[공다방] KB스타리츠, 국내 오피스 자산 편입…포트폴리오 확대 본격화

KB금융그룹 상장리츠인 KB스타리츠가 서울 오피스인 씨티뱅크센터의 우선주 투자를 완료했습니다. KB스타리츠가 국내 자산을 편입한 것은 이번이 처음인데요. 공다방에서는 KB스타리츠의 성장 전략과 향후 전망을 짚어보려 합니다.

■씨티뱅크센터 우선주 투자…상장 후 첫 자산 확대

4일 금융투자업계에 따르면 이날 KB스타리츠는 ‘케펠일반사모부동산펀드제13호’의 제2종 수익증권 매입을 완료했습니다.

KB스타리츠 투자 구조. /사진=KB자산운용

케펠일반사모부동산펀드제13호는 서울 종로 중심업무지구(CBD)에 위치한 오피스 씨티뱅크센터에 투자하는 펀드인데요. KB스타리츠는 자리츠인 KB스타멀티에셋1호리츠를 통해 해당 수익증권에 투자하고, 임대수익과 매각 차익 등을 배당받게 됩니다.

시티뱅크센터 매입에는 총 1892억원이 투자됐습니다. 담보대출이 995억원, 에쿼티(수익증권) 849억원, 보증금 48억원 등으로 구성됐는데요. KB스타리츠는 이 가운데 2종 수익증권에 644억원 규모를 투자했습니다.

특히 이번 투자는 KB스타리츠가 상장 이후 처음으로 포트폴리오를 확장한다는 점에서 의미가 있습니다.

KB스타리츠는 지난 2022년 2월 설립됐고 같은해 10월 코스피시장에 상장했습니다. 벨기에 노스갤럭시타워와 영국의 삼성유럽HQ 등 유럽 오피스 2개를 자산으로 편입하고 있습니다.

기존에는 해외 부동산만 리츠에 담고 있었는데, 상대적으로 안정적이라는 평가를 받는 국내 오피스 자산을 추가로 편입하면서 해외에 편중된 리스크를 분산하고 포트폴리오 다변화에 본격적으로 나서는 것입니다.

KB스타리츠는 향후 국내 자산 비중을 전체의 절반 수준까지 확대하고 안정적인 현금 흐름을 통해 리츠 기업가치를 높인다는 계획입니다.

■수익성 당장의 큰 변화 없어…장기적 관점에서 투자 결정

KB스타리츠는 이번 제2종 수익증권 투자를 통해 초기 사업연도(1~4기)에는 연 7.2%, 이후에는 연 6.7% 수준의 우선배당금을 받게 됩니다. 우선주는 의결권이 없는 대신 보통주 투자보다 더 많은 배당금을 우선적으로 받을 수 있기 때문입니다.

또 자산이 매각되면 매각차익의 45%를 수취하게 되는데요. 이를 포함한 목표 투자수익률은 연 10.95% 수준입니다. 펀드 운용사인 케펠자산운용의 매각성과 보수가 없다는 점도 긍정적 요소입니다.

다만 당장 리츠 수익성이 크게 개선되고 배당금이 늘어나지는 않을 전망입니다.

KB스타리츠는 우선주 투자를 위해 사모사채로 250억원, 공모사채로 600억원(1년물 300억원, 1.5년물 300억원)을 각각 조달했는데요. 사모사채 금리는 연 7.2%, 공모사채는 1년물이 6.4%, 1.5년물은 6.8%로 결정됐습니다.

우선주 투자 과정에서 2% 할인율을 적용받았지만, 자금조달 금리와 우선주 투자에 따른 기대 배당률이 거의 비슷한 수준인 만큼 추가 자산을 편입하더라도 배당재원 증가를 기대하기 어려운 것입니다.

KB스타리츠는 장기적인 관점에서 이번 투자를 결정했다고 설명했습니다. 향후 금리가 인하되면 리파이낸싱이나 자산매각 등을 통해 수익을 얻을 수 있다는 것입니다.

KB자산운용 관계자는 “국내 오피스 시장이 안정적이라는 평가를 받는 데다 앞으로 금리가 인하되면 자산 가치가 더욱 올라갈 것으로 예상된다”며 “금리가 인하되면 리파이낸싱을 통해 수익성 확대를 꾀할 수 있고 자산 매각을 통해서도 높은 수익률이 기대되는 만큼 선제적으로 투자에 나선 것”이라고 말했습니다.

KB스타리츠 자산 다변화 전략. /사진=KB자산운용

■기존 펀드 만기도 앞둬…리파이낸싱 이슈도 대비

KB스타리츠는 이번 공모사채 발행을 통해 조달한 자금 600억원 가운데 200억원을 예비비로 활용할 계획입니다.

KB스타리츠가 자산으로 편입한 영국 삼성유럽HQ 오피스 투자 펀드의 만기가 올해 12월 만료될 예정인데요. 당시 대출금리는 2.31% 고정금리였지만 이후 금리가 급격히 오른 상황입니다.

유럽 부동산 시장 둔화로 자산 매각이 여의치 않은 데다 자산가치 하락으로 LTV(담보대출비율)도 낮아진 만큼, 대출 연장 등의 과정에서 이자비용 증가나 추가자본 투입 등에 대비할 필요가 있는 것입니다.

KB자산운용 관계자는 “예비 자금 가운데 일부를 리파이낸싱 등에 활용할 예정”이라며 “에이전트 선정 등을 통해 리파이낸싱을 촉박하지 않은 시간 내에 마무리하려 하고 있다”고 말했습니다.