[가계부채 대책]② 청년층 대출심사에 '미래소득' 반영…만기 40년 주담대 도입

사진=뉴스1

앞으로 주택담보대출(주담대)을 받는 청년층의 총부채원리금상환비율(DSR)을 계산할 때 미래소득을 반영한다. 차주단위로 DSR을 전면 적용하면 현재 소득이 적은 청년층의 자금 조달이 어려워질 수 있는데, 이런 부작용을 막겠다는 취지다.

비슷한 취지로 소득 파악이 어려운 퇴직자나 실직근로자, 일용 근로자 등의 DSR을 계산할 때 다양한 방식으로 소득 추정을 할 수 있게 된다. 국세청이 입증해주는 증빙소득 뿐만 아니라 국민연금 납부내역, 카드사용액 등을 통한 소득 추정이 가능해진다.

금융위원회는 29일 이 같은 내용을 담은 가계부채 관리방안을 발표했다. 이번 방안은 오는 2023년 7월까지 DSR을 차주 단위로 전면 적용하는 게 골자다.

DSR는 모든 가계대출의 원리금을 연간 소득으로 나눈 값으로, 소득을 고려해 대출 한도를 정하는 제도다. 현재 은행 단위로 적용되는 DSR이 차주 단위로 전환되면 개인의 대출 가능 금액이 줄어들게 된다.

다만 차주단위 DSR이 전면 적용되면 청년층이 대출을 받기 어려워지거나, 소득 파악이 어려운 차주들의 대출 자체가 막힐 수 있다. 금융당국은 이 같은 부작용을 막기 위한 보완책도 함께 내놨다.

우선 청년층의 DSR을 계산할 때, '장래소득 인정기준'을 활용하기로 했다. 청년층은 현재 소득은 낮지만, 장래에 소득이 늘어날 가능성이 높다. 장래소득을 반영하면 DSR의 분모(연소득)가 늘어 DSR 부담이 적어진다.

미래소득은 고용노동총계 중 연령별 소득자료를 활용해 추정한다. 다른 통계자료도 활용할 수 있도록 금융권 가이드라인을 마련한다. 대상은 대출 만기 내에 소득이 20% 이상 증가할 것이 예상되는 차주다. 주거 사다리 지원이 목적인 만큼 주담대에 한정된다.

예컨대 월급여가 300만원인 만 30세 무주택 근로자의 DSR을 계산할 때, 현재는 연소득이 3600만원으로 측정된다. 하지만 고용노동통계의 예상소득증가율 23.3%를 적용하면 장래소득이 4014만원으로 늘어난다. 이렇게 되면 대출 한도가 2억 2600만원에서 2억 5200만원으로 11.5% 늘어난다.

나이가 어릴수록 예상소득증가율은 높아진다. 월급여가 240만원인 만 24세 무주택 근로자의 경우 예상소득증가율이 75.4%에 달한다. 미래소득을 반영해 DSR을 계산하면 대출한도가 2억 5000만원에서 3억 4850만원으로 40% 가량 늘어난다.

청년층 뿐만 아니라 소득파악이 어려운 차주를 대상으로도 다양한 소득 추정 방식을 허용한다. 퇴직자와 실직 근로자, 일용 근로자, 학생, 주부 등이 대상이다. 이 역시 차주단위 DSR가 적용됐을 때 소득파악이 어려워 대출을 받지 못하는 부작용을 막기 위한 취지다.

현재 대출 심사에는 국세청을 통해 입증되는 증빙소득이 활용된다. 앞으로는 국민연금 또는 건강보험료 납부 내역을 활용해 소득을 추정하는 인정소득도 활용할 수 있다.

인정소득 산출이 어려운 차주의 경우 임대소득, 금융소득, 매출액, 카드사용액 등 자료를 활용해 소득을 추정할 수 있게 된다. 소득 추정 방식을 다양화하면 대출 심사를 아예 받지 못하는 사례를 줄일 수 있다.

금융위는 "차주단위 DSR 도입되면 청년층의 자금조달이 힘들어질 수 있다"며 "상환능력이 과소평가되기 쉬운 청년층의 DSR을 합리적으로 산정할 수 있도록 한 방안"이라고 설명했다.

청년층 신혼부부를 위한 위한 만기 40년 초장기 주택담보대출도 도입된다. 대상은 만 39세 미만 청년 및 혼인 7년내 신혼부부다. 현재 소득이 낮은 청년층의 내집마련 비용 부담을 경감해주기 위한 목적이다. 초장기 모기지는 올해 하반기 중 보금자리론 및 적격대출에 도입된다.



이와 함께 서민과 실수요자에게 제공하는 LTV·DTI(총부채상환비율) 혜택을 확대하는 방안도 검토한다. 주거 사다리 지원을 강화하기 위한 목적이다.

현재 소득기준(부부합산 연소득 8000만원 이하, 생애최초 구입자 9000만원 이하)과 주택기준(투기·과열지구 6억원 이하, 조정 대상지역 5억원 이하) 요건을 충족하는 실수요자에겐 LTV·DTI를 10%포인트 우대해주고 있다.

금융당국은 이 LTV·DTI 혜택을 더 강화하는 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 또 소득기준과 주택가격 기준을 완화하는 방안도 추진한다. 세부 방안은 의견 수렴과 관계기관 협의를 거쳐 조속히 마련할 예정이다.