[뉴스후] 서울 재건축 동맥경화…공급 지연에 집값 재상승?

[앵커멘트]
요즘 서울 재건축 시장은 '올 것이 왔다'는 분위깁니다. 강남의 한 재건축 단지가 가구당 4억원의 재건축 부담금 통지서를 받았는데요. 이뿐 아니라 그동안 발표됐던 재건축 관련 규제들이 한꺼번에 작동하면서 재건축 사업에는 적신호가 켜졌습니다. 김현이 기자와 함께 최근 재건축 이슈들 짚어보겠습니다.

[기사내용]
Q. 김 기자, 최근에 재건축 투자가 어려워졌다고 하는데 부담금 얘기가 가장 뜨거운 것 같습니다. 강남 한 아파트 단지에서 가구당 4억원의 부담금이 통지됐다고요?

A. 그렇습니다. 서초구 반포주공 1단지 3주구의 이야기인데요. 지난주 서초구가 이 아파트 재건축 조합에 총 5,900억원이 넘는 재건축 부담금을 내야한다고 통보했습니다.

가구당 부담금을 따져보면 4억200만원 수준인데요. 지금까지 부과된 재건축 부담금 중 가장 높은 수준입니다.

재건축 초과이익 환수제는 조합원 1인당 평균 개발이익이 3,000만원을 넘으면, 초과이익의 최고 50%를 부담금으로 매겨서 환수하는 제도입니다.

재초환은 지난 2018년 1월부터 부활한 제도인데, 이 개발이익을 계산하는 데 있어서 미래 주택가격을 미리 추정하기 때문에 일부 조합에서 '미실현 이익에 대한 과세'라면서 위헌 소송을 냈거든요.

하지만 지난해 말 대법원에서 재초환이 합헌이라는 판결을 내리면서 이런 논란은 일단락이 됐습니다.

국토부에서는 올해부터 한남연립(17억원)·두산연립(4억원)을 시작으로 이 재초환 부담금 징수를 본격적으로 시행하겠다고 했고요.

국토부 시뮬레이션 결과로는 조합원 1인당 부담금이 7억원이 나오는 단지도 있었습니다.

다만 앞으로 재건축 완공 시점의 시세에 따라서 부담금은 달라질 수 있습니다.

그래서 개발이익이 클 것으로 예상되는 강남권 재건축 초기 단계 단지에선 이 재초환을 피하기 위해서 사업을 좀 미루려는 움직임도 나타나고 있습니다.


Q. 그렇겠네요. 이렇게 세금을 높게 매길수록 조합들은 사업 이익을 극대화하려고 할텐데, 분양가가 더욱 높아지는 것 아닌가요?

A. 그렇다고 해서 분양가를 마냥 올려받기는 어렵습니다. 현재 민간택지 분양가 상한제가 시행되고 있기 때문인데요.

조합들은 정부가 정한 표준건축비와 토지감정가, 일정 수준의 가산비를 더해서 적정 분양가를 정하게 되는 겁니다.

얼핏 들으면 '그럼 일반 분양자들은 부담이 적겠다'고 생각할 수 있지만, 문제는 사업 주체인 조합이 이런 상황을 두고만 보지 않는다는 겁니다.

실제로 현재 서울 강동구 둔촌주공 같은 경우에는 분양가 문제로 반년 가까이 분양이 지연되고 있습니다.

이 아파트는 분양가상한제 본격 시행 전에 HUG(주택도시보증공사)에서 3.3㎡당 3,000만원이 조금 안 되는 분양가를 받아서 분양할 수가 있었는데요, 조합 내에서 오히려 공시가격이 오르면서 분양가 상한제 하의 분양가가 더 높을 수 있다는 목소리가 나오면서 갈등이 심각해진 겁니다.

현재 조합은 분양가상한제를 적용해 3.3㎡당 3,500만원 수준을 받을 수 있겠다는 판단을 내린 것으로 알려진 상황입니다.

그런데 이렇게 조합들이 규제를 피하려 하다 보니 사업이 지연되고, 사업 지연은 도심 주택 공급 부족 문제로까지 이어질 수 있습니다.

서울의 경우에는 새롭게 주택을 지을 수 있는 택지가 굉장히 부족한 상태이고, 또 재건축이나 재개발을 통해서 공급되는 아파트가 인프라가 이미 좋은 곳에 있기 때문에 선호도가 높거든요.

둔촌주공만 해도 일반분양 물량이 4,800가구에 달합니다. 정부가 앞서 마련한 택지공급 방안 중 서울에서 가장 큰 곳이 1만가구 규모 태릉 골프장이었죠.

그렇기 때문에 재건축 규제가 정부의 공급확대 방안과 배치된다는 목소리도 나오는 겁니다.


Q. 그런데 실제로 주택 재건축은 더 어려워지고 있잖아요? 목동 같은 지역도 오래 전부터 재건축 얘기만 나오고 있는데요.

기자) 그렇습니다. 양천구 목동의 경우에는 지구단위계획을 세우는 것과 동시에 단지별로 재건축 안전진단을 신청해놓은 상태인데요.

가장 먼저 6단지가 정밀안전진단을 통과해서 일대 호가가 들썩였는데, 최근에 9단지가 2차 적정성 검사에서 재건축 불가 판정을 받았습니다.

이 목동 아파트들은 대부분 비슷한 시기에 지어졌기 때문에, 주민들로써는 실망감이 굉장히 높은 상태입니다.

실제 목소리 한 번 들어보시죠.

[목동 재건축 추진단체 관계자 :
절차를 좀 강화해놨잖아요 좀, 이번에 업체 컨트롤 위해서 처벌조항도 도정법에 개정되고. 실사 나오고 이런 내용들이 좀 더 강하게 보겠다는 거라서 긍정적으로 보여지진 않죠 사실. ]


Q. 정부가 민간 재건축을 규제하는 대신 공공재건축을 제안했잖아요? 이 사업은 반응이 지금까지 어떻습니까?

기자) 정부가 공공재건축으로 5만가구를 공급하겠다고 했지만, 아직까지 시범사업지 발굴에 애를 먹는 것으로 보입니다. 앞서 홍남기 부총리가 공공재건축은 여러 조합에서 컨설팅을 요청했다고 밝힌 바 있는데요.

기부채납으로 재건축 이익의 90%를 환수해 간다고 하고, 또 임대주택 비율도 높기 때문에 강남 등의 재건축 조합에서는 호응도가 낮은 것으로 분석이 됩니다.

이 부분은 전문가 견해 들어보시죠.

[권대중 명지대 부동산대학원 교수 : 이 10% 중에서도 세대당 3,000만원 넘는 경우 재건축 초과이익환수제로 또 환수할 가능성이 높습니다. 그러면 결국에 3종주거지역 서울지역 용적률 250%가 500% 되더라도 주민들에게 돌아가는 이익은 거의 없다고 봐야합니다.]

앵커) 네, 재건축 시장 정말 꽉 막혀있다고 봐도 과언이 아니네요. 김 기자 수고했습니다.


김현이 머니투데이방송 MTN 기자