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[뉴스후]"비싼 집 사지말고 다주택자 집 팔아라"…12.16대책에 담긴 시그널은?

부동산 규제 총망라…대출↓ 세금↑ 공시가격↑

머니투데이방송 최보윤 기자boyun7448@naver.com2019/12/17 11:26

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[앵커멘트]
정부가 또 다시 부동산 규제책을 쏟아냈습니다. 대출은 더 옥죄고, 세 부담은 늘려 집으로 불로소득을 꾀하지 못하게 하겠다는 건데, 공급이 늘지 않는 한 규제만으로 뛰는 집값을 잡기 한계가 분명하다는 지적이 나옵니다. 취재기자와 함께 이야기 나눠보죠. 건설부동산부 최보윤 기자 나왔습니다.

[기사내용]
질문1) 최 기자, 어제 방대한 양의 부동산 대책이 한꺼번에 정신없이 나왔죠. 정리를 해봐야 겠는데, 우선 무엇보다 빚 내서 집사기 더 어려워지죠?

기자) 네, 정부가 어제(16일) 대출과 세금, 청약 등 전방위 규제가 총망라된 부동산 종합 대책을 기습적으로 내놓았습니다.

집으로 불로소득을 볼 수 없도록 하겠다는 것이 정부 의지로, 무리하게 집을 사는 것을 막고 살고 있지 않는 주택 처분을 유도하는데 방점이 찍혔습니다.

우선 9억원 초과 고가 주택을 담보로 한 대출은 더 쪼그라들고, 15억 초과 주택은 아예 대출이 막혔습니다.

지금은 서울 등 투기지역과 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 살때 주택담보인정비율, LTV가 40%까지 균일하게 적용되지만 앞으로는 가격 구간별로 차등 적용돼 9억원 초과분에는 LTV가 20%로 더 줄어듭니다.

가령 서울에서 14억원 짜리 집을 살때 LTV 40%를 적용해 5억6000만원을 빌릴 수 있었다면 앞으로는 9억원 초과분에 대한 LTV가 반으로 줄어 대출액이 1억원 줄어듭니다.

바뀐 LTV는 23일부터 적용됩니다.

시가 15억원을 넘는 초고가주택에 대한 대출은 오늘부터(17일) 바로 막히고요.

또 규제 지역에서 1주택자가 신규 주택 취득을 목적으로 대출하거나 무주택자나 고가 주택을 구입할 때는 각각 2년 내 기존 집을 처분하고 전입하는 조건으로 대출이 가능했는데요.

앞으로는 주택 처분 기한이 1년으로 단축됩니다.

전세 대출 규제도 세졌습니다. 전세를 끼고 무리하게 집을사는 이른바 '갭투자'를 막기 위한 취지입니다.

주요 내용을 보면 9억원 넘는 집이 있는 사람은 전세대출에 대해 공적보증뿐 아니라 민간 보증도 제한하도록 해 사실상 대출을 막고,

전세대출 만기 시점에 고가 주택을 보유하거나 다주택자가 됐다면 만기 연장이 불가해 대출 원금을 바로 상환 해야 합니다.

질문2) 무리해서 집 사지 말라는 거죠? 돈줄 막히는 것 뿐만 아니라 집주인들 세 부담도 크게 늘어나죠?

기자) 네, 보유세와 양도세 모두 늘어나는데요. 특히 고가 주택 보유자일 수록 세 부담 증가 폭이 커집니다.

우선 고가 1주택자에 대한 종합부동산 세율은 0.1~0.3%p 인상되고 다주택자들의 세율은 0.2~0.8%p까지 상향돼 최고 집값의 4%까지 세 부담을 할 수 있게 됩니다.

만약 3주택 이상 다주택자나 조정지역 2주택 보유자라면 과세표준 12억6000만원원, 시가 26억7000만원 주택에 대한 종부세는 내년 342만원 늘어나게 되고요, 고가 주택일수록 증가폭이 커져 공시가격 기준 100억원 규모 주택 보유자의 세 부담은 2820만원까지 확대될 수 있다는 단순 계산이 나옵니다.

또 조정대상지역 2주택자의 경우 세부담 상한선도 200%에서 300%로 100%p 상향돼 전년도 보다 세 부담이 3배까지 높아질 수 있습니다.

양도소득세도 느는데요. 우선 양도세를 중과할 때 분양권도 1주택으로 간주되고, 보유기간 1년 미만 주택을 양도하면 최대 50%의 높아진 세율이 적용됩니다.

1주택자의 장기보유특별공제도 거주기간에 따라 공제율이 차등돼 혜택이 줄어듭니다.

가령 10년 이상 보유한 주택을 20억원에 팔면서 10억원의 양도차익을 봤다면

지금은 거주기간에 상관없이 4억4000만원의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있어 양도소득세가 2273만원이라는 계산이 나오는데요.

앞으로는 거주기간이 짧을 수록 혜택이 줄어 5년 거주한 경우 공제액이 3억3000만원으로 양도소득세가 5천만원 늘어난 6325만원, 거주 3년인 경우는 공제액이 1억7600만원까지 줄면서 양도소득세가 6500만원 늘어난 8800만원대로 높아집니다.

