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서울 강남 재건축 아파트 값 올랐다는데…진짜?

강남 재건축 수요 영향…"서울 아닌 1·2신도시 직격탄 맞나"
문정우 기자

서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지.

서울 집값이 상승 움직임을 보이는 것에 대해 시장의 의구심만 짙어지고 있다. 정부가 집값을 잡겠다며 일정보다 앞당겨 내놓은 공급 대책도 실효성에 의문이 제기되고 있다.

국토교통부는 6월 말 예정이었던 '제3차 신규택지 추진계획'을 지난 7일 발표했다. 고양 창릉지구와 부천 대장지구를 비롯해 11만가구를 추가로 공급하겠다는 계획이다.

이른 발표에는 서울 집값이 다시 움직임을 보일 수 있다는 배경이 있다. 작은 변화에도 신속히 대처해 집값 상승 동력을 완전 차단하도록 하겠다는 의도가 반영됐다.

이문기 국토부 주택토지실장 "수요 측면에서는 시장 관리가 안정적으로 되고 공급측면에서 양질의 주택이 공급된다는 시장의 기대가 충족된다면 시장 안정세는 확고하게 자리잡을 것"이라고 설명했다.

◆ 서울 집값 상승 "일시적 현상"
최근 불거진 서울 집값 상승세는 일시적일 것이란 해석이 지배적이다. 대출 규제, 양도세 부담, 정부의 정책 기조가 여전히 유지되고 있는데다 일부 재건축 단지에서 급매물이 사라지면서 거래가 다시 위축될 것이란 전망에서다.

5월 둘째 주 서울 아파트값은 0.01% 하락에 그쳤다. 강남을 중심으로 재건축 아파트가 급매물을 중심으로 거래되면서 나타난 결과다. 서울 재건축 시장은 같은 기간 0.09% 올라 4주 연속 상승세를 기록했다.

임병철 부동산114 연구원은 "서울 강남권 주요 재건축 단지의 급매물이 거래된 영향이 컸다"며 "다만 주요 재건축 단지의 급매물 소진만으로 추세 전환을 예단하기 쉽지 않다"고 강조했다.

실제 서울부동산정보광장에 따르면 송파구 잠실주공5단지 전용면적 104㎡는 올 초 16억원대에 거래가 이뤄지다 4월 들어 17억원대 단 한건의 거래만 집계됐다. 현재 호가는 17억원대를 넘어서면서 문의만 이어지는 상황이다.

화폐개혁과 같은 대외적인 변수도 작용했다는 분석도 있다. 권대중 명지대 부동산학 교수는 "지난 3월 말에 서울 집값은 떨어졌는데 강남 지역은 보합세를 유지했다"며 "자금 여력이 있는 수요가 실물에 투자해 화폐개혁에 대비하려는 것"이라고 말했다.

◆ 주변 신도시만 직격탄 맞나
이번 추가 대책은 주변 신도시 집값 하락만 끌어 내릴 수 있다는 견해도 나오고 있다. 고양 창릉과 부천 대장지구에만 5만여가구의 새 집이 공급될 예정이다.

이렇다 보니 지난 7일에는 '일산신도시에 사망선고'라는 내용의 국민청원이 올라왔다. 심지어 대책 발표 이틀만에 1억원 가까이 집값이 빠졌다는 루머까지 돌았다. '일산신도시연합회' 카페에는 파주 운정신도시에서 집회를 열겠다는 계획도 밝혔다.

그러나 이미 집값은 내려갈 만큼 내려갔다는 것이 인근 중개업소의 설명이다. 일산 동구의 한 중개업소 관계자는 "이미 집값이 빠질대로 빠진 것이지 정부 대책이 나왔다고 더 집값이 내려가거나 하지는 않을 것"이라고 언급했다.

고양 창릉지구 인근에는 1기 신도시로 대표되는 일산신도시와 한때 '미분양의 무덤'으로 불리던 운정신도시가 있으며, 부천 대장지구의 경우 최근 미분양 물량이 몰린 검단신도시가 자리하고 있다.

사실상 서울 집값 상승을 이끈 강남 재건축의 수요는 사실상 잡지 못하는 셈이다. 대부분 투자수요인데다 하남, 과천 등 강남과 인급한 대체지가 아닌 만큼 한계가 있다는 배경에서다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 "고양시의 경우 기존 적제된 물량이나 일산이 가지고 있는 공급 부담을 고려했을 경우 서울 수요를 대체하기 어려워 한계가 있을 것으로 보입니다"라고 내다봤다.

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