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'제로금리' 시대맞아 수익형부동산 투자 증가세…"묻지마 투자는 금물"

규제 피한 지식산업센터, 초기 자본 낮지만 공실 우려…상업시설·오피스텔 등 특장점 유무 따라 양극화 전망

머니투데이방송 문정우 기자mjw@mtn.co.kr2020/04/19 09:00

(자료=뉴시스)

제로금리 시대를 맞아 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 하지만 수익형 부동산별로 특성이 다르고 정부 규제 사항도 다른 만큼 신중한 접근이 필요하다.

19일 부동산업계에 따르면 기준금리가 사상 최저치인 연 0.75%로 낮아지자 시중에 유동자금이 풀리면서 수익형 부동산을 찾는 수요가 늘고 있다.

시중은행 금리가 0%로 낮아지면서 나타난 결과다. 신한은행은 지난 16일부터 예금 금리를 최고 0.2%포인트, 적금 금리를 최대 0.4%포인트 낮추기로 했다.

앞서 하나은행과 KB국민은행은 수신 상품 금리를 최대 0.5%포인트 내렸고, NH농협은행도 지난달 25일 예금 금리를 최대 0.45%포인트 인하했다.

반면 수익형 부동산 투자수익률은 높은 편이다. 한국감정원에 따르면 대표적인 수익형 부동산인 오피스텔의 올해 1분기 전국 평균 수익률은 5.44%인 것으로 조사됐다.

특히 서울은 지난해보다 낮아진 4.83%를 기록했지만, 수익형 부동산 시장에서는 통상 연 4%를 넘으면 고수익률이라고 평가한다.

이렇다 보니 거래 자체가 늘었다. 국토교통부에 따르면 전국 1∼2월 상업용부동산 거래량은 1,443건으로, 지난해 같은 기간 거래된 1,185건과 비교해 21.8% 증가했다.

여기에 현재 정부가 내놓은 규제책 모두 공급이나 청약, 대출 등을 억제하는 반면 지식산업센터나 상업시설, 오피스텔 등 수익형 부동산에 적용 사례는 없다.

리얼투데이 관계자는 "수익형 부동산은 제로금리로 대출이자 부담이 낮아진 만큼 레버리지 효과를 통해 소자본으로 수익 창출을 극대화할 수 있을 것"이라고 말했다.

그러면서 "다만 성숙 단계에 접어든 지역이 아닌 유효 수요가 확충된 지역이 각광을 받게 되고 상품별로는 추가적인 금융혜택이 주어지거나 풍부한 인프라를 갖춘 곳, 교통여건 개선 등 호재가 있는 곳이 관심을 얻을 것"고 설명했다.

수익형 부동산 중 지식산업센터는 일반 개인의 입주가 아닌 기업체를 고정수요로 확보할 수 있고 산업단지, 업무지구 인근에 자리 잡고 있다면 기업체 이전 수요까지 흡수할 수 있다.

법인과의 임대차 계약이 대부분인 만큼 잦은 임차인 교체로 인한 공실과 임대료 연체 우려를 덜 수 있다는 장점도 있다. 취득세(50%), 재산세(37.5%) 감면 혜택이 주어지는 만큼 초기 비용 부담도 상대적으로 적다는 특징도 있다.

일반 상업시설은 똘똘한 1점포를 가리기 위한 옥석가리기에 따라 수익률이 갈릴 전망이다. 단순히 인근 지역을 오가는 유동인구가 많은 곳이 아닌 상업시설을 이용할 만한 유효수요는 얼마나 되는지, 이들의 동선은 어떤지 등을 파악해 투자에 나설 필요가 있다는 것이 업계 관계자들의 조언이다.

오피스텔은 일부 주거 수요를 품을 수 있는 지역을 찾을 필요가 있다는 분석이다. 공급이 적었던 지역이거나 아파트에서 브랜드 프리미엄을 수차례 경험했던 지역, 소형 아파트를 대체할 주거공간 구성의 유무에 따라 투자가치가 엇갈릴 것이란 예측이다.

리얼투데이 관계자는 "수익형 부동산 마다 오랫동안 공급이 없었던 지역에 공급되는 물량이거나 이전에는 보기 힘들었던 특화설계와 같은 특장점의 유무에 따라 실수요, 투자수요가 몰리는 양극화 현상이 나타날 것"이라고 내다봤다.



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