[이슈추적] 투기에 영끌까지 빗장 건 DSR…마통·신용대출 '직격탄'

[앵커멘트]
어제(30일) 정부가 새로운 가계부채 관리 방안을 내놨습니다. 오는 2023년까지 차주 단위 DSR(총부채원리금상환비율)을 전면 도입하는게 핵심인데요. 상환능력을 더 꼼꼼하게 살펴보는 방식이라 대출 문턱이 높아질 것으로 보입니다. 허윤영 기자와 이야기 나눠보겠습니다.

[기사내용]
앵커1) 상당히 내용이 방대한데, DSR이 핵심인 것 같습니다. 어떤 내용인지 먼저 정리해주시죠.

기자)
먼저 DSR이 어떤 개념인지 짧게 설명드리겠습니다.

DSR은 쉽게 말해 모든 가계대출의 원리금을 연간 소득으로 나눈 값입니다. 즉 차주의 소득을 고려해서 대출 한도를 정하기 위해 도입된 지표입니다.



예컨대 연소득이 5000만원인 차주에 DSR 40%를 적용하면 매년 원리금 상환 합계액이 2000만원을 넘으면 안됩니다.

30년 만기 원리금균등분할상환방식 주택담보대출을 기준으로 DSR 40%를 적용하면 연소득 2천만원은 대출한도가 1억 7천만원, 연소득 5천만원은 4억 2200만원, 8천만원은 6억 7500만원, 1억 원은 8억 4400만원입니다.

현재 차주단위 DSR은 특정 조건에서 40%를 적용하고 있습니다. 투기 과열지구에서 9억원 초과 주택을 사기 위해 주택담보대출을 받거나, 연소득 8000만원이 넘는 차주가 1억원 이상 신용대출을 받을 때가 대상인데요.

금융위는 오는 7월부터 총 3단계에 걸쳐 차주단위 DSR을 전면 적용한다는 방침입니다.



우선 7월부터는 규제지역 내 6억원 초과 주택을 구입하기 위해 주담대를 받거나, 신용대출을 1억원 초과해서 받는 차주에게 DSR 40%가 적용됩니다.

2단계인 내년 7월부터는 총 대출액이 2억원을 초과하는 모든 차주에게 DSR 40%를 적용하고, 3단계인 2023년 7월부터는 총 대출액이 1억원을 초과하면 DSR 40%를 적용 받게 됩니다.

현재는 은행별로 DSR 40%만 맞추면 돼 차주별로는 DSR 40% 넘게 대출을 받는 경우도 있는데 앞으로는 이런 차주가 사라지게 됩니다.

앵커2) 사실 연소득이 8000만원이 넘는 고소득자는 고액 신용대출을 받을 때 이미 DSR 규제를 받고 있었죠. 그렇다 보니 이번 규제는 저소득층에 훨씬 영향이 크다는 반응이 나오고 있습니다.

기자) 맞습니다. 연소득 8000만원 이상인 차주가 신용대출 1억원을 넘게 받을 때는 이미 DSR 40%가 적용되고 있습니다.

하지만 차주단위 DSR이 전면 도입되면 이 규제와 무관했던 저소득층도 영향권에 들게 됩니다.



구체적으로 보면 연소득 2000만원인 차주가 연 2.5% 금리에 20년 만기 주담대를 받는다고 가정했을 때 현재는 DSR 70%가 적용됩니다. 이를 토대로 대출한도를 계산해보면 최대 2억 2000만원까지인데요.

하지만 DSR 40%가 적용되면 1억 2600만원으로 거의 1억원이 줄어들게 됩니다.

연소득이 3000만원인 경우 같은 조건에서 대출한도는 3억 3000만원에서 1억 9000만원으로 1억원 넘게 줄어듭니다.

즉 연봉 8000만원 이상 고소득자의 경우 이미 차주별 DSR 규제를 받고 있기 때문에 이번 대책이 아무 영향이 없는 반면,

저소득자에는 없던 규제가 도입되는 셈이라 영향이 훨씬 크다는 이야기가 나오는 것 같습니다.

앵커3) 영혼까지 끌어 모으는 투자, 이른바 ‘영끌’도 어려워진다고요?

기자) 예컨대 소득 5000만원 차주가 8억원 주택을 구입한다고 하면, 현재 LTV 40%를 적용받아 주담대를 3억 2000만원까지 받을 수 있습니다.

8억원 이하 아파트는 DSR 70%까지 대출을 받을 수 있는데요. 연소득 5000만원에 DSR 70%(20년 만기, 이율 2.5% 기준) 적용하면 대출한도가 5억 5000만원입니다.

