[투자, 너두?] 박준우 이지스자산운용 팀장 "상장리츠, 편입 자산의 임차인이 누군지를 보라"

박준우 이지스자산운용 증권부문 대체증권투자파트 대체증권투자2팀장(사진=이지스자산운용)

"부동산 투자에서 중요한 것은 첫째도 둘째도 셋째도 '입지'입니다. 개인 투자자들이 리츠(Reits)에 투자할 때 편입 물건의 입지가 좋은지 나쁜지를 간접적으로 알 수 있는 방법은 임차인이 누구인지를 보는 것입니다"

박준우 이지스자산운용 대체증권투자파트 대체증권투자2팀장은 머니투데이방송(MTN)과의 인터뷰에서 상장 리츠에 직접 투자한다면, 배당수익률보다는 '편입자산의 가치'와 리츠를 성장시킬 수 있는 'AMC(자산관리회사)의 역량'에 주목해야 한다고 밝혔다.

미국 연방준비제도(Fed)의 긴축정책과 러시아-우크라이나 전쟁, 높은 수준의 인플레이션으로 국내외 증시가 하락세를 보이는 가운데, 비교적 안정적인 배당수익을 기대할 수 있고 가격 하락 폭도 적은 '리츠'가 큰 관심을 받고 있다.

특히 주식을 사고 팔 듯 쉽게 거래할 수 있는 상장 리츠가 국내에서 20개 종목을 돌파하면서 '커피값으로 건물주 될 수 있는' 세상이 됐다. 또 그런 상장 리츠들을 편입하고 있는 공모펀드나 상장지수펀드(ETF)도 잇따라 출시되고 있어 간접투자 역시 가능해졌다.

박 팀장은 "리츠는 이익의 90% 이상을 배당하도록 법으로 정해져 있다"며 "다른 자산들은 대내외 변수로 수익성이 불확실하지만, 리츠는 계약된 임대료만 받으면 되기 때문에 견조한 수익을 거둘 것을 예측할 수 있는 자산"이라고 설명했다.

포트폴리오의 분산 측면에서도 리츠는 힘을 발휘한다. 현재 웬만한 주식은 연초 대비 두 자릿수 하락률로 떨어져 있다. 하지만 국내 상장 리츠는 오히려 상승한 종목도 많다. 기존에 리츠에 투자해 거둔 차익을 하락한 주식에 재투자할 수 있다는 측면에서 '리밸런싱'의 기회가 되기도 한다.

박 팀장은 "임대료는 물가에 연동돼 있어 연 단위로 상승할 수 있는 구조"라며 "인플레이션이 높다면 임대료도 올라가고 리츠 입장에서는 수익성이 높아지는 것"이라고 설명했다.

반면 대출을 끼고 자산을 매입하는 리츠의 특성 때문에 대출기간이 끝나 변동된 금리로 다시 대출을 일으켜야 하는 경우 자본 조달 비용이 커질 수 있다는 우려도 존재한다.

그는 "대출만기가 3~4년일 경우 그 기간 동안은 고정금리인 경우가 많아 임대료가 먼저 올라가고, 이자 비용은 멈춰 있게 된다"고 "자금을 다시 조달할 때 비용이 커질 수 있는 것은 맞지만, 어느 정도 시차가 존재해 시간을 벌 수 있는 것"이라고 강조했다.

리츠가 좋다는 것은 알겠는데, 대체 어떤 리츠에 투자해야 할까.

박 팀장은 "배당수익률이 높은 리츠가 좋다고 생각할 수 있지만, 리츠가 편입한 부동산 물건의 입지가 좋은지를 보는 것이 먼저라고 생각한다"며 "좋은 입지의 물건을 품은 리츠는 짧게 볼 때 배당 비중이 낮을 수 있지만, 장기적으로는 수요가 몰리면서 가치는 더 상승할 것"이라고 예측했다.

일반투자자들이 부동산 '입지'를 어떻게 파악할 수 있느냐고 묻자 그는 부동산 자산의 임차인이 누구인지를 보면 간접적으로 그 자산의 입지가 좋은지 나쁜지를 판단할 수 있다고 설명했다.

박 팀장은 "오피스 빌딩 1층에 가면 층 별로 어떤 회사가 입주해있는지 직접 확인할 수 있다"며 "그곳에 이름만 들어도 알 만한 글로벌 테크 기업들이 임차인으로 있다면 좋은 퀄리티를 가진 물건이라고 추측해볼 수 있다"고 밝혔다.

부동산 자산의 운용을 맡는 AMC(자산관리회사)도 중요하다. 그는 이를 게임 '부루마블'에 비유했다.

박 팀장은 "리츠가 편입한 부동산 자산이 많아지면 마치 건물을 사들이는 게임인 '부루마블'과 같이 고평가된 자산을 판 돈으로 저평가된 자산을 사들이는 식의 '운용'이 가능하다"며 "장기적으로는 AMC가 어떤 딜 파이프라인과 성장 비전을 가지고 있는지도 지켜볼 필요가 있다"고 설명했다.