[이슈체크] 기지개 켜던 리츠는 왜 세금폭탄 맞을 뻔 했나

최근 부동산 시장에서 리츠(REITs)업계가 '멘붕'에 빠지는 일이 있었습니다. 리츠는 매 결산기마다 배당가능이익의 90% 이상을 배당하기 때문에 법인세법에 따라 세금을 내지 않습니다. 그런데 일선 세무서가 일부 리츠에 대해 법인세 과세통지를 하면서, 전체 리츠가 세금폭탄을 맞을 수 있다는 이야기가 나왔습니다. 이 경우 투자자들에게는 배당폭탄(배당감소)이 떨어질 것이고, 리츠 시장은 크게 얼어붙을 것이라는 우려가 제기되었습니다.

국세청이 지난주 과세취소 결정을 내리면서 사태는 일단락되었습니다. 왜 이런 세금 이슈가 터졌는지 전말과 함께 리츠에 대한 전망을 간단하게 짚어봅니다.

주식시세표를 보면 '리츠'라는 단어가 붙은 종목을 볼 수 있습니다. 다음 표를 보면 주가 대비 배당률(연 5%대~10%대)이 꽤 높고 1년에 2회~4회 배당을 실시한다는 점이 눈에 들어옵니다.

리츠(Real Estate Investment Trust)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아, 부동산 및 관련 증권에 투자하고, 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사입니다. 투자자로부터 자금을 모은다는 것은 출자를 받는다는 거죠. 신주를 발행해 주므로 투자자는 주주가 됩니다.

리츠가 얻는 수익은 투자한 부동산에서 발생한 임대료나 개발이익 같은 것들입니다. 수익을 투자자에게 돌려주는 방법은 배당이죠. 3개월 단위로 결산하는 리츠는 3개월마다, 6개월 단위로 결산하는 리츠는 6개월마다 배당을 줍니다.

증권시장에서 주식처럼 거래되는 상장리츠도 있고, 비상장 상태로 존재하는 리츠도 있습니다. 개괄적으로 보면 '24년 1월말 기준으로 국내 리츠의 수는 367개(운용자산 94조원)인데, 23개가 상장되어 있습니다. 지난 '22년 리츠 전체의 평균 배당수익률은 5.2%, 상장리츠는 7.8%(시가기준)를 기록하였습니다. '23년 상장리츠 평균은 6.4% 수준이었죠.

리츠는 매 결산기마다 벌어들인 돈을 모두 배당하면서 소득공제를 받기 때문에 법인세를 내지 않습니다. 실제 롯데리츠의 손익계산서를 한번 보겠습니다.



결산기가 6개월 단위라는 걸 알 수 있습니다. 아울러 법인세 비용은 '0'으로 기재되어있죠.

리츠의 영업수익(일반제조업체로 따지면 매출액)에 해당하는 것은 주로 임대료입니다. 영업비용은 투자부동산에 대한 관리비용과 감가상각비 같은 것들이죠.

'22년 초에 영업을 시작한 일반기업 A가 있다고 해 봅시다. '22년 말 손익을 결산하였더니 100억원 당기순이익을 냈습니다. 이 100억원은 자본으로 이동하여 이익잉여금(누적) 100억원으로 기록되겠죠. 이익잉여금은 쉽게 말해 주주에게 배당가능한 이익이라고 생각하면 되겠습니다.

여기서 A가 30억원을 배당하기로 결정하였하면 이익잉여금은 70억원(100억원-30억원)이 됩니다. 배당결정액 30억원을 제외한 나머지 이익잉여금은 다음 결산기인 '23년으로 이월됩니다.


'23년에 A가 또 100억원의 당기순이익을 냈습니다. A의 이익잉여금은 이제 170억원('22년에서 넘어온 70억원+'23년 당기순이익 100억원)이 되죠. 다시 말해 주주에게 배당가능한 이익이 170억원이 된 건데요, 이 가운데 50억원 배당결정을 하였다면 이익잉여금은 이제 120억원이 됩니다. 그리고 이 금액은 다음 결산기인 '24년으로 넘어갑니다.

일반기업은 매해 이익을 내더라도 그 해에 이익잉여금을 전액 배당하지는 않습니다. 그래서 계속하여 차기로 이월하는 이익잉여금이 생기고, 이익잉여금의 누적치는 대체로 커져갑니다.

리츠는 좀 다르죠. 일단 대부분 리츠가 매 결산때마다 이잉잉여금을 배당으로 다 털어버립니다. 차기로 이월되는 이잉잉여금은 없는 거죠. 그런데 여기서 그치는 게 아닙니다. 실제 리츠의 재무제표를 다시 한번 가공한 다음 예시로 설명해 봅니다.

이 리츠는 결산1기에 당기순이익 100을 냈습니다. 배당가능한 이익이 100이라는 이야기죠. 그런데 150의 배당을 집행한다고 합니다. 어떻게 이게 가능할까요.

