수도권 전셋값 상승행진 하는데…주임법, 시장 안정 가져올까

<사진=뉴스1>

아파트 전세가격이 1년 넘도록 상승행진을 이어가는 가운데, 임대차 계약 기간을 늘리고 계약금액 상승폭을 제한하는 주택임대차보호법 개정안이 지난 31일부터 시행됐다.

임대차 계약 기간이 최소 4년으로 보장되는 만큼 임차인의 거주 안정이 강화될 것으로 기대되지만 일각에서는 전·월세 주택 공급축소 등 부작용 우려도 있다.

한국감정원에 따르면 지난 7월27일까지 전국 아파트 전세가격은 2.53%, 수도권은 3.25% 상승했고, 세종시는 16.36%나 전셋값이 급등했다. 서울도 가격 상승폭은 1.80%로 비교적 낮지만 57주 연속 가격 상승세가 이어지고 있다.

이런 가운데 지난 31일 개정 주택임대차보호법이 시행되면서 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제 등이 신설됐다.

계약갱신청구권제는 지난 1989년에 임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후, 31년 만에 1회 이내의 계약갱신요구권을 통해 주택 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대한 것이다.

현행법에도 묵시적인 계약 갱신이 가능하지만, 명시적인 계약갱신청구권을 도입해 특정한 사유가 없는 한 임대인이 이를 거절하지 못하고 종전세입자와 재계약하도록 한 셈이다. 계약갱신청구에 따른 차임 등은 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한(지자체는 상한 안에서 각자 상황을 고려해 조례로 기준 설정)을 초과하지 않도록 했다.

국토부의 지난해 주거실태조사에 따르면 임차가구의 평균 거주기간은 3.2년이다. 임대료 인상률 상한과 임대계약 갱신권으로 인해 임차인의 거주기간이 길어지고 잦은 이사로 인한 부대비용 감소 등 세입자의 정주 안정성(거주권 보호)이 개선될 것으로 기대된다.

한편 임대차 실거래가 신고 의무화(거래 30일 이내 신고의무)도 조만간 국회 본회의에 상정될 예정이다.

주택 확정일자 부여와 임대인의 임대수익이 전면 양성화되면서 임대차 보증금 반환에 대한 세입자의 권리 보장과 임대소득과 관련한 과세도 투명·편리해 것으로 기대된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세가격의 변동성을 축소시킴으로써 높은 전세가율을 레버리지로 활용한 갭투자 관행에 제동을 걸 수 있다는 점은 긍정적"이라고 평가했다.

다만 관련 제도 도입에 따른 역기능도 주의할 필요가 있다는 것이 전문가들의 의견이다.

함영진 랩장은 "임대료 상한제와 임대차 계약갱신 청구권은 바로 시행되지만, 규제의 기준과 가이드가 될 임대차 실거래가 신고의무제는 내년 6월1일 도입되며 지자체별 상한요율 설정에 있어 혼선을 빚거나 임대인의 불만을 야기할 가능성이 있다"고 지적했다.

지난 5월 한국은행의 기준금리가 0.5%로 낮아지며 전세에서 월세(보증부 월세)로의 전환이 이어지고 있고, 7·10 대책에 따라 4년 단기임대와 아파트 8년 장기일반 매입임대 사업자 제도가 폐지되면서 자율성과 수익률이 악화될 우려로 주택임대사업의 축소가 전·월세 주택의 공급축소로 연결될 수 있다는 분석도 있다.

또 내년 아파트 입주물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부지역은 장기적으로 임대료가 다시 불안(신규 임대차 비소급 적용에 따른 4년 임대차기간 이후 계단식 임대료 급등)해지거나, 세입자를 가려 받는 '렌트 컨트롤' 또는 아예 빈집 등 공가로 비워 두는 현상이 나타날 수 있다.

한편 국토부는 바뀌는 전월세 시장과 관련한 Q&A를 홈페이지에 게재했다.