 주택 보유수별, 목적별 대출 규정을 정리한 은행권 공동 확약서가 마련되면서 대출 창구는 이번주부터 대부분 정상화됐습니다. 이번 9.13 대책에 담긴 대출 규정은 유독 예외가 많고 또 조건이 붙어 복잡한데요. 정리해보는 시간 가져보겠습니다.
강도높은 9.13 부동산 대책이 발표된 지 2주째 접어들었습니다. 김 기자, 이번 대출규제의 핵심 방향성부터 짚고 넘어가보죠.

기자> 대출 규제가 복잡한데, '실거주'라는 한 단어만 되뇌이면 좀더 알기 쉽습니다.

정부가 9.13 대출규제에서 전달하는 메시지는 "규제지역에서 실제 살 집이 아니라면 추가 대출을 받을 수 없도록 하겠다"는 겁니다.

특별 사정때문에 예외로 대출을 받는다고 해도 임대를 줘선 안됩니다.

서울과 수도권에 집중된 비이성적 집값 과열은 투기 때문이라고 봐섭니다.

당장 집 한채 정도는 있어야 안심하겠다는 서민들의 불안심리를 부추겨 부동산 가격을 끌어올린 원인이라고 지목한 겁니다.

이번 대책은 여기서 출발합니다.

서울과 경기, 세종시 등 집값이 과열된 지역에서 이미 집을 한채 보유하고 있는데도, 또 집을 사려고 주택대출을 받는 걸 막겠다는 겁니다.


앵커> 이번 대책은 '주택 보유수'별로 규정을 달리 적용하고 있잖아요. 무주택자도 대출을 받을 때 제한이 있나요?

기자> 딱 한가지 조건이 붙습니다. '가격'인데요.

주택 가격이 공시가격으로 9억, 시가로 12억이 넘을 경우에는 2년 안에 전입신고를 하고 '실거주'해야 합니다.

이제는 유주택자 이야기를 할 건데요.

주택 보유수를 산정할 때 기준부터 살펴보겠습니다.

주택법에서 정하는 주택인데요. 아파트, 다세대주택(빌라) 등은 물론 분양권,입주권까지 포함되고 주거용 오피스텔은 제외됩니다.

전세보증대출의 경우는 조금 달라서 20년 이상의 노후주택이나 85제곱미터 이하의 소형주택은 주택수에 포함하지 않습니다.

뜻밖의 사유들도 있을 겁니다.

예를들어 본인 의사와 무관하게 가족으로부터 상속이나 증여를 받은 경우인데요. 만약 대출을 신청하기 전에 보유했다면 주택수에 산정하지 않기로 했습니다.

대책 발표 전부터 대출계약을 진행하던 수요자들도 있을 텐데요.

발표일인 9월 13일까지 계약금을 냈거나, 은행으로부터 대출 승인을 받은 경우라면 종전 규제를 적용받을 수 있습니다.

앵커> 이번 규제는 2주택 이상 보유자에게 가장 엄격하죠? 대출은 '절대불가'라고 이해하면 되나요?

기자> 원칙적으로 그렇습니다.

2주택 이상의 다주택자는 이사나 직장근무 등 특별한 사정이 있어도 규제 지역에서 추가 주택대출을 받지 못합니다.

기존 주택을 모두 처분한다고 약정한다고 해도 대출이 안됩니다.

다주택자는 추가 주택을 구입하지 않는다는 전제 하에, 두 가지 대출을 받을 수 있는데요.

하나는 기존 주택을 판다는 매매계약서를 낼 경우 전세자금반환용도의 대출이 나옵니다.

세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 상황을 막기 위한 일종의 보호장치인 셈입니다./

또 추가주택을 구입하지 않겠다고 약속하면, 2주택자라도 LTV,DTI 한도 내에서 집 한채당 연간 1억원 한도로 생활안정자금 대출을 내줍니다.

앵커> 이번 대책에선 1주택자도 규제 지역에서 신규 주택대출을 금지했잖아요. 원칙적으로는 그런데, 또 예외 규정이 꽤 많아서 실수요자의 궁금증이 클 것 같아요.

기자> 전에는 주택담보대출이 있는 1주택자만 추가 대출을 받을 때
규제를 받았는데요.

9.13 대책은 주택대출 없이 주택 한채만 가지고 있어도 신규 대출을 제한했습니다.

만약 신규 대출을 받아 규제지역에 있는 집을 사겠다고 하면, 기존 주택을 2년 안에 처분해야 합니다.

