'현 분양가의 80% 내외'…로또될 분양가상한제 아파트 어디?

서울 서초구 반포주공 1단지 <사진=뉴스1>

12일 발표된 민간택지 분양가 상한제는 별도의 유예기간없이 이르면 10월 초 공포·시행될 예정이다.

국토부는 시행령 개정 후에도 주거정책심의위원회를 거쳐야만 분양가상한제 지정 지역이 선정된다는 전제조건을 달았지만, 분양 시장에서는 불확실성이 커지면서 분양 시기 조율이나 수익성 악화 등에 대한 우려가 높아지고 있다.

특히 연초부터 분양가를 둘러싼 규제 분위기가 강화되면서 연내 분양을 계획했던 주택 47만가구 중 분양을 마친 주택은 17만가구에 불과하다. 30만가구가 아직 공급을 개시하지 못한 가운데, 투기과열지구 내 분양예정 사업장들은 적절한 분양시기를 놓고 셈법이 복잡해질 것이란 전망이다.

직방에 따르면 서울 등 민간택지 분양가상한제 적용 가능성이 있는 투기과열지구 내 분양예정 사업지는 연내 58개 단지 6만1,287가구다.

강남권에서는 △개포그랑자이(3,343가구) △개나리4차재건축(499가구) △래미안원베일리(신반포3차 재건축·2,971가구) △개포주공1단지 재건축(6,700가구) △반포우성 재건축(596가구) △둔촌주공 재건축(1만2,032가구) 등이 주요 하반기 물량이다.

2019.08.09 조사로 건설사 사정에 의해 분양내용이 변경될 수 있음 <자료=직방>

이 가운데 후분양을 검토했던 일부 재건축·재개발 단지들은 서둘러 선분양으로 되돌아갈 가능성이 높다는 관측이 나온다. 후분양을 고민하던 래미안 라클래시(상아2차), 래미안 원베일리(신반포3차), 둔촌주공 등 일부 재건축 단지들은 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 서두를 수 있다.

주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받더라도 분양가상한제 적용보다 수익성이 나을 수 있기 때문이다. 초기 재건축 단지 중에는 리모델링으로 선회하는 곳도 생겨날 것이란 가능성도 제기된다.

신규 공급 단지의 분양가가 기존 흐름보다 현저히 낮아지면 청약 인파가 쏠리는 로또청약 현상은 심화될 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 다만 분양가상한제가 공급변수로 작용하면서 분양가, 입주량, 장기적인 수급여건 등을 두루 고려해 상품을 고르는 것이 중요하다고 조언했다.

그는 "다주택자보다는 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 등 특별공급 대상자나 청약가점이 높은 무주택 세대 위주로 분양시장을 노크하는 것이 좋겠다"면서 "미·중 무역분쟁, 일본 수출규제 등 대외 불확실성의 장기화로 안전자산 선호와 경기침체 우려가 제기되고 있는 만큼 실수요 위주로 청약자격과 자금마련 계획을 꼼꼼히 따져 분양시장에 접근해야 한다"고 말했다.

또한 정부가 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 최장 10년으로 변경되면서 분양을 통해 단기간에 시세 차익을 내기도 어렵다는 점도 주의해야 한다.

분양가 상한제 적용주택의 전매제한 기간은 분양가에 따라 공공택지·민간택지 각각 3단계로 구분된다.

민간택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만으로 분양한 경우는 10년, 80~100%는 8년, 100% 이상은 5년이 전매제한 기간이다. 공공택지도 기존 최장 8년이었던 전매제한 기간이 최장 10년으로 늘어난다.

분양가 상한제는 또 전세시장의 국지적인 가격 상승을 불러올 가능성도 있다. 무주택자격을 유지한 채 임차시장에 머무는 분양 대기 수요가 많아질 수 있기 때문이다.

다만 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "올해 서울 아파트 입주 물량이 거의 10년 만에 가장 많아 전세가격의 상승이 큰 폭으로 나타나지는 않을 것"이라고 내다봤다.

분양가상한제는 분양가를 택지비와 건축비 합산 이하 가격으로 제한하는 장치이다. 따라서 국토부에서는 시행 이후 민간 분양가가 현재의 70~80% 수준으로 내려올 것으로 예상하고 있다.

지난 6월말 기준 서울의 최근 1년간 민간아파트 평균 분양 가격은 3.3㎡당 2,673만원이다.

김현이 머니투데이방송 MTN 기자