[뉴스후]6.17대책, 부동산 투자 열풍 잠재울까?

[앵커멘트]
앵커) 정부가 전방위적인 규제 카드를 꺼내들며 수도권 풍선효과를 차단하겠다고 입장을 분명했습니다. 과열된 집값과 갭투자를 누르겠다는 건데, 실효성이 있을지 관련 이야기 취재기자와 자세히 나눠보겠습니다.

[기사내용]
앵커) 21번째 부동산 대책의 주요 골자부터 설명해주시죠.

기자) 정부는 경기와 인천, 대전 등 대부분 지역을 조정대상지역으로 묶고 집값이 가파르게 상승한 일부 지역을 투기과열지구로 추가 지정했습니다. 대전, 청주 등 수도권 외부 지역이 규제지역으로 지정된 것은 3년만입니다.

지난해 12·16 대책으로 고가 아파트 대출 규제를 강화했지만 오히려 중·저가 아파트의 가격이 상승하는 상황이 발생했죠. 때문에 아예 전방위적으로 투기 수요를 차단하는 넓은 범위의 고강도 규제에 나선 겁니다.

특히 정부는 서울 집값 바로미터로 꼽히는 강남을 비롯해 수도권과 일부 지방에서 급증하고 있는 갭투자를 원천 차단하겠다고 강조했습니다. 김현미 국토교통부 장관 발언 들어보시죠.

[김현미 / 국토교통부 장관:
서울 강남권의 경우 갭투자 비중이 약 72%까지 기록하고 있는데 이는 연초에 비해 15% 포인트 상승한 수치입니다. 주택담보대출을 받는 사람의 실거주 요건을 강화해 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하겠습니다.]

당장 다음달부터 무주택자와 1주택자 모두 규제지역 내에서 대출 받아 집을 사면 6개월 이내 전입이 의무화됩니다. 또 기존 9억원 초과 주택 보유자에게만 적용됐던 전세보증제한이 앞으로 시가 3억원 초과 아파트 구입에도 적용됩니다.

이밖에도 부동산 법인 대출·세제강화, 재건축·개발지역 과열억제 등 다각도에서 투기세력과 집값을 잡겠다는 정부 의지가 반영됐습니다.


앵커) 갭투자를 원천 차단하겠다는건데, 실효성이 있을까요?

기자) 이번 대책 규제 수위가 다른 정책 대비 높은 편인만큼 시장에서는 단기적인 효과가 즉각 나타날 것으로 보고 있습니다.

규제 범위가 수도권 대부분 지역뿐만 아니라 대전 충청권까지 포함할 정도로 넓고 시장을 주도하는 강남권과 재건축을 직접 겨냥하고 있기 때문에 투기 수요를 줄이는 효과가 있을 것이라는 분석입니다.

전문가들은 그간 풍선효과로 가격이 급등했던 지역은 매수세가 주춤해지면서 거래가 위축되고 수요자도 당분간 관망하는 움직임이 있을 것이라고 보고 있습니다.

다만 또 다른 풍선효과를 일으킬 것이라는 우려도 나옵니다. 전문가 설명 들어보시죠.

[권대중 / 명지대학교 부동산학과 교수:
당장 지금 벌어지고 있는 풍선효과를 막을수는 있겠지만 문제는 그 이후의 지역입니다. 전주, 광주, 울산 등으로 번져갈 가능성이 있습니다.]

또 이번에 규제지역 내 전입 의무를 부과하는 것이 일부 갭투자를 차단할 수는 있지만 오히려 전세 물량이 감소해 전세시장 불안을 더 부추길 수 있다는 지적입니다.

이번 대책에서는 수도권 투기과열지구의 재건축에서 집에서 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 분양 신청이 허용되고, 안전진단이 강화되는 등 재건축 규제도 강화됐는데요.

전문가들은 정비사업 속도가 늦어지면 단기 투기수요에는 타격을 주겠지만 다른 한편으로는 신규주택 구매와 초과이익환수를 받지 않는 입주권 투자가 성행할 수 있다고 내다보고 있습니다.


