[특이한기자들] 키워드로 본 2018 부동산 시장

기자>
안녕하세요 특이한 기자들, 건설부동산부 문정우입니다.
올해 부동산 시장은 규제의 연속이었습니다. 올 초부터 재건축 초과이익환수제가 적용됐고 하반기에는 보유세 강화 방안도 등장했습니다. 청약시장에선 당첨만 되면 큰 돈을 벌 수 있다며 로또분양이란 말이 퍼졌고, 여의도·용산 통개발이 거론되면서 서울 집값이 한때 폭등하기도 했습니다.
올 한해를 보내기 전, 2018년 부동산 시장엔 어떤 일이 있었는지 주요 키워드를 통해 하나씩 짚어보도록 하겠습니다.

앵커>
문 기자. 올 한해 부동산 시장을 쭉 지켜봐왔을텐데요. 가장 큰 이슈를 키워드로 정리해주시죠.

기자>
올해 부동산 시장의 주요 키워드를 하나로 정리해보자면 '규제'라 할 수 있겠습니다. 올해 재건축 초과이익환수제와 보유세(종합부동산세) 강화, 다주택자 양도소득세 중과 시행이 적용되거나 마련됐습니다.

다른 키워드를 꼽자면 청약시장에서의 '로또분양' 그리고 문재인 정부의 도시재생, 신혼희망타운과 같은 실수요를 위한 방안도 있습니다. 전문가들은 어떻게 생각하는 영상 통해 확인해보겠습니다.

[김덕례 / 주택산업연구원 주택정책 연구실장 : (과거에는) 중앙정부와 주민들 간에 갈등이 있었던 시장이었다고 하면 올해는 유독 중앙정부와 지자체가 불협화음이 많았던 시기라고 봅니다. 또 민간에 있던 다주택자들을 (임대사업자로) 등록시켜 공적 규제를 받을 수 있는 주택으로 제도권으로 편입하겠다는 정책들이 다시 여론에 밀려서 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 오는 임대주택등록 전환에 대한 정책방향이 선회했던 부분이 크지 않았나 싶고, 최근 서울시장이 굉장히 뜨거워지면서 서울시의 정책 방향이 전국적인 주택가격 흐름에도 큰 영향을 미치는 한 해가 아니었나 싶습니다.]

앵커>
이제부턴 하나씩 살펴봐야 할 텐데요. 먼저 서울 재건축 시장, 올해도 이슈는 많았죠?

기자>
네. 재건축 사업은 지난해와 올해 극명하게 갈렸다고 볼 수 있습니다. 안전진단 기준을 강화한 것도 있고 무엇보다 6년 만에 부활한 재건축 초과이익환수제도 때문이라고 할 수 있습니다.

재건축 초과이익환수제는 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3,000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 내는 제도인데, 국토교통부가 시뮬례이션을 통해 예상 평균 부담금을 3억7,000만원대라고 밝히면서 논란이 되기도 했습니다. 강남4구 11개 단지의 경우에 부담해야 할 분담금은 평균 4억4,000만원 정도인 것으로 나타났습니다.

이렇다 보니 재산권 침해라는 이유로 강남 재건축 조합들의 소송도 있었는데요. 예전과 마찬가지로 헌법재판소는 각하 결정을 내렸습니다.

[김덕례 / 주택산업연구원 주택정책 연구실장 : 올해는 재건축 초과이익부담금이 징수되면서 재건축 시장의 열기가 조정되는 부분이 있었습니다. 그럼에도 불구하고 재건축으로 관심이 집중되면서 안전진단을 강화하거나 하는 재건축 규제가 더 강화됐기 때문에 향후에는 서울시의 강남을 중심으로 재건축 단지의 속도전은 어려운 부분이 있고…]

앵커>
그렇다면 청약시장은 어땠나요?

기자>
지금도 로또분양 이야기는 계속되고 있죠. 공공택지의 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)를 통해 간접적으로 고분양가를 통제하다 보니 새 집 가격이 내려갔고, 반면에 주변 재고 주택시장은 고공행진을 펼치고 있기 때문에 나타난 현상입니다.

로또 분양은 강남구 개포주공 8단지를 재건축하는 '디에이치자이 개포'에서 가장 먼저 거론됐습니다. 3.3제곱미터당 4,200만원대의 높은 분양가에도 주변이 5,000만원을 넘어선다는 점에서 였습니다. 물론 정부 합동점검을 통해 많은 불법 청약사례가 적발되긴 했지만, 당시 집으로 돈을 벌 수 있다는 분위기를 보여주는 사례가 됐습니다.

최근에도 북위례나 대장지구에서도 로또분양 타이틀이 붙어 한동안 실수요뿐 아니라 다양한 편법을 활용한 투자세력이 유입될 것으로 보입니다.

앵커>
올해 부동산에는 또 다른 이슈도 있었죠. 보유세 이야기도 전해주시죠.

기자>
올해의 핵심 키워드라고 하면 보유세, 즉 종합부동산세(종부세)가 있는데요. 7월 재정개혁특별위원회를 통해 종부세 개편 권고안이 제시됐고, 이를 바탕으로 정부가 종부세 강화방안을 확정했습니다.

핵심은 고가주택이나 다주택자를 대상으로 누진과세를 강화하는 건데 기존 권고안보다 약하다는 평가로 이어졌고, 결국 9.13 대책을 통해 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고 세율을 3.2%까지 중과하고, 기존에 없던 과표 3억원에서 6억원 구간을 새로 만드는 방안이 도입됐습니다. 이렇게 되면 2년 뒤엔 6억원 아파트 3채(총 18억원) 보유자가 18억원의 아파트 1채를 보유한 주택자보다 세 부담이 4배 가까이 늘어날 수 있습니다.

