이원용 부동산연구소장 "전세대출 6개월만 규제하면 집값 반토막"

서울 남산에서 바라본 한강 주변 아파트 모습.

아파트 가격이 연일 치솟고 있다. 수도권 아파트 평균가는 7억원을 넘은지 오래고 전국 평균가격도 5억원을 넘어섰다. 재건축, 재개발 기대 심리와 매물 잠김 현상이 부른 수급 불균형이 가격 상승의 원인으로 지목된다.

이런 가운데 전세자금 대출이 집값 상승의 근본 원인이란 주장이 나왔다. 이원용 부동산연구소장은 집값 상승이 전셋값 상승으로 이어지고, 이것이 다시 집값 상승으로 연결되는 악순환의 고리를 끊으려면 전세 대출을 규제해야 한다고 주장했다.

이원용 소장은 "과도한 한도의 전세자금대출이 매매가 상승을 부추기고 있다"며 "최근 전세 신규 임차인 10명 중 9명이 전세대출을 받고 이 중 8명은 80% 한도를 가득 채워 대출을 받고 있다"고 설명했다.

이어 "과도한 전세자금대출의 한도가 임차수요자의 구매력을 과하게 상승시켜 전세가를 끌어올리고, 이렇게 오른 전세가가 매매가 상승을 부추기는 형국"이라고 지적했다.

그는 지난해 6.17 전세대출 규제로 수도권과 비수도권의 매매가 상승률이 엇갈린 것을 실례로 들었다.

전세대출을 받은 사람이 투기과열지구인 서울에서 주택을 구매할 경우 기존 전세대출을 즉시 상환해야 하는 규제 효과로 서울 매매가 상승률이 경기도에 비해 낮았다는 분석이다.

실제로 서울의 지난 4월 매매지수는 작년 7월보다 3.2P 오르는데 그쳤다. 같은 기간 6.7P 오른 경기나 인천(7.9P) 보다 낮은 수준이다.

이원용 소장은 해외에서도 비슷한 사례가 있다고 주장했다. 그는 "외국인 소유의 주택은 임차인의 전세대출이 제한적이란 이유로 시세보다 20~30% 저렴하게 전세가가 나와도 계약이 이뤄지지 않는 경우가 많다"고 말했다.

결국 전세대출 규제로 전세를 안고 집을 산 사람들이 다음 세입자를 구하지 못하면 집값이 떨어질 수밖에 없다는 것.

문제는 당장 전세가 필요한 세입자가 대출을 받지 못해 주거 불안정에 시달릴 수 있다는 점이다. 이 문제와 관련해 이 소장은 임시 거처를 마련하는 식으로 대처할 수 있다고 본다.

이 소장은 "전세대출을 규제하는 동안 임시 거처를 마련하는 식으로 주거불안을 해소하면 그 사이 매매가가 떨어지는 효과를 볼 것"이라며 "6개월 만 지나면 매매가가 반토막이 날 것"이라고 설명했다.