"전세대출 막혀 내 집 못들어갈수도"…갭투자자 혼란 가중

12·16 대출규제는 '세를 주고, 세 들어사는' 일명 갭투자를 저격하고 있다. 시중은행은 대출 규제 시행일인 지난 20일 이후부터 전세대출을 새로 받을 때는 시가 9억원을 초과하는 '고가주택'을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출을 회수한다는 내용의 추가 약정서를 받고 있다.

은행은 3개월마다 전세대출자의 주택 보유 현황을 살피고, 고가주택을 사거나 2주택 이상을 보유할 경우 대출을 만기 전이라도 회수하는 조치에 들어간다. 규정에 맞지 않을 경우 대출자는 대출금 전액을 일시에 갚아야 한다는 뜻이다.

대출규제가 시행된지 8일이 지난 현재(28일) 전세대출 회수와 관련한 시장의 혼란은 가중되고 있다. 이번 규제는 이미 전세대출을 받고 있던 사람도 적용 대상이기 때문에 일각에서는 '과잉규제'라는 불만도 나온다.

■ "전세 준 내 집에서도 못 산다"…전세금반환대출 불가 논란

특히 전세를 끼고 고가주택을 산 뒤 해당 주택에 입주하기 위해 전세금 반환 대출을 받는 경우는 예외를 인정해달라는 목소리가 높다. 기존 세입자를 내보내야 하는데 대출 규제로 인해 자금 유동성 문제에 직면하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 하지만 금융당국은 전세금 반환 목적 대출에 대한 예외는 없다고 못박았다. 갭투자인지, 실수요자인지 명확한 구분이 어렵다는 이유에서다. 결국 세입자는 본인 주택에 입주를 못하고 월세로 살거나 주택을 팔아야 하는 상황에 놓일 수 있다.

신규 대출 여부는 고가주택 구입 시점과 대출신청 시점에 따라 결정된다. 규제 이전에 대출을 받은 사람은 새로 적용되는 약정을 체결하지 않은 상태이기 때문에 대출 회수 대상이 아니지만 대출 만기 시점에는 고가 주택자인 경우 만기 연장이 불가능하다.

예를 들어 서울 강남구에 9억원이 넘는 주택을 보유한 1주택자 A씨가 전세대출 2억을 받아 송파에서 8억원짜리 전세를 살고 있을 경우를 가정해본다. 전세 만기일이 다가와 집주인이 전세금을 1억 이상 올린다고 하면 A씨는 전세대출금을 3억으로 증액할 수 없다. 기존 대출금 2억에 대해서만 만기가 연장되고, 나머지는 자력으로 충당해야 한다. 설상가상으로 송파 집주인이 집을 비워달라고 하면 이사시 기존 전세대출금 연장이 불가능하기 때문에 상황은 더 복잡해진다.

■ 상속 받은 주택, 만기까지는 두고 새 전세대출 불가…'자녀교육' 서울 내 이동 안돼

상속으로 고가주택을 물려받거나 다주택자가 됐다고 해도 새로 전세대출을 받는 것은 불가능하다. 기존 전세대출자의 경우 대출 회수 대상은 아니지만 만기 연장은 안되기 때문에 이후 자금 계획을 세우는 것은 필수다. 다만 6개월 이내에 해당 고가주택이나 1주택 초과분에 대해 처분 약정을 하면 만기를 연장해준다. 반면 증여를 통해 고가주택이나 다주택자가 되면 대출 회수 대상이다.

직장 전근이나 자녀교육, 부모봉양 등의 경우도 예외적인 사유로 인정해준다. 서울에 주택을 보유한 사람이 지방으로 근무 발령을 받을 경우 예외적으로 지방에서 전세를 살 수 있도록 전세대출을 허용한다. 60세 이상의 부모를 모시기 위해 전세 주택이 필요한 경우나, 지방에 자가 주택을 보유한 상황에서 자녀가 서울로 진학한 경우도 예외 사례로 인정한다.

다만 이 경우에도 보유주택 소재 기초 지자체를 벗어난 전세 거주만 실수요로 보고, 서울 내 이동이나 광역시 내 구(區)간 이동은 인정하지 않는다. 서울 고가주택을 보유한 사람이 자녀교육을 위해 강남이나 목동 소재로 한 전세대출은 불가능하다는 얘기다.

주택 분양·입주권을 가진 사람들도 난감한 상황이 발생할 수 있다. 예를 들어 내년 5월 입주가 시작되는 입주권을 가지고 있고, 오는 10월 현재 살고 있는 주택의 전세대출 만기가 돌아오는 경우다.

금융당국은 분양·입주권은 당장 살 수 있는 집이 아니라고 보고 주택으로 합산하지 않았기 때문에 10월 전세대출 만기는 연장된다. 하지만 내년 5월 입주 시작과 함께 해당 주택 시세가 9억원 이상으로 형성되면 기존 전세대출은 회수 대상에 오른다. 금융위 관계자는 "주담대는 분양권, 입주권도 주택으로 인정하고 있다"며 "전세대출은 수요 특성을 감안해 오히려 초기에 주택에서 제외하는 식으로 상황을 고려해준 것"이라고 설명했다.


김이슬 머니투데이방송 MTN 기자