[뉴스후] 초강력 대책도 비웃는 부동산시장…과열 언제까지?
박수연 기자
[앵커멘트]
이번 정부 들어 21번이 넘는 부동산 대책이 나왔지만 오히려 시장은 대책이 나올때마다 과열되는 모습입니다. 상황이 이렇게 되자 정부도 또 다시 추가 대책을 예고하고 나섰는데요. 실효성이 있을지, 향후 전망은 어떻게 될지 박수연 건설부동산부 기자와 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원과 함께 자세한 이야기 나눠보겠습니다.
[기사내용]
앵커) 최근 발표된 6.17대책이 나온지 3주가 지났습니다. 집값을 잡겠다는 정부 정책이 통하기는 커녕 계속해서 시장이 들썩이는 모습입니다. 박 기자, 우선 시장 상황부터 짚어주시죠.
기자) 투기 세력을 잡겠다며 전방위적인 고강도 규제에 나섰지만 집값은 연일 오름폭을 키우고 있습니다.
최근 6.17대책을 통해 사실상 수도권 전체를 규제 지역으로 묶으면서 김포, 파주 등 비규제 지역으로 풍선효과가 번지고 있고, 토지거래허가구역으로 지정된 일부 강남을 중심으로 신고가 거래가 속출하면서 '똘똘한 한채' 선호 현상이 뚜렷해지고 있습니다.
KB부동산에 따르면 지난달 서울 전체 아파트 평균 매매가격은 문정부가 출범한 2017년 5월 대비 52.4% 올랐습니다. 서울 아파트 전세값 역시 53주 연속 상승하며 시장 불안이 계속되는 모습입니다.
거래량도 6월 서울 아파트 매매 거래는 현재까지 9000건을 훌쩍 넘으며 '사자 시장'을 연출하고 잇습니다. 아직 미신고된 건수를 합하면 총 1만건을 넘기며 연중 최고치를 기록할 것으로 전망됩니다.
위기감을 느낀 정부도 최고 민생과제를 부동산 안정으로 꼽으며 이른 시일내 추가 대책을 내놓겠다고 밝혔습니다. 오늘 관계장관회의에서 종부세, 양도소득세 등 부동산 세제개편 방안을 논의하고 이르면 이번주부터 순차적으로 발표할 예정입니다.
강력한 부동산시장 안정 드라이브를 걸고 있는 만큼 새 대책이 나오는대로 입법 추진에 속도가 붙을 것으로 전망됩니다.
앵커) 이번 정부 내내 부동산 대책의 기조는 '규제'입니다. 하지만 정작 실수요자들의 내집 마련이 어려워졌다는 지적이 나오면서 사실상 이번 정부의 부동산 정책은 실패한 것이 아니냐는게 업계의 중론입니다. 어떻게 평가하시나요.
연구위원) 정부가 21번째 대책까지 내놨지만 논란이 많습니다. 투기 세력을 척결하는 것이 정부의 기본적 생각입니다. 하지만 6.17 대책이 나온지 3주째 접어든 가운데 효과 부분에 대해서 오히려 부작용에 대한 논란이 더 많습니다.
대출문턱에서 좌절하고 있는 2030세대를 보듯이 실거주 요건 강화로 전세·매매 시장에서 실수요자들이 어려움을 겪고 있습니다. 집 마련하기까지 과정인 전월세 임대차 시장의 경우에도 전셋값이 53주째 오르면서 주거 불안감이 커지고 있습니다.
나아가 2030세대의 경우 이번 생애에서 내집 마련은 끝났다고 할 정도로, 부모 등 지인 도움 없이 내 힘으로 내 집을 서울에서 마련하다는 것은 불가능한 시대로 접근될만큼 열악해졌습니다.
하지만 이 부분에 대한 정책을 책임지고 있는 김현미 국토부 장관은 사과 한마디, 정책 실패에 대한 언급이 한마디도 없는 상황입니다. 때문에 시장은 정책에 대한 실망감을 표하고 있고 국민들도 신뢰감을 상실한 상황입니다.
앵커) 정부가 이르면 이번주 또다시 추가 대책을 내놓겠다고 했죠. 어떤 방안들이 나올까요.
기자) 투기를 잡겠다고 나선만큼 다주택자들을 집중 겨냥한 종부세율·양도세율을 높이는 방안이 나올 것으로 전망됩니다. 지난 국회에서 통과되지 못한 종부세 법안도 탄력이 붙을 것으로 보이는데요. 현행 0.5∼3.2%인 종부세율을 0.6∼4.0%까지 올리고, 조정대상지역 2주택자 종부세 부담 상한을 200%에서 300%로 올리는 것이 골자입니다.
또 종부세 기본공제(6억원·1세대 1주택자는 9억원)는 줄이고, 종부세 과표구간을 현행보다 더 낮추는 방안이 검토되고 있는데, 이렇게 되면 높은 세율을 적용받는 대상자가 늘어나면서 세수 효과가 커집니다.