다만 실수요자에게 과도한 부담을 주지 않기 위해 1주택 보유 고령자의 세액 공제율과 장기보유 공제의 합산 공제율 상한을 10%p 높여 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있도록 했고요.

또 조정대상지역에서 10년 이상 장기 보유한 주택을 내년 6월 말까지 팔면 양도세 중과가 배제되고 장기보유특별공제 혜택도 적용 받을 수 있도록 출구를 열어뒀습니다.

다주택자들의 주택 매각을 유도해 부동산 규제책으로 주택 매물이 종적을 감춰 공급이 줄고 집값이 집값이 오르는 현상을 막아보기 위한 한시적 대책입니다.

질문3) 다주택자들 6개월 동안 서둘러 집 팔라는 거네요, 세금 관련해서는 법을 바꿔야 하니까 시간이 좀 걸리죠?


기자) 네, 다주택자 양도소득세 중과 배제 같은 것은 시행령을 개정하면돼서 오늘부터 내년 6월 말까지 바로 적용되는 사안이지만요.

종부세 세율 상향이나 양도세 기준 변경 등은 국회를 통한 법 개정이 필요합니다..

그래서 정부는 각종 세 부과의 기준이 되는 '공시가격'을 대폭 높이는 작업에 속도를 내고 있습니다.

고가 주택일수록 시세 반영률을 높이는 것을 목표로 하고 있는데요, 조금 전 국토교통부가 관련 내용을 발표했는데 내년 공시가격 얼마나 높아지고, 그로 인한 세 부담은 얼마나 늘지 김현이 기자 통해 자세히 들어보시죠. <김현이 기자 전화연결>


질문4) 고가 주택이나 여러채의 집을 가진 사람일 수록 충격이 클 수밖에 없겠네요. 다음으로 넘어가보죠. '핀셋' 규제 한다던 분양가상한제도 거의 서울 전 지역으로 확대됐다고요?

기자) 네, 당초 정부는 집값 상승을 주도하는 지역에 분양가상한제를 도입해 '핀셋' 규제하겠다고 밝히고 서울 강남권 위주로 27개동을 규제 지역으로 선정한 바 있는데요.

이번에 서울 대부분 지역과 경기권으로 까지 규제를 확대하기로 했습니다.

상한제 적용 대상 지역을 발표한 지난 한 달 동안 인근 지역의 집값이 널뛰기하는 '풍선효과'가 나타났기 때문입니다.

이번에 새로 지정된 지역을 보면 강남권을 비롯해 서울 동작, 양천, 광진 등 서울 13개구 전체가 무더기로 지정됐고 광명, 하남, 과천 등 경기도 13개동도 포함됐습니다.

이들 지역은 앞으로 분양가를 산정할때 정부가 정한 기준을 따라야 하는데, 정부는 상한제가 적용되면 지금보다 분양가가 30% 정도 낮아질 것으로 기대하고 있습니다.

질문5) 대책 발표가 워낙 기습적이었고 전격적으로 이뤄졌는데 시장에 상당한 충격을 줄 내용들이 많이 담겼어요, 전문가들 평가는 어떻습니까?

기자) 지난 2017년 6.19대책부터 이번 대책까지, 이번 정부 들어서만 부동한 종합 대책이 4번 나왔고요.

지난해 말 발표된 주거복지로드맵이나 불과 지난달 발표된 분양가 상한제 대상지역 발표 등 개별 후속 조치들까지 포함하면 18번째 대책 발표입니다.

정부가 그동안 "언제든 추가 대책을 꺼내들 수 있다"고 공언해 왔지만 그 시점이 예상보다 당겨졌고 규제 강도도 강력했습니다.

시장은 다소 어수선한 분위기에서 상황을 예의주시하고 있는데요.

전문가들은 내년 6월까지 다주택자들의 주택 매물이 일부 시장에 나오면서 집값 상승세가 주춤해 질 수 있지만 장기적으로 공급 제대로 이뤄지지 않는 이상 규제 약발이 오래가기 어려울 것으로 진단합니다.

[김덕례 주택산업연구원 주택정책실장 : 이번에 나온 대책은 지난 9.13 대책이나 그전에 있었던 8.2 대책처럼 새로운 것들이 아닌 있었던 것들을 조금 더 강화한 것이기 때문에
그 당시 주택가격이 급격히 우하향했던것 같은 가격하락 효과들은 크게 나타나지 않을것 같습니다.]

[신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장: 이번 부동산 대책 시행 초기에는 수요자의 추격매수가 줄면서 가격 상승세가 둔화될 수 있겠으나 결과적으로는 다주택자들이 집을 팔기
어려운 환경을 조성하게 돼 약 6개월 후부터는 매물 잠김 현상에 따른 집값 상승이 다시 재현될 것으로 전망됩니다.]

정부는 이번 대책 이후에도 집값 상승세가 지속되면 내년 상반기 추가 대책을 한 번 더 내놓겠다는 방침입니다.



최보윤 머니투데이방송 MTN 기자

최보윤기자

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