4년 폐지·임대의무 10년 '개편 임대주택제도' 18일부터 시행

<사진=뉴스1>

4년 단기와 아파트 장기일반 매입임대 유형을 폐지하고, 최소 임대의무기간을 8년에서 10년으로 연장하는 개편 등록임대 제도가 오는 18일부터 시행된다.

국토교통부(장관 김현미)는 주택시장 안정 보완대책(7.10 대책) 후속으로 등록임대 제도 개편사항을 반영한 민간임대주택특별법 개정안이 11일 국무회의 의결을 거쳐, 오는 18일 공포 후 즉시 시행 예정이라고 밝혔다.

등록임대제도는 등록 사업자에게 임차인 보호를 위한 공적 의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영돼 왔다.

하지만 임대차 3법 시행과 연계해 제도 간 정합성과 임대인 간 의무 대비 혜택의 형평성 확보 필요성에 따라, 임대차 3법과 효과가 유사한 4년 단기임대 등을 폐지하고 임차인 보호를 위해 임대사업자의 공적 의무를 강화하는 등 제도개선을 추진하게 됐다는 설명이다.

이에 따라 오는 18일부터는 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형이 폐지된다.

기존에는 임대등록 시 단기(4년), 장기일반·공공지원(8년) 유형으로 등록 가능했으나, 앞으로는 해당 유형으로 신규 등록할 수 없다. 기존에 등록된 단기임대유형에서 장기임대(장기일반·공공지원)로 전환도 금지된다.

폐지유형의 최소임대의무기간이 종료되면 자동 등록말소를 추진한다. 법 개정 전 폐지유형(단기·아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소된다.

특히 법 시행일 전에 이미 임대의무기간이 경과한 경우 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.

폐지유형의 임대주택에 대한 자발적 등록말소 기회도 부여한다.

그동안 자발적 등록말소는 등록 후 일정기간 이내 한정적으로만 가능했으나, 폐지유형(단기·아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용한다.

임대의무기간 미준수에 따른 과태료도 적용되지 않도록 했다. 다만 이는 공적 의무를 준수한 적법 사업자에 한해 적용되며, 사업자 의무위반 적발시 원칙대로 행정처분 부과한다는 계획이다.

현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안해 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정해 가능하다.

<자료=국토교통부>

아울러 임대사업자의 공적 의무를 강화한다. 앞으로 신규 임대등록은 장기임대(장기일반·공공지원형)만 가능하며, 법 시행 이후 신규 등록임대주택의 최소 임대의무기간도 기존 8년에서 10년으로 연장된다.

다만, 기 등록된 장기임대주택의 경우 종전대로 최소임대기간을 8년으로 유지한다.

등록 임대사업자의 임대보증금 보증가입 의무도 신설한다. 임차인이 보증금 미반환 걱정 없이 안심하고 살 수 있도록 앞으로는 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화된다.

법 시행 이후 신규 등록하는 주택의 경우 법 시행 즉시 적용하되, 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을 고려해 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용된다.

이 외에 임차인이 임대보증금을 떼일 우려 없이 장기간 거주가능하도록 임대등록 관리 권한자인 지자체의 등록 관련 심사권한을 강화한다.

이에 따라 지자체장이 등록신청을 받았을 때 신청인의 신용도, 임대주택의 부채비율 등을 고려해 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 또는 등록신청된 주택이 정비사업 또는 소규모주택정비사업으로 인해 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 등록신청을 거부할 수 있다.

한편 작년 주택시장 안정화 방안(12.16 대책)에 따른 임차인 보호를 위한 임대사업자의 공적 의무 강화 관련 제도개편 사항도 반영했다. 이와 관련한 개정내용은 올해 12월 10일부터 시행된다.

우선 사회적 책임 강화를 위해 등록요건을 강화한다. 법 시행 후 '미성년자' 또는 '민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자'는 등록이 제한된다. 법인 임원에게 동일한 등록 제한사항이 있는 경우에는 법인의 등록이 제한된다.

미성년자 등록제한은 법 시행 후 임대사업자로 등록을 신청하거나 임대주택을 추가등록 신고하는 경우부터 적용하며, 의무위반에 따른 등록제한은 법 시행 후 등록이 말소되는 경우부터 적용한다.

임대사업자의 임차인 보호 실효성을 높이기 위해 사업자가 보증금 반환을 지연해 임차인의 피해가 명백히 발생하거나, 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있도록 했다.

임대보증금 미반환 사고 발생의 근본원인이 임대인-임차인간 정보의 비대칭성에 있음을 감안해 임대사업자가 임대차계약 시 임차인에게 세금체납 여부와 선순위보증금 현황 등에 대한 정보를 제공하도록 의무를 추가한다. 해당 규정의 실효성 담보를 위해 위반 시 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 했다.

국토부는 "이번 민간임대주택에 관한 특별법개정을 계기로 등록임대주택의 의무기간의 연장 및 임대보증금 보증 가입 의무화 확대를 통해 등록임대주택 거주 임차인의 주거안정을 향상시킬 수 있을 것"이라고 내다봤다.

이어 "9월부터 추진되는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검을 통해 부실 사업자 퇴출 및 등록임대제도 내실화를 기하는 한편, 임차인 보호를 위한 다양한 정책도 적극 추진해 나갈 방침"이라고 덧붙였다.