부동산 세제 강화는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치도 있습니다. 올 초부터 다주택자가 서울과 같은 조정대상지역에서 집을 팔 경우 많게는 42%의 기본세율이 붙도록 한 겁니다.

이렇다 보니 3월까지 세 부담을 피하고자 주택을 처분하는 사례가 늘어 아파트 매매거래는 역대 1분기 가장 많았고, 이후에는 다양한 세제혜택이 주어지는 임대주택 등록에 나서면서 올 상반기에는 지난해보다 3배 늘어난 7만4,000여명이 새로 가입하는 결과도 낳았습니다.

[권대중 / 명지대 부동산학 교수 : 올해 4월 1일부터 다주택자에 대한 양도세 중과세 시행됐는데요. 임대주택 활성화 등록 방안으로 다주택자들이 상당 부분이 임대주택 등록했습니다. 그러나 이제는 9.13 대책 이후에 다주택 중과세 피하기 위한 임대주택 등록을 강화시켜 많이 줄었다고 봅니다. 아직 1가구 2~3주택자가 많습니다. 이번에 중과세로 인한 다주택자들이 갈곳이 없게 돼버렸죠. 그것이 가장 부동산 시장의 악재로 남을 수도 있습니다.]

앵커>
보유세 말고도 이번 정부의 부동산 정책은 또 있죠?

기자>
전문가의 이야기부터 우선 들어보겠습니다.

[김덕례 / 주택산업연구원 주택정책 연구실장 : 문재인 정부의 두 가지 방향은 크게 주거복지로드맵에서 이야기하는 공적 임대주택 100가구를 건설하고, 이중 계층별로 지원하는데 신혼부부에게는 15만가구 정도의 분양형 주택의 공공주택을 공급해서 주거안정을 지원하겠다는 한 축이 있고요. 낡은 주거지 문제가 큰데 쇠퇴하는 지역에 있어서 도시재생 로드맵을 통해서 매년 100곳을 선정해 1년에 5조씩 투입하겠다는 것이…]

기본적인 주거환경을 누구나 누릴 수 있도록 만들겠다는 목표와 함께 신혼부부에게 신혼희망타운이라는 시세보다 저렴한 주택을 공급해 주거비문제와 출산 문제를 동시에 해결하겠다는 것이 이번 정부안입니다. 지난 21일에 위례 신혼희망타운의 견본주택이 문을 열었는데 첫 날에만 1,300여명이 몰릴 정도로 관심이 많았습니다.

이와 함께 도시재생 외에도 내 집 마련을 위한 저리의 주택담보대출 상품이나 전세자금대출 등 금융상품도 선보였고, 연말에는 부동산 간접투자를 유도하기 위한 공모리츠 활성화 방안도 마련했습니다.

앵커>
올해는 서울 집값을 올리는 개발호재들도 많았었는데요. 무엇이 있었나요?

기자>
얼마전 GTX, 수도권광역급행철도나 신안산선과 같은 수도권 광역교통망대책에 앞서 올해 여름에 여의도와 용산 일대 개발 계획이 이슈가 됐습니다.

박원순 서울시장이 7월 싱가포르에서 기자들에게 여의도와 용산구 일대를 재개발해 국제도시로 만들겠다고 발언하면서 시장이 민감하게 반응한 것입니다. 마스터플랜에 따르면 여의도를 국제 금융중심지로 만들기 위해 통으로 개발하면서 서울역과 용산역 구간 철로를 지하화해 국제회의나 전시가 가능한 공간과 복합쇼필몰을 조성하겠다는 것입니다.

이 소식이 알려지자 서울 아파트값은 지난 7월 한 달새 0.34% 오르더니 8월 상승률은 0.82%까지 높아졌습니다. 이렇다 보니 당시 집값을 잡겠다고 선언한 중앙 정부와의 갈등은 피할 수 없었고, 수 차례 회의를 거친 끝에 결국 시가 한 발 물러서고 계획이 나온 지 7주만인 8월에, 그것도 이례적으로 일요일에 기자회견을 열어 주택시장이 잠잠해질 때까지 관련 개발 계획을 보류하겠다는 입장을 밝혔습니다.

앵커>
이렇게 올해 부동산 시장의 다양한 이슈들을 살펴봤는데요. 문 기자, 이밖에도 다른 이슈들 무엇이 있었나요?

기자>
올 초 남북과 북미 정상회담이 이어지면서 경색됐던 남북관계가 누그러졌죠. 이렇다 보니 남북 접경지역인 파주나 문산, 강원도 일대 토지 문의가 크게 늘었고, 실제로 파주의 경우 4월 지가상승률이 전달보다 3배 상승한 1.77%를 기록하기도 했습니다.

건설원가 공개나 후분양제도 빼선 안될 이슈입니다. 경기도에서 공공부문을 중심으로 먼저 추진하고 있는데요. 건설업계와 지자체·시민단체 사이에선 집값 상승 가능성을 두고 맞서는 상황입니다.

또 불법청약에 대한 정부의 대대적인 합동점검도 있었고, 강북을 중심으로 전세를 끼고 적은 돈으로 투자하는 이른바 '갭투자'도 성행했습니다. 연말에는 금리인상에 따른 주택담보대출 부담도 늘어 내년 부동산 시장에 대한 우려의 목소리도 나오고 있는 상황입니다.

앵커>
지금까지 올 한해 부동산 시장 이슈를 정리해봤습니다. 문 기자, 수고 많으셨습니다.






[머니투데이방송 MTN = 문정우 기자 (mjw@mtn.co.kr)]