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[뉴스후]올해도 서울 집값 오른다…'9억이하·수익형' 주도

강남 내리고 강북 오르고…집값 희비

머니투데이방송 최보윤 기자boyun7448@naver.com2020/01/06 11:24

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[앵커멘트]
올해 집값이 오를지 떨어질지, 큰 관심사 중 하나죠. 서울과 수도권의 경우 지난해 만큼은 아니지만 올해도 소폭 오를 것이라는 전망이 우세합니다. 다만 강력한 규제 탓이 주택 유형이나 지역별로 희비가 크게 엇갈릴 것으로 보입니다.

자세한 내용 취재 기자와 나눠보죠. 건설부동산부 최보윤 기자 나왔습니다.


[기사내용]
질문1) 최 기자, 올해도 집값 오르긴 한다고요?

기자) 지역별로 편차가 있겠지만, 서울과 수도권을 기준으로 올해 역시 집값이 소폭 오를 것이란 전망이 우세합니다.

특히 상대적으로 규제가 덜한 지역과 대출이 쉬운 9억원 이하 주택으로 수요가 몰려 집값 상승을 주도할 것으로 점쳐지는데요.

벌써부터 이 같은 분위기가 짙어지는 모습입니다.

지난해 말 정부가 9억원 초과 주택에 대한 대출을 옥죄고, 15억원 초과에 대해서는 아예 대출을 막아버리면서 고가 주택이 많은 강남권, 특히 재건축 시장은 직격탄을 맞았는데요.

거래가 뚝 끊기면서 호가가 수억원씩 빠지고 있는데, 아직 전체 서울 집값은 상승세를 유지하고 있습니다.

왜냐하면 규제를 빗겨난 9억원 이하 주택들이 집값 상승을 주도하고 있기 때문입니다.

실제 한국감정원에 따르면 지난해 12월 16일 정부 대책 발표 이후 서울 전체 집값 상승폭은 줄었지만, 9억원 이하 주택이 많은 강북권은 상승폭을 되레 키웠습니다.

전문가들은 이 같은 '풍선효과'로 강남과 강북의 집값 격차가 줄어들면서 올해 서울 집값은 각종 규제에도 불구하고 1~3% 안팎 오를것으로 관측하고 있습니다.

들어보시죠.

[권일 부동산인포 리서치팀장 : 아무래도 9억 미만인 주택이면서 그동안 주목받지 못했던 나홀로 아파트, 다만 입지가 역세권이거나 학군이 좋은 곳에 위치한 이런 단지를 중심으로 관심이 증가할 것으로 예상됩니다.]

[박원갑 / KB국민은행 수석 부동산전문위원 : 올해는 강남이나 마용성 중심의 '똘똘한 한채'보다는 오히려 중저가 아파트들이 부상하는 '갭메우기' 현상이 더 강해질 수 있습니다. 왜냐하면 지난해 12.16 대책 때 고가주택이나 초고가 주택을 겨냥한 초강도 충격 대책이 나왔기 때문에 당분간 거래가 크게 회복되기는 어려울 것 같고요]

질문2) 정부가 지난해 12.16 부동산 종합 대책을 기습 발표한 뒤 강남은 확실히 기가 죽은 모습이에요?

기자) 정부의 규제가 강남을 정조준했다고 볼 수 있을 정도로 초고가 주택을 겨냥했죠.

분양가상한제에 15억원 초과 대출 금지, 여기에 재건축초과이익 환수 합헌 결론까지 더해지면서 강남권 재건축 시장은 큰 충격을 받았습니다.

실제 연말연시 강남권 재건축 단지들의 거래는 종적을 감췄고, 호가가 2억~3억원 빠진 급매물들이 쌓이기 시작했는데요.

전문가들은 올해 상반기 이같은 분위기가 지속될 것으로 진단합니다.

다만 강남발 집값 조정이 서울 전역으로 확산되기는 역부족일 것으로 평가하고요. 특히 2분기를 기점으로 집값이 반전될 수 있다는 관측도 나옵니다.

다주택자가 집을 팔아도 양도세 중과가 안되는 혜택이 오는 6월말 까지이기 때문에 상반기 중으로 매물이 늘었다가 하반기 다시 매물 잠김 현상이 나타날 수 있어서고요.