리츠는 감가상각비만큼 초과배당을 할 수 있습니다. 위의 표에서 보는 것처럼 당기순이익 100에 감가상각비 50(초과배당분)을 더하여 150 배당이 나갈 수 있다는 거죠. 그러면 감가상각비가 왜 초과배당분이 될 수 있는 것일까요.

감가상각비는 건물 같은 부동산이 시간이 지나면서 노후화되는 정도를 회계상 비용으로 처리한 것입니다. 예컨대 100억원에 매입한 건물을 10년동안 감가상각하기로 하였다면 연 10억원이 손익계산서에서 감가상각비용으로 반영되는거죠.

연 10억원의 감가상각비는 이익을 그만큼 감소시킵니다. 그러나 회계적으로 인식하는 비용일 뿐 실제 현금이 지출되는 것은 아닙니다. 당기순이익이 100밖에 안되어도 리츠의 실제 현금흐름은 현금비유출 비용인 감가상각비 50이 더해진 150일 겁니다. 따라서 부동산투자회사법에 근거하여 리츠는 이 감가상각비만큼의 초과배당이 가능합니다.

여기서 문제가 생깁니다. 앞에서는 본 일반기업은 배당가능이익 100에서 30 배당결정을 하고 남은 이익잉여금 70을 다음 결산으로 넘겼죠. 그런데 리츠는 배당가능이익(100)보다 실제 배당액(150)이 더 크기 때문에 이익잉여금을 다음 결산으로 넘길 수 없죠. 오히려 마이너스이익잉여금 즉 결손금 50(100-150)을 차기로 이월하게 됩니다. 이제 결산2기로 가 봅니다.

2기에도 당기순이익 100을 기록하였지만 누적이익잉여금(배당가능이익)은 50밖에 안됩니다. 1기에서 2기로 넘어온 결손금 50 때문입니다(2기 당기순이익 100-1기에서 넘어온 결손금 50=2기 배당가능이익 50)

이러한 계산은 법인세법에 따른 것일 뿐, 리츠의 배당은 이와 상관없습니다. 리츠는 '당기순이익 100+감가상각비 70(초과배당분)=170으로 배당액을 결정합니다. 이렇게 되면 결손금은 얼마가 될까요. 배당가능이익이 50인데, 170을 배당하였으니 120이 되었습니다.

이런 구조로 계속 배당을 집행해나가면 어느 결산시점부터는 배당가능이익 자체가 마이너스 값이 되죠. 왜냐면 그 결산기의 당기순이익보다 넘겨받은 결손금이 더 커질 수 있기 때문입니다. 아래의 표가 이를 잘 보여줍니다.

1기부터 4시까지 당기순이익은 증가해가죠. 그런데 차기로 이월하는 결손금도 커져갑니다. 결국 3기에서부터는 누적이익잉여금이 마이너스로 돌아서고, 4기에는 마이너스값이 커졌습니다.

서울 삼성세무서가 최근 코람코자산신탁이 운용하는 6개 리츠에 대해 법인세를 통보하였습니다. 감가상각비를 초과배당에 활용하여 이월결손금이 커져갔고, 그러다보니 법인세법상 배당가능이익이 마이너스가 되었으므로, 소득공제 적용 자체가 불가능하다는 논리였죠. 삼성세무서는 최근 6개월분 법인세 172억원을 내라고 통지하였습니다.

리츠업계는 매우 당황했죠. 이런 논리라면 모든 리츠에서 배당재원에서 쓰인 감가상각비는 소득공제 취소대상이 될 수 밖에 없습니다. 369개 리츠에 적용하면 연간 2조원~3조원의 배당감소가 추정된다고 리츠협회는 주장했습니다. 상장리츠의 주가하락 등 리츠시장 경색이 불보듯 뻔했죠.

코람코자산신탁은 리츠 소관부처인 국토교통부로 달려갔습니다. 부동산투자회사법 유권해석을 의뢰하였죠. 감가상각비 범위 내 초과배당이 가능하고, 초과배당분이 소득공제대상이 될 수 있다는 해석을 받아냈습니다. 그리고 국세청에도 과세 전 적부심사를 청구하였는데요, 국세청이 이를 수용하면서 세금은 취소되었습니다.

리츠업계와 투자자들로서는 '멘붕'에 빠졌다가 살아난 셈이죠. 이 사태 이후 일부 기사를 봤더니 국내 리츠 시장 활성화에 속도가 붙을 수 있다는 전망이 있더군요.

일단 법인세 폭탄 위기에서 벗어났고, '24년 2월 국회 본회의를 통과한 리츠 배당확대법 효과에 대한 기대 등을 감안하면 리츠 시장이 예전보다는 좀 더 나아질 것으로 예상한다는 것입니다.

몇 개 리츠의 주가를 보면 지난해 말 이후 기지개를 켜며 양호한 흐름을 보이고 있는 것은 맞습니다. 태영건설 워크아웃과 중소 중견건설사들의 법정관리 등으로 살얼음판이 되어버린 부동산 시장에서 리츠가 안정적인 투자대상으로 자리를 잡을 수 있을까요?