재개발 활성화 분위기에 '뚜껑 매물' 투자 활기…유의점은?

서울 관악구 신림1구역(자료=뉴스1)

치솟는 집값에 부동산 열기가 재개발 지역으로도 번지면서 '뚜껑' 매물을 찾는 투자자들도 많아지고 있다. 상대적으로 저렴하고, 주택보다 규제가 덜해 인기가 높아졌지만 투자 시 유의해야 할 부분도 많아 주의가 요구된다.

'뚜껑'은 과거 피난민 등이 국공유지나 사유지를 점거해 지은 무허가주택을 말한다. 토지 지분 없이 '뚜껑'에 해당하는 건물만 갖고 있어 재개발 투자자들 사이에서 '뚜껑' 매물로 불린다.

무허가주택은 일정 기준을 충족하면 아파트 입주권을 받을 수 있다. 주변 주택에 비해 시세가 저렴하고, 구매할 때 자금조달계획서 제출 의무도 없다.

투자에 따른 규제는 없지만 유의할 점은 많다.

우선 투자에 앞서 해당 물건이 무허가건물 확인원이 있는 지 확인해야 한다. 관할구청이 발급하는 '무허가확인원'이 있어야 재개발 시 입주권이 나오기 때문이다.

무허가건물 확인원이 없다면 항공 촬영 사진 등 증거물을 통해 무허가건물 확인원을 만든 뒤 매매 계약을 체결하는 것도 가능하다.

다만 항공사진의 경우 주의가 필요하다. 무허가건축물 중 1989년 1월 24일에 있었으나 이후 어느 시점에 철거된 후 다시 지은 건물이라면 종전 무허가건축물과 동일성이 인정되지 않아 입주권을 얻을 수 없다는 판례가 있기 때문이다.

무허가건물 인정 기준이 시·도마다 제각각 다르다는 점도 유의해야 한다. 기준년도 이후에 지어진 무허가건물이라면 입주권이 나오지 않는다.

서울·경기·인천 무허가건축물 인정기준일은 1989년 1월 24일 이전이다. 또한 무허가건물이 영업용이 아닌 주거용으로 사용하고 있어야만 '주택' 입주권을 받을 수 있다.

또 해당 물건이 재개발 기본계획에 포함돼 있는지 여부를 살펴봐야 한다. 투자 목적이 입주권인 만큼 기본계획 구역에서 벗어나 있거나 구역 지정이 취소될 수도 있어 투자 위험성이 크다. 또 무허가건물은 확인원상 면적과 실제 면적에 차이가 나는 경우가 많아 매매 전 실측을 해봐야 한다.

'뚜껑' 매물은 불법으로 국공유지를 무단으로 점거하고 있는 경우가 많아 점유사용료를 내야 한다. 기존 주인이 점용료를 전혀 내지 않은 점을 모르고 덜컥 계약했다가 매매 이후 지불해야 하는 사고가 생길 수 있다.

명의 이전 시 점용료 부분을 해결하고 계약을 진행해야 한다. 점유사용료 체납 여부는 관할구청에서 확인할 수 있다. 기존 소유주가 사용료를 내고 점유했다면 납부 영수증을 챙겨야 한다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "무허가주택 확인원 여부를 반드시 확인해야 하고, 무허가 건물은 공공용지나 국공유지에 있는 경우가 많아 점유사용료를 추가로 납부해야 하는 등 여러가지 위험요인이 있을 수 있다"고 말했다.

이어 "추가 비용이 얼마나 소요될지 충분히 검토한 뒤에 매수에 나서야 기대한 투자 수익을 얻을 수 있을 것"이라고 조언했다.