풍선효과 후폭풍…수원 전역·안양 만안·의왕 조정대상지역 지정

수도권 비규제지역이었던 수원시 영통·권선·장안구, 안양시 만안구, 의왕시 등이 신규 조정대상지역으로 묶인다. 조정대상지역 내 주택담보대출비율(LTV)도 낮아지는 등 대출규제도 강화된다.

정부는 20일 관계부처 합동으로 "최근 수도권 지역의 국지적 과열에 대해 투기 수요를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 발표한다"면서 이같은 정책을 내놨다.

우선 국토교통부 주거정책심의위원회의 의결을 거쳐 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 지정하기로 했다. 지정 효력은 21일부터 발생한다.

이들 지역은 지난해 12.16 대책 발표 이후 수도권 누적 집값 상승률인 1.12%의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록했다. 수원 영통의 누적 상승률이 8.34%로 가장 높았고, 권선 7.68%, 장안 3.44%, 만안 2.43%, 의왕 1.93% 등이었다.

특히 수원 권선(2.54%)·영통(2.24%)·팔달(2.15%) 등은 이달 둘째주에만 상승률 2.0%를 초과하는 등 가격 불안정 현상이 관측됐다.

정부는 이들 지역의 집값 상승을 12·16 대책에 따른 풍선효과로는 인식하지 않았다. 정부는 이들 지역의 광역 교통망 구축 등 개발 호재가 추가 상승 기대감으로 작용하면서, 단기 차익 실현을 목적으로 한 투기 수요 유입이 확대될 우려가 있는 상황이라고 판단했다.

김흥진 국토부 주택정책관은 이날 "상대적으로 저평가 인식이 있었던 경기 남부 지역에 개발 호재로 투자 수요가 많이 쏠리는 현상이 나타났다"면서도 "주택 가격 상승을 규제로 인한 풍선효과로 단정짓기는 어렵다"고 말했다.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제를 비롯해 세제·청약 등 전반적인 규제가 강화된다.

다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제 등 세제도 깐깐해진다. 청약에서도 분양권 전매제한이 강화되고, 가점제 적용이 확대된다. 특히 전매제한 기간을 소유권 이전등기일까지로 한다.

아울러 기존 조정대상지역 중에서 성남, 수원 팔달, 용인 기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지 등 기존 6개월~1년 6개월로 적용되던 전매제한 기간을 모두 소유권 이전등기일까지로 일괄 늘린다.

이와 함께 다음달 2일부터는 조정대상지역 내 주택담보대출 규제도 주택 가격에 따라 차등 강화한다.

기존에 적용되던 주택담보대출비율 60%는 시가 기준 9억원 이하까지는 50%로 낮춰진다. 9억원 초과분에 대해서는 LTV 30%가 적용된다.

이에 따라 조정대상지역 내 10억원짜리 주택을 매입하는 경우 주택담보대출 한도는 기존 6억원에서 4억8,000만원으로 줄어든다.

다만 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70% 유지한다는 방침이다.

주택 구입 목적의 사업자 대출 관리도 강화한다. 기존 투기지역·투기과열지구뿐 아니라 조정대상지역에서도 주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자는 주택 구입목적으로 주담대를 받을 수 없다.

조정대상지역 내 1주택 가구의 주택담보대출 실수요 요건도 강화한다. 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건에 더해 앞으로는 신규 주택 전입 의무 조건이 추가된다.

투기수요에 대한 관계기관 합동 조사도 집중적으로 실시한다. 국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석해 탈세 혐의가 있는 경우 예외 없이 세무조사를 실시한다.

아울러 오는 21일 신설되는 '부동산시장 불법행위 대응반'(국토부·국세청·금융위·금감원 등)과 감정원의 '실거래 상설 조사팀'이 주요 과열지역에 대해 이상 거래와 불법 행위를 집중 점검한다.

다음달부터는 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 거래할 때 자금조달계획서 제출이 의무화되면서 해당지역의 자금조달계획서가 제출되는 대로 국토부가 직접 이상거래에 대한 조사에 착수한다.

집값 담합, 불법 전매 등 위법 행위에 대해서도 지자체 현장점검과 국토부 특사경 등을 통해 발견 즉시 조사에 들어간다는 방침이다. 아울러 오는 21일부터 운영되는 감정원의 '부동산거래질서교란행위 신고센터'를 통해서도 시장 불안을 야기하는 불법행위에 대한 신고를 접수·조사한다.

이번 대책에는 기존 조정대상지역의 투기과열지구 지정 등의 내용은 포함되지 않았다. 정부는 "신규 조정대상지역을 포함해 기존 규제지역에 대해 시장 상황을 집중 모니터링하고, 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구 지정을 검토할 계획"이라고 밝혔다.

아울러 비규제지역도 과열 우려 시 규제 지역으로 지정하고, 규제지역 지정 이전이라도 관계기관 합동 조사 등을 통해 투기 수요를 철저히 차단해 실수요자 중심으로 주택시장을 안정적으로 관리해 나간다는 계획이다.