'깡통전세' 막는다…'집주인 체납정보 확인권' 등 법제화

서울 송파구의 한 부동산중개업소에 월세, 매매 거래 안내문이 붙여있다.

정부와 여당이 전세가 하락에 따른 '깡통전세' 피해를 막기 위해 임대인의 국세 체납과 선순위 보증금 정보를 임차인이 확인할 수 있는 방안을 마련키로 했다.

국토교통부와 법무부는 21일 전세사기 피해 방지의 후속조치로 마련한 '주택임대차보호법' 일부개정 법률안 및 동법 시행령 일부 개정령안을 입법 예고하고, 주택임대차 표준 계약서를 개정했다고 밝혔다.

최근 부동산 가격 하락으로 인해 이른바 '깡통전세'나 전세사기 등이 확산되며 임차인이 보증금 전부를 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있다.

또한 임대인이 임차인 대신 관리비를 근거 없이 올려 받는 등 투명하지 못한 관리비 인상으로 청년 등 주거 취약계층의 주거비용 부담이 증가했다.

이에 국토부와 법무부는 지난 9월 1일 전세사기 방지 대책, 10월 24일 관리비 투명화를 위한 개선방안을 발표한 바 있다.

정부는 그 후속 조치로 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하고 관리비 사항을 투명화하기 위한 법안을 입법예고하고 표준 계약서 개정 등의 제도개선 방안을 마련했다.

우선 선순위 임차인 정보 확인권을 신설하기로 했다. 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등의 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상에 분명히 하고, 그 경우 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화한다.

현행법상 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여 기관에 선순위보증금 등 임대차 정보를 요청할 수 있다. 그러나 현재 임차인이 되려는 사람이 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없는 실정이다.

체납정보 확인권도 신설한다. '주택임대차보호법'에 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있도록 하는 것이다.

다만 임대인의 입장을 고려해 납세증명서 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 했다. 또한 임대인의 개인정보보호를 위해 '제출'이 아닌 '제시'를 하도록 했다.

납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 했다.

임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시 의무를 갈음할 수 있도록 했다.

현재 임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선한다. 그러나 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람은 알 수가 없는 상황이다.

주택임대차표준계약서도 개선한다. 주택임대차표준계약서를 개정해, 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 그 위반시 임차인에게 해제‧해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가했다.

현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 발생한다. 이를 악용해 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고 하는 날까지 사이에 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 문제가 발생했다.

관리비 항목도 신설한다. 기존 표준계약서에 관리비 항목을 신설해 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도한다. 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방한다는 취지다.

이 밖에도 소액임차인과 같은 주거약자를 보호하기 위해 소액임차인의 범위를 일괄 1,500만원 상향했고, 최우선변제 금액을 일괄적으로 500만원 상향 조정했다.

입법 예고 기간은 11월 21일부터 12월 31일까지다. 정부는 법제처 심사 및 차관·국무회의를 거쳐 내년 초에 법률안은 국회에 제출하고, 시행령은 공포·시행할 예정이다.

국토부 관계자는 "임차인의 주거 안정을 위하여 꾸준히 국민의 의견을 경청하며 주택임대차 제도 개선 및 관련 법제 정비에 힘쓰도록 할 것"이라고 말했다.

출처:국토부