또 투기성 단기매매를 막기 위해 주택을 보유한 지 1년 미만 혹은 1~2년 사이에 팔면 양도세율을 높이는 방안도 거론되고 있습니다. 청약 시장에서 소외돼 있는 청년·신혼부부 등 생애 최초 구매자에 대해서는 취득세 감면 등 세부담을 덜어주는 방안도 나올 것으로 보입니다.
앵커) 규제로 인한 학습효과가 생기다보니 추가 세제 대책이 시장을 안정시킬 수 있을지에 대한 우려가 나오는데요. 실효성이 있을까요?
연구위원) 최근 리얼미터에서 조사한 부동산 시장 전망에 대한 국민 인식도를 보면요. 절반에 가까운 분이 향후 주택시장 가격이 규제에도 불구하고 올라가는 것에 무게를 두고 있습니다. 전문가들이 굳이 실패다 아니다 언급할 필요도 없이 시장에서 많은 국민들은 가격이 올라갈 것이라고 보고 있습니다.
정부는 대책으로 크게 규제 지역 지정, 세제 부분 강화, 대출 규제 강화, 그리고 마지막에 공급을 조금 언급했는데요.
중요한 것은 최근 박차를 가하는 세제 부분입니다. 문재인 정부 출범시 조세 제도의 근간으로 보유세를 올리고 거래세를 낮춤으로써 물량이 많이 나와 거래가 활성화되면 시장이 안정화되지 않겠느냐는 전체적인 설계를 했습니다. 하지만 최근에 와서는 이 부분은 사라지고 징벌적 과세 성격만을 많이 띄고 있습니다.
조세 정책을 통해 시장을 보완하고 아우르는게 아니라 시장 참여자들, 다주택자, 1주택자까지도 주택 보유에 따라 과세 부담을 많이 가져가는 쪽으로 정책이 가고 있는데 궤도를 많이 이탈한 상황입니다. 이런 상황에서 정부가 또 정책을 내놓은들 국민들이 신뢰할 수 있겠느냐 의문이 들고, 실제 정책 효과를 이번 정부에서는 기대하기는 어려울 것으로 보고 있습니다.
앵커) 이런 상황에서 임대차 3법 개정안이 발의됐죠. 전월세 시장에 미치는 파급효과가 상당히 클 것으로 전망되는데요.
기자) 지난 국회에서 무산됐던 임대차 3법 개정안이 어제 모두 발의가 됐습니다.
임차인의 거주기간을 현행 2년에서 자동갱신해 최대 4년까지 연장하는 임대차 계약갱신청구권, 임대료의 증액 상한을 5%로 묶는 전월세 상한제, 임대차 계약시 실거래 신고를 의무화하는 전월세 신고제 등의 내용이 골자입니다.
임차인의 주거 안정과 권익 보호를 돕기 위한 취지지만 전월세 공급량이 감소해 시장이 불안해질 수 있다는 전망이 나옵니다. 집주인이 전월세 인상분을 미리 당겨받는 등 전·월세 시장을 자극해 오히려 세입자의 임대료 부담이 더 커질 수 있다는 건데요. 실제 과거 통계를 보면 계약갱신청구권 시행 전후 임대료가 급등한 바 있습니다.
일각에서는 임차 보증금 보호 대상 범위 조정 등 세입자를 보호하면서도 시장을 안정화할 수 있는 제도적 보완이 필요하다는 목소리가 나옵니다.
앵커) 당분간은 집값 안정이 제한적일 것이라는 시각이 많은데 하반기 전망은 어떻게 봐야 하고 어떤 정책들이 뒷받침되어야 할까요.
연구위원) 현재의 가격 상승세가 유지될 가능성이 많다는 것에 무게를 두고 있습니다. 무엇보다 초저금리 시대에 시중의 풍부한 부동자금이 1100조원을 넘어서고 있고요. 하지만 이 부분에 대해 정부가 유동성을 시중에서 흡수할 수 있는 방안이 마련되지 않고 있습니다.
공급에 대한 충분히 대안이 나오지 않은 상황에서 민간 시장에서 주거 공간을 제공해줄 수 있는 전세 시장마저도 압박 중심으로 정책을 가져가고 있거든요. 충분한 물량은 없는데 시장의 풍부한 유동성이 있기 때문에 정부의 규제만으로는 바람직한 방향으로 가기는 힘들 것으로 보고 있습니다.
중요한 것은 내년부터 주택이 완성된 단계의 입주 물량이 급격하게 감소하게 됩니다. 현재 매도자 우위 시장인데 앞으로도 매도자가 유리한 입장에서 전개될 상황이 큽니다. 정부가 막연히 시장 투기 세력을 규제하는 쪽에만 집중하기보다 국민들의 주거 안정과 시장 안정을 위한 균형을 맞추기 위해 실질적으로 확충 가능성이 있는 공급 정책을 가져가는 것이 바람직하지 않을까 생각합니다.
박수연 머니투데이방송 MTN 기자