또 정부가 종합부동산세 세율을 높이기 위해 관련 세법 개정에 착수했고, 고가 주택의 공시가격을 끌어올려 세부담을 늘리는 방안을 추진 중인데 이 역시 상반기 중 윤곽이 나오기 때문입니다.

게다가 추가 금리 인하 가능성이나 4월 국회의원 선거 등이 집값을 자극할 수 있는 불안 요인으로 남았는데요.

전문가들은 이같은 상황을 종합했을때 상반기 강남권을 중심으로 집값이 주춤할 수 있으나 강북권 등으로 '풍선효과'가 심화돼 서울ㆍ수도권 집값은 강보합세를 띌 것으로 분석합니다.

또 시중에 유동성이 풍부한 만큼 규제로 묶인 주택 보다 오피스텔이나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산이 반사이익을 볼 수 있다는 분석도 나옵니다. 전문가 이야기 들어보시죠.

[김덕례 : 주택산업연구원 주택정책연구실장 : 총선을 거치면서 각 지역구에서 3기 신도시 이야기가 나올 수 있고요. 더불어 2030 광역교통망 로드맵도 발표됐기 때문에 광역교통 인프라 확충이나 보상 문제 등이 얽혀 있어..]

[김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 : 상권이 안정된 지역의 꼬마빌딩이나 앞으로 업종 성장할 수 있는 물류형 부동산, 세금 혜택이 상대적으로 높은 지식산업센터 같은 특화 상품들이 관심을 모을 수 있고 고급형 오피스텔도 분양 시장을 중심으로 관심을 모을 수 있습니다.]

질문3) 분양은 어떨까요? 지난해 분양가상한제 카드가 나온 뒤 '로또 청약' 광풍이 거센데 올해도 계속될까요?


기자) 네, 정부가 높은 신규 분양가가 전반적인 집값을 끌어올리고 있다는 판단으로, 분양가를 억누르면서 청약 시장의 인기가 달아올랐죠.

서울의 경우 주변 시세와 신규 분양가의 차이가 수억원씩 벌어지면서 '당첨만 되면 로또'라며 광풍이 일었습니다.

지난해 서울 인기 지역에서는 청약경쟁률이 세자릿수를 넘었고 청약 당첨가점도 치솟아 84점 만점에 서울은 60점, 강남은 70점이 넘어야 안정권에 들 수 있는 정도가 됐습니다.

올해도 이같은 분위기는 지속될 전망입니다.

올해는 특히 분양가상한제를 피하기 위한 대어급 재건축 재개발 물량이 4월 이전 분양시장으로 밀려나올 예정이어서 상반기 청약 광풍이 굉장할 것으로 점쳐지는데요.

건설부동산업계에 따르면 올해 32만여 가구가 신규 공급될 예정인데, 이 가운데 재건축ㆍ재개발 물량이 15만 가구를 넘어 전체의 47%를 차지할 것으로 보입니다.

[함영진 직방 빅데이터랩장 :12.16 대책으로 분양가상한제 적용지역이 확대되면서 해당지역은 분양가격 인하 효과가 종전보다 5~10% 정도 커지거든요. 내집마련의 기회가 열려있기 때문에 무주택자라면 기존 주택 시장보다는 분양시장의 선호가 훨씬 높아질 것.]

질문4) 종합해 보면, 올해 주택시장은 분양가가 저렴한 신규 분양이나 수익형 부동산 쪽이 좀 강세를 띌 것으로 보이네요?

기자) 네, 여기에 경매 시장도 주목받을 것으로 보입니다.

서울 주택 수요가 여전히 많은데 신규 청약 등 진입장벽이 높아지면서 경매로 눈을 돌리는 수요가 많아질 수 있고요.

또 지역별이나 유형별로 상황이 다르지만 침체가 길어지는 곳에서는 법원 경매로 밀려나는 주택 물량도 늘어날 수 있어섭니다.

참고로 수익형부동산에서 경매시장까지, 올해 부동산 시장 트렌드를 짚어보고 궁금증을 해결할 수 있는 'MTN 부동산설명회'가 다음달 26일 서울 논현동 건설회관에서 열릴 예정이어서요.

더 깊이있고 실속있는 전문가들의 시장 분석은 설명회를 통해 확인 할 수 있습니다.

앵커) 네, 최 기자 오늘 말씀 고맙습니다.


최보윤 머니투데이방송 MTN 기자

최보윤기자

boyun7448@naver.com

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