전세대란 원인두고 엇갈린 분석…정부 주장 신뢰도는?

<사진=뉴스1>

정부가 지난 19일 향후 2년간 11만4,000가구 규모의 전세 주택을 공급하겠다는 내용의 대책을 내놨지만 시장의 반응은 미지근하다.

전세 공급 대책에 선호도가 높은 아파트가 부족하다는 불만이 나오는 한편 일각에서는 정부의 전세난 인식 자체가 잘못됐다는 지적도 나온다.

정부가 지목하는 전세난의 가장 큰 원인은 저금리다. 김현미 국토교통부 장관은 19일 "최근 전세문제는 거시경제 여건, 가구 분화, 매매시장 안정조치 등 구조적인 요인이 복합적으로 작용한 결과"라고 말했다.

저금리 기조가 지속되면서 월세보다는 부담이 적은 전세를 찾는 임차가구가 늘었고, 주거상향 수요가 증가하면서 전세가격이 상승했다는 것이다.

아울러 '가구 분화'도 새로운 전세난 원인으로 지목됐다. 1~2인 가구의 임차수요가 늘면서 전세난이 촉발됐다는 것이다. 국토부에 따르면 지난해 기준 수도권 가구 수 증가 폭은 25만4,000가구으로 3년 전 12만9,000가구에 비해 두 배 가까이 늘었다.

하지만 시장 전문가들은 정부가 한 눈을 가리고 전세문제를 바라보고 있다고 지적한다. 임대차3법을 비롯해 각종 규제도 시장의 전세수급불안을 촉발한 원인으로 작용하고 있다는 것이다.

다수의 전문가들은 전세공급이 줄어든 원인으로 정부가 실거주 요건을 강화한 점을 꼽는다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 "주택담보대출을 받으면 입주해야하고, 재건축에서 2년 실거주 해야 조합원 자격 받을 수 있고, 양도세 감면 대상이 되려면 2년 실거주해야 하는 등 거주 조건이 촘촘하다"면서 "그러다 보니 굳이 그 지역 거주 안해도 되는데 임대인들이 본인이 거주하기 위해서 임차물건을 내놓지 않는 것이 전세 문제의 한 원인"이라고 지적했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 "실거주 요건을 검토해서 전세시장의 공급이 단기적으로 줄어든 현상을 완화할 필요가 있다"고 말했다. 김 실장은 "지금 전세시장에서 벌어지고 있는 문제는 매입임대주택에 들어갈 사람들의 문제가 아니다"라며 민간주택시장 활성화의 필요성을 강조했다.

정부가 '가구분화'를 전세난의 요인으로 지목한 만큼 1~2인가구를 겨냥한 전세대책도 다수 포함됐지만, 시장에서는 아파트가 아닌 공급책은 시장 안정의 효과가 떨어진다는 반응도 나온다.

양지영 R&C연구소장은 "단기간 공급을 확대하겠다는 고민은 긍정적이지만 너무 공급량 숫자에 집중하다보니 근본적인 해결 문제에서 많이 놓친 부분이 있다"면서 "전세난의 주범이 1~2인 가구가 아닌데 (대책은)호텔, 상가 등 1~2인 가구에 집중되어 있다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 "집이 부족하면 더 짓겠다는 방침에는 동의한다"면서도 "시장에서 지목하는 지금의 전세난은 기본적으로 아파트가 대상"이라고 목소리를 높였다.

이런 가운데 전세가격은 여전히 상승세를 지속하고 있다. 여러 차례 '전세대책'이 예고됐지만 실제 시장에 공급이 이뤄지지 않은 탓이다. 지난 16일 기준 서울의 주간 전세가격은 0.53%, 수도권은 0.43%(KB부동산 리브온 기준) 상승을 기록했다.