그런데 실수요자에게 돌아갈 수 있는 피해를 방지하기 위해서 예외를 허용하는 다양한 사례를 뒀는데, 한번 살펴보겠습니다.

직장근무나 질병 치료, 자녀 교육, 부모봉양 등의 이유일 때는 기존 주택을 팔지 않아도 신규 주택대출을 받을 수 있습니다.

별거 봉양의 조건은 현재 가이드라인에선 부모 두사람 모두 60세 이상이어야 하고, 본인 거주지 근처여야 한다고 규정해놨지만 거리상 특별 기준을 두진 않았습니다.

내가 서울 은평구에 사는데, 지방에 사는 부모님을 경기 광명으로 모시겠다고 해도 괜찮다는 겁니다.

하지만 기존 주택이나 새로 산 주택 모두 임대를 주지 못하고 실거주해야 하고요.

자녀 교육기간이 끝나거나 타 지역내 직장근무가 정리되는 등 특이 사유가 해소되면 주택 둘 중 하나는 팔아야 합니다.

앵커> 대표 실수요자인 곧 결혼을 앞둔 신혼부부들의 경우는 어떤가요? 일시적 1가구 2주택에 해당되겠네요.

기자> 결혼 전 남녀 둘 중 한명이라도 주택을 보유하고 있고, 신혼집을 새로 구하기 위해 대출을 받는다면 마찬가지로 기존 주택을 2년 안에 팔아야 합니다.

실거주 하지 않는 한 주택을 늘리지 말라는 방침은 어느 대상에나 같이 적용됩니다.

약정을 위반할 경우에는 대출금을 즉각 회수하고, 향후 3년간 주택대출이 전면 금지됩니다.

앵커> 전세보증 대출 쪽도 살펴보겠습니다. 원래 전세대출에는 특별한 제한이 없었는데, 2주택자는 보증 대상에서 배제된거죠?

기자> 공적보증기관인 주택금융공사와 HUG는 물론 민간보증인 SGI서울보증도 다주택자는 전세 보증을 제공하지 않기로 방침을 정했습니다.

당장 다음달부터 적용될 것으로 보입니다.

1주택자의 경우에는 부부합산 연소득이 1억원보다 낮아야 보증을 제공합니다.

은행은 보증기관의 보증서를 받아야 전세대출을 내주기 때문에 부부 연봉이 1억이 넘는 1주택 가구나 다주택자는 전세대출이 어려워질 전망인데요.

다만 서울보증은 실수요자들 피해를 방지하기 위해 1주택자의 합산소득 기준을 완화하거나 기준을 두지 않는 방향도 검토하고 있습니다.

또 전세의 경우에는 일반 주택대출과 달리, 주택보유수를 산정할 때 분양권이나 입주권을 포함시키지 않습니다.

앵커> 기존 대출만기를 연장하는 경우는 어떤가요?

기자> 일반 주택대출의 경우 받은 사람이 단순히 만기를 연장할 경우 조건없이 대출을 연장할 수 있습니다.

과거 LTV 70%을 적용받은 대출이 만기시점에서 LTV가 40%로 떨어졌다해도 나머지 30%분을 상환하지 않아도 됩니다.

다만 전세대출은 제한이 있습니다.

기본적으로 전세대출은 2주택 이상 보유할 경우 연장이 안됩니다.

단 전세보증 만기 전 1주택 초과분을 처분하면 만기를 연장할 수 있습니다.

만약 전세보증을 이용중이라면, 2주택 이상의 경우 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년내 처분하는 조건이 붙습니다.

앵커> 상대적으로 대출규제가 느슨했던 임대사업자 규제도 이번에 강화됐죠?

기자> 투기, 투기과열지구에서 임대사업자 대출에 적용되던 LTV는 종전까진 최대 80%까지 나왔지만, 이번대책으로 40%로 강화됐습니다.

또 규제지역에서 공시가격 9억원 이상의 고가주택을 신규 구입하는 주택 대출은 원칙적으로 금지했습니다.

임대사업자 대출을 풀어줫더니 오히려 집을 사는데 쓰이면서 부동산 과열을 부추기는 주범이 됐다는 인식이 반영된 결과입니다.

그리고 다음달부터는 자동차 할부금부터 마이너스 통장 대출까지 모든 대출의 원리금을 반영한 DSR이 본격 적용되는데요.

강도 높은 수요 억제책이 줄줄이 나오면서 대출 문턱이 한층 높아질 것으로 보입니다.


앵커> 김 기자 잘들었습니다.


[머니투데이방송 MTN = 김이슬 기자 (iseul@mtn.co.kr)]

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