[MTN현장+]"상위 10%가 민간임대 절반 보유"…갭투자자 배불린 제도 난맥상

지난 8월 기준 전국의 등록 민간 임대주택사업자는 42만여명(김상훈 의원실·국토교통부). 이들 사업자가 세를 놓고 있는 집(등록임대주택)은 총 133만여가구였습니다.

단순하게 계산하면 한 사업자당 평균 3.2가구의 주택을 '임대하고 있다'고 등록한 셈입니다. 하지만 데이터를 자세히 살펴보면 소수의 사업자가 다수의 임대주택을 보유하고 있는 구조가 드러납니다.

42만여명의 사업자 중 76%에 달하는 32만여명은 임대주택을 1~2가구만 등록했습니다. 반면 상위 10%(4만여명)의 임대사업자가 등록한 주택은 전체의 절반이 넘는(53.4%) 71만여가구입니다.

상위 1%(4,000여명)는 평균 62가구의 임대주택을 등록했습니다. 임대용 주택을 100가구 이상 갖고 있는 사업자도 269명에 달했습니다.

올해의 '임대사업 왕'으로 드러난 서울 강서구의 한 남성은 임대주택을 무려 594가구나 등록하고 있었습니다.(다만 이 사업자가 등록한 주택이 모두 강서구에 있는 것은 아닙니다.)

<자료=김상훈 의원실>

이들이 임대사업자로 등록한 이유는 뭘까요. 임대사업자로 등록하면 취득세, 양도세 등의 세제혜택을 받을 수 있습니다. 정부가 다주택자의 소득을 양지화하고, 서민의 주거 안정성을 높이기 위해 이런 혜택을 제공하는 겁니다.

A은행 세무사는 "작년 9.13 대책 이전에 기준시가 6억원 이하의 주택을 취득한 경우에는 8~10년 이상 보유 후 매도시 양도소득세 장기보유특별공제를 받을 수 있다"면서 "공제율이 50~70%에 달해 혜택이 꽤 큰 편"이라고 말했습니다.

지난해 9.13 대책 등을 통해서 혜택이 점차 줄어들긴 했지만 주택을 수십, 수백채 갖고 있는 경우에는 세금 절감 효과가 커지는 겁니다.

문제는 이들 가운데 상당수가 이른바 '갭투자' 족인 것으로 파악된다는 겁니다. 실제로 집값이 비교적 저렴한 서울 변두리 지역이나 지방에서 빌라 등의 주택을 갭투자로 갖고 있는 사람들이 많다는 얘기가 나옵니다.

서울 강서·구로·양천구나 경기도 수원·동탄·광주, 경남 거제·창원 등에서는 그동안 갭투자자들이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통주택' 피해사례가 1,000가구가 넘습니다.

집주인들이 적은 자본금으로 문어발식 임대사업을 하다 보니 애먼 세입자들만 전 재산에 가까운 보증금을 날리는 겁니다.

정동영 민주평화당 대표는 "정부가 수백채의 집을 가지고 있는 사람한테까지 혜택을 주면서 임대주택사업을 장려하는 것은 결코 올바르지 않다"면서 "이를 악용해 주택 수를 대폭 늘리는 등 정부가 과도한 혜택을 주면서 부동산 투기에 꽃길을 깔아준 꼴"이라고 지적하기도 했습니다.

하지만 국토교통부는 오는 2022년까지 임대주택 200만가구를 등록시키겠다는 정책 목표상 세제혜택 수반은 필요하다는 입장입니다. 국토부 관계자는 "주택 보유자들에 대한 특성을 일일이 파악하기는 어렵다"면서도 "과도한 세제 혜택에 대해서는 모니터링해서 보완할 부분이 있다고 본다"고 말했습니다.

임대사업자 등록 혜택 <표=렌트홈 홈페이지>

이처럼 임대사업자에 주어지는 혜택에도 불구하고 다주택자들 사이에서 임대사업자 등록에 대한 관심은 전보다 떨어지고 있습니다. 국토부에 따르면 지난 8월 한 달간 신규 임대사업자로 등록한 인원은 5,725명으로 전달보다 9% 감소했습니다.

특히 집값 상승률이 높은 서울에서는 임대사업자 수 감소폭이 15.1%에 달했습니다. 강남구의 경우 올해 들어 누적 임대사업자 등록 건수는 1,324건, 말소 신고는 433건입니다.

B은행 세무사는 "임대사업자 말소에 대한 관심과 상담이 늘고 있다"고 합니다. 집값은 좀처럼 떨어질 기미가 보이지 않는 반면에 임대료 상승률 연 5% 제한 등의 임대사업자 의무 사항 때문에 집주인들이 임대사업자 등록 정책을 외면하는 겁니다.

이 세무사는 "임대사업을 말소하려면 과태료 1,000만원을 내야 하는데 실제로는 납기 내 경감 등을 통해서 400만원 정도를 내고 있다"면서 "8년간의 의무임대기간 동안 임대료를 올려받는 편이 더 혜택이 크다고 판단한 것"이라고 말했습니다.

한 금융권 PB는 "중저가 주택을 구입해서 월세를 놓겠다는 분들은 임대사업자 등록을 검토하고 있다"면서도 "양도세, 종부세 등 혜택이 대폭 줄어든 데다 소득 노출을 감안해야 해서 혜택이 거의 없다고 느끼는 모습"이라고 전했습니다.

김현이 머니투데이방송 MTN 기자