용적률 182% 늘고 분담금 37% 줄고…공공재건축 컨설팅 결과는?

사진은 기사 본문과 무관 <사진=뉴스1>

공공재건축 사전 컨설팅 결과 주택 공급 수는 평균 58% 늘어나고 재건축 분담금은 평균 37% 줄어드는 것으로 예측됐다.

공공정비 통합지원센터(LH, SH, 부동산원)는 15일 공공재건축 사전컨설팅에 참여한 신반포19, 망우1, 중곡, 신길13, 미성건영, 강변강서 등 총 7개 단지의 사전컨설팅 분석을 완료하고 결과를 조합 등에 회신한다고 밝혔다.

'서울권역 주택공급방안(8.4)'에 따라 추진 중인 공공재건축사업은 공공이 재건축에 참여해 일정 규모 이상의 주택을 공급하려는 경우 용도지역 상향, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하는 사업이다.

이번 컨설팅은 재건축조합에 공공재건축에 대한 올바른 정보를 알리고, 공공재건축 사업 참여 결정을 지원하기 위해 지난 9월부터 진행됐다. 당초 대치 은마, 잠실 주공5단지 등을 포함해 15개 단지가 컨설팅을 신청했으나 일부 단지가 컨설팅 참여를 철회했고, 안전진단 미통과 등 재건축 추진여건을 만족하지 못한 단지를 제외한 총 7곳을 대상으로 컨설팅 결과를 최종 회신하게 됐다.

<자료=국토교통부>

통합지원센터는 이번 컨설팅에서 지역 여건 등을 고려해 용도지역 상향이 가능한 구역에 최대한 용도지역 상향을 허용했으며 그 결과 7개 단지 모두 종상향을 허용하는 컨설팅 결과를 도출했다.

이를 통해 용적률은 현행 대비 평균 182%포인트(p), 최대 258%p, 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 96%p(최대 201%p) 증가했다.

또한 도시규제 완화 효과와 준주거지역의 비주거비율 완화(10%→5%) 등을 적용해 주택 공급 수를 산출한 결과, 현행 대비 평균 58%(최대 98%), 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 19%(최대 73%) 증가하는 것으로 나타났다.

도시규제 완화 효과로 인해 일반분양분 수입도 증가해 조합원 분담금도 조합 단독 재건축 계획 대비 평균 37% 수준으로 감소하는 것으로 분석됐다. 다만 구체적인 주민 분담금 및 재건축 부담금 등은 주민협의 및 사전컨설팅 이후 심층컨설팅을 통해 산출할 계획이다.

통합지원센터는 더 많은 단지들이 공공재건축에 관심을 갖고, 추진여부를 검토할 수 있도록 가상의 모형을 상정해, 공공재건축 효과를 분석하는 모의 분석도 실시했다.

분석 결과 1,000가구 이상의 대규모 단지에서도 분양가 수준에 관계없이 용적률 증가에 따른 가구수 및 분양수입 증가로 사업성 개선 효과(비례율 증가)를 상당 부분 확인할 수 있었다.

예를 들어 대지면적 5만㎡, 1,410가구의 단지를 재건축해 3.3㎡당 4,500만원에 분양할 때 비례율은 △민간재건축 84.94% △공공재건축(용적률 400%) 97.74% △공공재건축(용적률 500%) 112.16% 등으로 예상됐다.

특히 용적률 증가 규모와 사업성 개선 효과는 정비례하기 때문에 현행 용도지역이 2종일반주거지역인 경우보다 준주거 지역으로 종상향이 가능한 3종일반주거지인 경우 공공재건축으로 인한 주민 부담 저감 효과가 큰 것으로 분석됐다.

<자료=국토교통부>

통합지원센터는 사전컨설팅 결과를 회신하면서 조합 등을 대상으로 사전컨설팅 설명회 등을 지원할 예정이다. 1분기 내 조합 등에서 토지등소유자의 10% 동의를 첨부해 선도사업 후보지 지정을 신청하는 경우 선도사업 후보지로 선정할 계획이다.

공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 단지는 컨설팅에서 제시한 개략 정비계획 및 건축계획을 바탕으로 통합지원센터에서 구체적인 정비계획(안) 마련 등 심층컨설팅 절차를 진행하게 된다.

심층컨설팅 결과를 바탕으로 공공시행자 지정을 위한 주민동의율이 확보되는 경우에는, 조합과 LH·SH와 사업시행 약정을 체결해 공공재건축 선도사업지로 최종 확정된다.

아울러 통합지원센터는 더욱 많은 단지들이 공공재건축 추진 여부를 검토할 수 있도록 다음달부터 2차 사전 컨설팅 공모를 시행할 예정이다.

공공정비사업 통합지원센터 관계자는 "이번 사전컨설팅 결과는 국토교통부, 서울시와 논의를 거쳐 마련된 것에 의미가 크다"면서 "추후 선도사업으로 확정될 수 있도록 주민들과 긴밀히 협의하는 한편, 공공시행자의 전문성과 행정기관의 협조를 바탕으로 사업 절차를 신속하게 진행해 주택 공급 효과를 조속히 창출토록 최선을 다하겠다"고 말했다.