전세 묵시적 갱신했다면 계약갱신청구 못하나요?…임대차2법 Q&A

<사진=뉴스1>

임대차 3법 중 전·월세 상한제와 계약 갱신 청구권제를 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다. 법안은 오는 31일 임시국무회의를 거쳐 즉시 시행될 전망이다.

주택임대차보호법 개정안은 세입자가 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년간 계약 갱신(연장)을 요구할 수 있는 권리를 보장한다. 갱신 시 임대료 상승폭은 직전 계약 금액의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한을 정하도록 했다.

◆연말 만료되는 임대차 계약…갱신 요구권, 언제 쓸 수 있나?
30일 국토교통부에 따르면 갱신 요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구할 수 있다.

다만 법안 개정에 따라 오는 12월10일부터는 계약 종료 6개월~2개월 전의 기간에 청구해야 한다.

계약 만료가 오는 11월15일이라면 10월15일까지 갱신요구가 가능하지만, 12월20일이라면 10월20일까지 갱신요구를 해야 한다.

갱신 요구권은 1회에 한해서만 쓸 수 있다. 2년의 거주 기간이 보장된다.

묵시적 갱신의 경우 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사는 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정된다.

예를 들어 지난 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 온ㄴ 2021년 9월까지 계약을 갱신한 경우에도 임차인은 임대인에 대해 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

법 시행 시 계약 기간이 1개월 이상 남아있다면(12월10일 이후 만료라면 2개월 이상) 기존 계약자도 1회 2년의 갱신권을 부여받는다.

◆새로운 세입자 들어온다는데…계약 갱신 가능한가?
임대인(집주인)이 계약만료 6개월 전~1개월 전 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 이전에 이미 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다.

이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되, 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.

이 경우 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금 수령 입증, 계약서 등을 통해 명시적으로 입증할 수 있어야 한다.

다만 법 시행 이후에는 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

◆이미 계약 연장 합의했다면?
임차인 A와 임대인 B는 지난해 9월부터 내년 9월까지 최초 전세계약을 맺고, 상호간 합의로 내년 9월부터 2023년 9월까지 갱신을 실시하면서 임대료를 8% 증액하기로 했다.

이 경우 임차인 A는 내년 7월(계약 종료 2개월 전)에 계약갱신요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료 인상폭을 조정할 수 있다.

또는 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서, 계약기간 만료 시점인 2023년 7월(계약 종료 2개월 전)에 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다.

계약갱신청구권 행사 시 임차인이 2년을 거주할 의무는 없다. 임대인에게 계약해지를 통지하고 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

◆갱신 거절은 어떻게?
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우도 주택임대차보호법 개정안에 규정돼 있다.

특히 임대인과 직계존비속이 실제 거주하려는 경우에는 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에게 통보하고 입주해야 한다.

허위로 이를 꾸며내는 경우 개정 법률에 따라 임차인이 손해배상을 청구할 수 있다.

이 외에도 △임차인이 월세를 2개월 연체한 경우 △임차인의 부정임차 △상호 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 제공한 경우 △임차인이 허락 없이 주택을 전대한 경우 △임차인이 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 △주택이 멸실된 경우 △철거 또는 재건축(상호합의 또는 안전사고 등의 경우) △이 외 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이다.

◆임대료 5% 상한은 증액 또는 갱신시에만 적용
임대료 5% 이내 상한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.

지자체가 5% 이내에서 조례로 상한선을 다르게 정할 수 있는데, 이 기준은 향후 정부와 지자체가 발표 일정을 논의할 예정이다.

계약갱신 청구권 행사는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한다는 의미다. 전세에서 월세 전환은 임차인이 수용하지 않으면 곤란하다.

합의 하 전환하는 경우에는 법정 전환율을 적용한다. 보증금 10%와 기준금리+3.5% 중 낮은 비율이 적용되는데, 전세 5억원에서 월세로 전환하는 경우 보증금 2억원에 월세 100만원 또는 보증금 3억원에 월세 67만원 등으로 계산된다.

◆집주인이 집을 판다면?
계약갱신청구권 제도가 도입되더라도 임대인은 임차인이 거주하고 있는 주택을 매도할 수 있다.

법 시행 이전에 집주인이 바뀌었더라도 기존 임차인은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신을 요구할 수 있다.

법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우에는 기존 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다. 다만 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 의사표시를 해야 한다.

김현이 머니투데이방송 MTN 기자