수익 안 나는 수익형 부동산?…지식산업센터 소유자 '막막'

한 층이 통째로 공실인 경기도 하남시의 한 지식산업센터 모습 (사진=머니투데이방송)

부동산 규제의 회피처로 주목받던 지식산업센터(아파트형공장)의 하락세가 뚜렷하다. 과거 저금리 시대 대안으로 떠올랐지만, 금리인상으로 인해 불어난 이자 상황과 더불어 규제 탈피로 인한 인센티브까지 사라졌기 때문이다. 이제는 그나마 수익성을 보장하던 서울시내 상가들마저 투자자들의 외면을 받고 있다.

30일 부동산 업계에 따르면 수도권 지식산업센터의 수익성이 점점 줄면서, 평택 지제 센트럴타워와 수원 광교더퍼스트 등에서 마피 3000만원에 분양권들이 속속 나오고 있다. 서울 금천구의 '가산3차 SK V1'의 시행사는 공급가액의 6%를 인테리어 비용으로 지원하겠다고 나섰다. 일종의 할인 분양이다.

거래량도 급격히 줄어든 모습이다. 부동산 정보업체 부동산플래닛에 따르면 지난해 1월 서울시내 지식산업센터 매매 거래는 93건이었지만, 지난달에는 23건으로 75%나 줄었다. 누적 매매거래 금액 역시 826억2232만원에서 242억9440만원으로 70% 감소했다.

거래량에서 볼 수 있듯 지난해 초까지만 해도 지식산업센터는 부동산 투자자들의 주목을 받았다. 보유해도 주택 수에 포함되지 않아 보유세 부담을 덜 수 있다는 점과 함께, 정부가 입주 기업들을 대상으로 취득세 50% 경감과 재산세 37.5% 감면 등을 제공하기 때문이다. 여기에 분양가의 80%까지는 대출도 자유롭다.

한국산업단지공단에 따르면 지식산업센터는 지난 2010년 전국에 481곳이었지만, 지난달 말 1480개까지 늘었다. 박태원 광운대 도시계획부동산학과 교수는 “도시계획위원회가 지역 상권 활성화라는 관점으로 약간 상가 비중을 상향 조정하는 경향이 있다”면서 “그게 지역 경제를 이끌어 간다고 생각하려고 하는 것 같다”고 설명했다. 지식산업센터 공급에 대한 정부와 민간의 수요가 맞아떨어진 셈이다.

지식산업센터 직거래 커뮤니티 게시판. 매일 마피 매물들이 올라오고 있다. (사진=인터넷 커뮤니티 캡처)

그러나 수도권 신도시를 중심으로 이어진 공급과잉에 상황은 반전됐다. 공실이 늘면서 수익성도 빠르게 악화했다. 금리인상도 상황을 더 나쁘게 만들었다. 무리한 대출을 일으켜 가며 지식산업센터를 매수하던 소유자들은 이제 수익률 보장은커녕, 소유하고 있는 것 만으로도 이자 지출로 인한 손해를 보고 있는 실정이다.

전문가들은 지식산업센터의 매수세가 당분간은 살아나기 어렵다고 보고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “금리인상으로 집값이 떨어지고 있다곤 하지만, 아파트 시장보다 지식산업센터의 타격이 더 클 수밖에 없다”고 설명했다. 송 대표는 “1.3 대책 이후 부동산 관련 투자 수요는 주택시장 쪽으로 몰린다”면서 “주택에 강한 규제가 있던 때는 지식산업센터가 반사이익을 누렸지만 그러한 인센티브가 전혀 없는 지금 매수세를 찾기는 힘들 것”이라고 내다봤다.

이안기 머니투데이방송 MTN 기자