앵커) 전방위적인 규제다 보니, 오히려 실수요자들의 어려움이 가중될 것이라는 지적도 있죠.

기자) 사실 이미 오를대로 오른 지역을 규제지역으로 지정하다보니 늘 뒷북 대책이란 비판이 나왔었죠. 지역별로 핀셋규제를 하다보니 다른 지역으로의 풍선효과도 불러일으켰고요.

어제 열린 브리핑에서 부동산 대책 방향이 계속 부동산 옥죄기로 가고 있다, 전국토가 조정대상지역화가 되는 것 아니냐는 지적이 나왔는데 이에 대해 국토부는 "규제지역 지정이 거래를 제한하는 측면도 있기 때문에 조심스럽게 규제지역을 지정하고 있다"고 해명했습니다.

그럼에도 이날 김현미 장관은 "필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다"고 밝혀 언제든지 비규제지역이 규제지역으로 추가 지정될 가능성도 있다는 점을 시사했습니다.

조정대상지역 등 규제 대상에 포함된 지역들의 반발도 예상됩니다. 예컨데 검단신도시는 미분양관리지역에서 풀린지 2개월만에 투기 과열지구로 지정됐는데요. 관련해 형평성에 어긋난다며 청와대 청원까지 올라온 상황입니다.

특히 이번 대책으로 오히려 실수요자의 내 집 마련이 위축될 수 있다는 분석이 나옵니다. 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트 구입 시 전세자금대출보증 제한, 전입 의무화 등의 요건이 실수요자들의 발목을 잡을 수 있다는 겁니다.

때문에 여유자금으로 얼마든지 집을 살 수 있는 수요자들과의 양극화가 더욱 심해질 것이라는 우려가 나옵니다. 설명 들어보시죠.

[안명숙 / 우리은행 WM자문센터 부장:
집값이 오를 것에 대한 불안감으로 집을 먼저 사려고 나선다고 하면 대출을 활용할 수밖에 없을 텐데 사실 자기자본이 있는 수요자들은 크게 영향을 받지 않아 대출규제로 살 수 없었던 수요자들이 상대적으로 자산 격차가 더 벌어지는 상대적 박탈감을..]

이에 대해 국토부는 "실수요자 LTV 비율 완화와 정책모기지 지원 등으로 무주택 실수요자는 자금마련에 큰 제약이 있는 것이 아니다"라며 "오히려 중·저가 주택으로의 흘러들어오는 갭 투자를 방지하기 위해서"라고 해명했습니다.


앵커) 결국 집값을 잡고 시장을 안정화하기 위한 대책인데, 중장기적으로는 어떻게 전망합니까. 실수요자들은 어떤 점을 유의해서 봐야 할까요.

기자) 단기적인 억제책은 되겠지만 장기적으로는 또 다시 내성을 키우고, 풍선효과를 일으켜 집값이 상승할 것이라는 시각이 많습니다.

최근 시중 통화량이 사상 처음으로 3000조원에 육박한 가운데 대규모 3차 추경과 3기신도시 토지보상자금 등 풍부한 부동자금이 부동산 시장으로 꾸준히 유입될 것으로 보입니다. 여기에 저금리 기조까지 더해지며 집값 조정이 제한적일 것이라는 의견이 지배적입니다.

일정한 투자처를 찾지 못하는 유동성 자금이 부동산 시장으로 몰리게 되면 부동산 가격이 얼마든지 상승할 수 있다는 겁니다.

당장 9월부터 투기과열지구나 조정대상지역에서는 금액에 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 때문에 전문가들은 매입전에 자금출처를 철저하게 하고 전세를 구입을 위한 무주택자 대출의 경우 주택 구입시 불이익이 있기 때문에 각별한 주의가 필요하다고 조언합니다.

그간 핀셋기조로 일관한 정부가 이번에 전방위적인 규제에 나선 것은 정부의 수요 억제 정책의 한계를 스스로 증명했다는 비판도 나옵니다. 단기 처방보다는 공급 대책을 아우르는 근본적 해결이 필요하다는 지적입니다.