[MTN 현장+] 갈 길 먼 신통기획...서울시-조합-건설사 동상이몽

오세훈 서울시장이 지난해 7월 5일 서울 종로구 창신동 신속통합기획구역 일대를 방문해 재개발 관련 브리핑을 듣고 있다. /사진제공=뉴시스

오세훈 서울시장의 스피드 주택정책 신속통합기획(신통기획)을 둘러싼 잡음이 끊이지 않고 있습니다. 2021년 9월 후보지 공모를 시작해 머지않아 만 3년을 맞이하는 사업이지만, 곳곳에서 주민들의 반발이 이어지는 등 갈등이 계속되고 있습니다.

신통기획은 재개발이나 재건축과 같은 정비사업을 신속하게 추진할 수 있도록 서울시가 나서서 지원하는 제도입니다.

기획의도만 놓고 보자면, 낡고 오래된 주택이 늘어만가는 서울시의 현실에 꼭 필요한 제도입니다. 국토교통부의 2023년 전국 건축물 현황에 따르면, 서울에서 사용 승인 이후 30년 이상이 지난 주거용 건축물 비율은 57.5%에 달합니다. 서울 내 주택 2채 중 1채는 지은 지 30년을 넘겼다는 얘기입니다.

넘쳐나는 노후 주택 문제를 해결하기 위해선 재개발이나 재건축을 진행해야 하는데, 기존대로라면 10년 이상의 많은 시간이 소요됩니다. 서울시는 이 과정에서 신통기획 제도를 통해 불필요한 규제를 줄여서 재개발에 소요되는 시간을 단축하겠다는 방침입니다.

실제로 기존 정비구역 지역까지만 해도 5년 이상 걸렸는데 이를 약 2년으로 단축하는 성과를 냈습니다. 구역지정 시기가 도래된 1차 재개발 후보지 21곳은 지난해 입안절차(주민공람)를 마쳤고, 면목7,쌍문동,천호A1-2,방화2 등 4곳은 구역지정 완료한 상태입니다.

하지만 신통기획의 '신속'과 '효율'은 정비사업의 모든 단계에서 힘을 내진 못하는 모습입니다.

사업장별로 분담금 부담을 낮춰주기 위해 용적률 인센티브를 주는 대신 받는 기부채납은 주민들과 갈등을 빚으며 정비사업 속도를 더디게합니다. 60여곳이 넘는 신통기획 후보지들이 비슷한 시기에 추진될 경우 이주 대란이 일어날 수 밖에 없는만큼 원주민들의 반발이 따라올 것이라는 지적도 나옵니다. 투기를 방지하기 위해 지정한 권리산정일은 소급적용되면서 신통기획 제도 도입 전에 건물을 올리던 건축주들을 파산 직전으로 모는 문제가 나오기도 했습니다.

여기에 오를대로 오른 공사비 문제도 신통기획이 제 속도를 내지 못하게 발목을 잡을 것이란 관측이 나옵니다.

실제로 신통기획의 시범사업지였던 노원구 상계주공 5단지의 경우, 재건축 분담금이 가구당 5억원대로 추산되자, 지난해 11월 GS건설과의 시공사 계약을 해지했을 정도입니다.

조합과 건설사간 눈높이가 다르다보니 '매칭' 자체가 어려울 것이란 이야기도 나옵니다. 조합에서는 이른바 '1군 건설사' 브랜드를 선정하길 원하는 반면 공사비 급증으로 대형 건설사들은 선별 수주에 나서면서 입찰에 참여조차 하지 않는 상황이 됐기 때문입니다.

한 건설사 관계자는 "신통기획 구역도 비탈이나 분양순위에서 밀릴만한 지역은 대형 건설사들은 견적 참여조차 하지 않고 있다"며 "게다가 건설인력이나 자재 문제도 있는만큼 신통기획 추진이 쉽지 않을 것"이라고 말했습니다.

신속하고 효율적인 재개발·재건축을 통해 보다 나은 주거환경을 만드는 것. 이는 서울시, 원주민, 조합, 건설사 등 모두가 바라는 바일 것입니다. 하지만 신통기획을 둘러싸고 산적해 있는 문제들이 해결되지 않는다면 각 사업 주체별 '동상이몽'은 계속되지 않을까 싶습니다.

조은아 머니투데이방송 MTN 기자