주담대로 3억 2000만원을 받고, 나머지 2억 3000만원을 신용대출로 ‘영끌’을 할 수 있죠.

그런데 만약 DSR 40%가 적용되면 대출 한도가 3억 1000만원으로 뚝 떨어집니다. 이렇게 되면 주담대 조차도 LTV 40%만큼 받기가 어려워지는 겁니다.

즉, 이전에는 주담대와 신용대출이 다른 영역에서 관리가 됐는데 이제는 두 대출 원리금을 합산해서 DSR을 계산하기 때문에 추가 자금 융통이 쉽지 않아 집니다.

위에 예시는 대출이 하나도 없는 상태를 가정한 거고, 현실에서는 대출을 보유하고 있는 분들이 많기 때문에 융통 가능한 금액이 더 줄어들 수밖에 없습니다.

앵커4) 이번에 통상 10년인 신용대출 만기를 줄이는 규제도 포함됐는데, 이 규제가 오히려 더 파장이 클 수 있을 것 같은데요?

기자) 현재 일괄적으로 10년이 적용되는 신용대출 만기도 점차 줄여가기로 했습니다. DSR을 계산할 때 신용대출의 실제 만기를 반영하겠다는 취지인데요.

오는 7월부터 신용대출을 받는 차주에게 만기 7년이 적용되고, 내년 7월에는 5년으로 하향 조정됩니다.



대출 만기가 줄어들면 매년 내야 하는 원리금 상환액이 커져 DSR이 올라가 대출한도가 줄고 많은 대출을 받기도 부담스러워지게 됩니다.

이를테면 주담대로 DSR을 30%까지 받고, 나머지 10%를 신용대출로 받을 때 지금은 1억원 정도를 받을 수 있다면 내년에는 5000만원 밖에 받지 못하게 됩니다.

만기가 절반으로 줄어드는 만큼, 원리금 상환 부담이 2배로 늘어나기 때문입니다.

다만 대출 기간 동안 원금을 나눠 갚는 신용대출에 한해선 DSR을 계산할 때 만기 10년을 적용할 수 있도록 했습니다.

조건은 △거치기간 없이 만기가 최소 3년~최대 10년이고 △분기별 또는 월별로 원리금을 균등 분할상환하고 △총 분할상환 금액이 총 대출액의 40% 이상인 경우입니다.

이번 대책 발표에 앞서 ‘신용대출 원금상환 의무화’ 규제가 거론됐는데, 의무까지는 아니고 인센티브를 주는 형식으로 신용대출 분할상환을 유도하기로 했습니다.

앵커5) 그런데 금융위는 ‘90%의 차주들은 DSR 규제에 영향을 미치지 않는다’면서 다소 동떨어진 설명을 내놓은 느낌도 있는데요?

기자) 금융위는 “실수요자는 DSR 제도에 큰 영향이 없고, 과도하게 차입을 일으키는 투기 수요에 영향이 크다”는 설명을 내놓았습니다.

소득 범위 내에서 대출을 이용하던 실수요자의 경우에는 대출한도에 영향이 크지 않을 것이란 설명입니다.

총 대출액 1억원을 초과하는 차주는 전체의 30% 정도이고, 이 30% 중에 DSR 40%를 넘겨서 받은 차주들의 대출한도가 줄어들 수는 있지만, 전체 차주의 대출한도가 줄어든다고 보기엔 무리가 있다는 겁니다.

또 은행별로 이미 DSR 40%가 적용되고 있었기 때문에, 예를 들어 DSR 70%를 받던 차주가 갑자기 DSR 40%로 뚝 떨어지는 사례는 그렇게 많지 않다는 취지도 있습니다.

앵커6) 'LH 사태'와 같은 투기를 차단하는 데는 효과가 클 것 같은데요?

기자)
네 맞습니다. 과도하게 빚을 일으키는 부동산 투기는 사실상 불가능해집니다.



예컨대 현재 연소득이 8000만원인 차주가 비규제지역에서 9억원 아파트 3채를 사면 17억원 상당의 주담대를 받을 수 있습니다.

하지만 차주단위 DSR 체재 하에선 대출을 6억 7500만원(DSR 40% 기준) 밖에 받지 못합니다.

농지담보대출 등 비주담대에도 DSR 40%가 적용될 예정이라, 차주 1명이 수십 억 원의 대출을 받아 땅을 사는 'LH 사태' 같은 투기가 사실상 불가능해집니다.


허윤영 머니투데이방송 MTN 기자