[12.16부동산대책]시가 9억초과 APT 대출 더 줄인다…종부세 최대 0.8%p 인상

정부가 주택담보대출 규제와 종합부동산세를 강화하는 등 초강력 부동산 규제책을 쏟아냈다.

분양가상한제 적용 지역도 기존 서울 27개 동에서 서울 13개구 전 지역으로 확대하고 경기도 과천과 하남, 광명 등 13개동도 추가하기로 했다. 식을 줄 모르는 집값을 잡기 위해 내놓을 수 있는 규제 카드를 총동원한 것으로 풀이된다.

정부는 16일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 관계 부처 합동 브리핑을 열고 이 같은 내용을 담은 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다.

◆시가 9억원 초과 주택에 대한 LTV 더 줄여…15억원 초과 아파트는 대출 원천 차단

우선 투기지역ㆍ투기과열지구의 주택담보대출이 강화된다.

현재 9억원을 기준으로 적용하고 있는 주택담보대출 LTV 40%가 주택가격 구간별로 차등 적용되고 시가 15억원 초과 아파트에 대한 대출은 원천 차단된다.

가격 구간별 차등적용으로 9억원 이하분에는 LTV 40%가 기존대로 적용되나 9억원 초과분에 LTV 20%가 추가 적용된다.

가령 투기지역·투기과열지구에서 14억원 짜리 주택을 매입한다면 현재 LTV 40%가 적용돼 5억6000만원 대출이 가능하나 9억원 초과 분 5억원에는 LTV 한도가 20%로 줄어 총 대출액이 4억6000만원이 되는 식이다.

여기에 시가 15억원 초과 아파트에 대해서는 주택담보대출이 전면 금지된다. 가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주에게 적용되는 규제다.

다만 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외가 허용된다.

각 금융회사별로 관리되고 있는 총부채원리금상환비율, DSR규제도 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대해서는 의무 적용해야 한다.

또 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경한다. 다주택자에게 적용되던 대출 규제도 한층 강화된다.

지금은 1주택자가 주택을 구입할때 2년 때 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출이 가능했으나 주택 처분 기간이 1년으로 줄어든다. 무주택자가 9억원 초과 주택을 구입할 때도 2년 내 전입 조건이던 것이 1년 내 전입으로 단축된다.

주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 적용되는 주택담보대출 취급 금지도 '투기지역 내'로 제한됐던 적용범위를 투기과열지구로까지 확대 적용키로 했다.

주택임대업 개인사업자 대출에 대한 이자상환비율, RTI 기준도 현행 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 강화된다.

전세대출 규제 역시 갭투자 방지 차원에서 크게 강화됐다.

현재 시가 9억원 초과 주택을 구입하거나 보유할 경우 주택금융공사‧주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증을 통한 대출은 제한되고 있으나 서울보증보험 같은 민간 보증은 제한되지 않고 있다.

정부는 앞으로 사적 기관에도 시가 9억원 초과 주택구입‧보유 차주에 대해서는 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조를 요청할 방침이다.

또 기존 전세대출 만기가 도래했을때 차주의 주택 보유 수가 2주택 이상이거나 시가 9억원 초과 주택을 매입한 경우 전세대출 만기 연장이 불가하고 즉시 회수된다.

◆ 종합부동산세율 최대 0.8%p 인상…주택 보유수ㆍ기간 따라 차등 적용

종합부동산세 세율도 1주택자 기준 최대 0.3%p 인상된다. 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자에게는 0.2%p~0.8%p의 세율이 상향돼 최대 부담 세율이 4%까지 올라간다. 주택 가격, 보유 주택 수 등에 따라 세율이 차등 적용돼 94억원 초과 1주택자는 세율이 3%, 같은 조건의 3주택 이상 다주택자는 최대 세율이 4%까지 확대된다.

주택 보유에 따라 과세형평성을 높이기 위한 차원이라는 것이 정부 설명이다.

조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 200%에서 300%로 확대된다.

다만 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율을 10%p 높이고 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 70%에서 80%로 높여 실수요자의 부담을 줄여주기로 했다.

양도소득세도 실수요자 중심에 맞춰 개편된다.

현재 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용되고 있으나 앞으로는 여기에 거주기간에 따라 공제율이 차등 적용된다.

조정대상지역 내 일시적 2주택자가 2년 내 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 볼 수 있지만 앞으로는 비과세 혜택을 보려면 신규 주택 취득일로부터 1년 내 해당 주택으로 전입하고 1년 내에 기존 주택을 처분해야 한다.

등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건도 강화돼 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또 다주택자 양도세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권이 포함되고 2년 미만 보유 주택에 대한 양도세율이 10%p 상향된다. 다만 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도할 때 양도소득세 중과 배제 혜택이 내년 6월 말까지 한시 적용된다.

이 밖에도 분양가상한제 적용 지역을 서울 13개구 전 지역으로 확대하고 과천과 하남 광명 등 경기도 13개 동을 추가 지정하기로 했다.

투기과열지구와 대규모 신도시에서 신규 분양 받을 경우 거주의무기간이 1년에서 2년으로 늘어나는 등 청약 요건도 대폭 강화되고 내년 공시가격도 대폭 오를 전망이다. 정부는 내년 공시가격을 산정할 때시세변동률을 모두 반영해 현재 70% 미만인 현실화율을 대폭 높일 방침이라고 설명했다.

홍남기 부총리는 "대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하며 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표 할 것"이라고 말했다.