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"2009년 아파트 가격 폭락에 대비하라"

머니투데이 여운봉 외부필자2008/11/13 12:21

요즘에 내년도 아파트시장이 올해보다 더욱 어려워질 수 있다는 연구보고서들이 속속 나오고 있다. 무리하게 대출까지 받아 주택을 구입한 사람들에게는 걱정부터 앞서게 만드는 내용이다.

우리나라 주택시장에 대한 이 같은 부정적인 견해와 전망들은 최근에 불거진 얘기는 아니다. 사실 IMF 위기 때 이후로 상승과 하락을 반복하던 주택시장이 수년 전부터인가 우리나라 주택시장이 안고 있는 '폭락' 리스크에 대해 많은 전문가들이 지적하고 경고해 왔던 이야기이다. 일부에서는 지금의 아파트 가격이 최고점에서의 가격과 비교해서 절반 가까이 떨어질 수 있다는 '반쪽' 아파트 주장도 내놓고 있는 실정이다.

최근의 일부 주장대로 내년도 이후 수년간 주택시장이 상승하기 보다는 더욱 하락할 수 있다는 주장들이 설득력을 얻고 있는 상황인데 이것은 과거 우리나라 경제를 되짚어보면 잘 알 수 있다. 즉 우리나라가 심한 경기침체를 겪은 이후에는 어김없이 주택가격이 떨어졌었다는 점에 그 논리적 근거를 찾고 있다.

이번에 미국의 금융위기 역시 무엇보다 미국 내의 주택가격 하락이 근본원인이라고 볼 수 있다. 이 같은 주택가격 하락도 역시 미국의 경기침체로 인해서 발생된 것이라는 점을 주목해 볼 필요가 있다. 현재 우리나라 정부가 거시적인 경기진작 대책들을 속속들이 내놓고는 있지만 이러한 대책들이 제대로 힘을 발휘하지 아직 미지수이다.

만약 정책들이 '뒷심'이 부족하다면 주택시장의 폭락가능성도 부인할 수 없는 상황이다. 일부에서는 어렵게 산 주택을 더 떨어지기 전에 다시 팔아야 되는 것 아니냐 하는 한숨 섞인 걱정들도 나오고 있다.

세계경제의 저성장 추세로 인해서 글로벌 자산가격도 전반적으로 하락압력을 받을 것으로 보인다. 물론 글로벌 부동산시장 하락으로 우리나라도 부동산가격의 동반하락을 피해 나가기는 어려울 것이다.

앞으로 우리나라 주택시장의 가격하락에 가장 크게 영향을 미칠 수 있는 변수들은 크게 두가지로 압축해 볼 수 있다. 그것은 바로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)대출 부실과 가계가 갖고 있는 부채상환 부담이다. 이들 변수가 우리나라 부동산시장이 결코 피하기 어려운 암초로 자리 잡고 있는 상황이다. 이러다보니 지금과 같은 주택가격의 하락이 '폭락'상황으로 까지 번져갈 수 있다는 점에 당분간 주의스럽게 지켜볼 필요가 있다.

과거 우리나라의 주택가격이 1988년 올림픽이후 약 20년 동안에 걸쳐 모두 세 차례의 하락기를 겼었다. 그렇지만 다행스럽게도 그때마다 회복해서 상승세를 이어갔는데 그때는 사실 주택에 대한 수요공급측면에서 수요가 공급보다 많았기 때문에 쉽게 회복이 가능 했었다.

그러나 그동안 우리나라 주택시장의 수요공급에 역전현상이 일어났다는 점이다. 즉 주택공급이 꾸준히 증가해 왔던 반면에 수요는 오히려 크게 줄어들었다는 점이다. 작년 말 기준으로 우리나라 전국의 주택보급률이 이미 108%에 도달해 있다. 즉 한세대에 한개 주택 이상은 보급되어 있다는 뜻이다. 물론 이 통계는 단독 1인 세대와 시골의 오래된 농가주택 등을 감안할 때 충분한 주택보급으로 보기에는 어려운 점이 있다. 전문가들에 따르면 주택보급률이 적어도 115% 정도는 되어야 충분한 주택이 공급되었다고 말 할 수 있다고 한다.

그러나 분명한 사실은 과거에 비해서 최근 몇 년 사이에 정부의 강력한 주택공급정책으로 신규 건설된 아파트 공급이 많았던 것은 사실이다. 결국 최근 이미 떨어져 버린 주택가격이 과거처럼 곧 다시 상승하리란 기대감을 갖기란 점점 어려운 실정이다.

특히 가계대출금리가 지난 3년간 계속해서 올랐기 때문에 취약한 가계재무구조를 견디지 못하고 집을 팔려고 내놓는 매물이 급증한다면 국지적으로 아파트가 적정가격 이하로 떨어질 수 있다는 점에 주목해야 한다. 이렇게 되면 건설사를 비롯해서 취약한 재무구조를 가진 가계뿐만 아니라 금융기관까지 부실로 이어지면서 작은 불이 더 큰 불로 번질 수 있다.

최근 무리하게 PF대출을 받아 아파트건설에 뛰어들었던 수많은 건설사들이 경기침체로 인해서 사상최고의 미분양사태를 초래했다. 건설사들의 부도가 늘어나고 가계의 부채상환 부담도 금리상승으로 크게 늘어났기 때문에 부동산발 경제위기설이 심각한 수준으로 다가오고 있다. 과연 이를 위해서 어떤 대비책을 가지면 좋을까?

물론 지금 정부가 경제위기 극복을 위해서 적극적인 감세정책과 재정지출 확대를 추진하고는 있지만 그 실효성에 아직 의문이 많다. 일반 가계 역시 유연한 대응노력이 요구되는 상황이므로 우선적으로는 가계의 구조조정도 적극 펼쳐야 할 필요성을 느낀다.

즉 앞으로 만약의 사태인 우리나라의 금융시장의 돌발상황 발생에 대비해서 가계의 재무구조를 개선하는 노력에 게을리 해서는 안될 것이다. 또한 평소 소비절약을 통해 부채를 점차 줄여나가는 것이 좋은 방법이라고 판단된다. 물론 소비의 감소는 종국적으로 경기침체 회복을 더디게 만들기도 하지만 일단은 당장 발등에 떨어진 불은 끄고 봐야 하지 않을까.

<저작권자 ⓒ ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이>

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