등록임대주택, 등기에 명시해야…의무사항 어기면 '말소'

등록임대주택 사업자는 소유권등기에 임대의무기간 등을 부기등기로 명시해야 한다. 아울러 임대료 증액제한, 임대차계약 미신고 등 의무를 위반하면 지자체가 임대사업자 등록을 말소할 수 있게 된다.

국토교통부(장관 김현미)는 등록임대 임차인 보호 및 임대사업자 관리 강화 등을 골자로 하는 '민간임대주택에 관한 특별법'(6월9일, 8월18일 공포)이 1일 하위법령 개정안의 국무회의 의결을 거쳐, 오는 10일부터 시행될 예정이라고 밝혔다.

이번에 시행되는 내용은 등록임대 관리강화방안(2019년 1월9일), 주택시장 안정화 방안(2019년 12월16일) 및 주택시장 안정 보완대책(2020년 7월10일)의 후속 조치다.

등록임대주택 부기등기 의무화 실시와 함께, 사업자가 의무를 회피하거나 그 책임을 다하지 않는 경우 임차인 보호 및 사업자 제재를 위한 등록말소 권한 부여 등 지자체 관리권한도 강화된다.

이와 함께 임대사업자의 임대보증금 보증가입 시 필요한 주택가격 산정 관련 부담을 경감하기 위해 종전의 감정평가액뿐만 아니라 '공시가격(또는 기준시가)'도 활용할 수 있도록 개선된다.

세부내용으로는 우선 등록임대주택에 부기등기 의무가 도입된다. 예비임차인을 비롯해 누구나 해당 주택이 공적 의무(임대의무기간·임대료 증액제한 등)가 부여된 주택임을 알 수 있도록 임대사업자가 소유권등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수하여야 한다는 것을 부기등기해야 한다. 이를 통해 임차인의 알 권리를 강화하고 권리를 보호받을 수 있게 된다.

아울러 임대주택 권리관계에 대한 정보제공 의무도 강화된다.

임대보증금 미반환 사고의 근본적인 원인이 임대인-임차인 간 정보의 비대칭성에 있음을 감안헤, 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보제공의 의무를 추가하고, 이를 위반하는 경우 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 했다.

특히 다가구주택 등 동일 주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 경우 임차인이 선순위보증금을 확인하기가 곤란해 추후 보증금 회수가 어려울 수 있었던 문제점을 개선하기 위해 등록임대주택이 △단독 △다중주택 △다가구주택 유형인 경우 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약 시 예비임차인에게 제공하도록 제도가 개선된다.

임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있다.

이 외에도 임대보증금 보호의 실효성을 높이기 위해 '임대사업자가 임대보증금의 반환을 지연해 임차인 피해가 명백히 발생한 경우'에도 시장·군수·구청장은 직권으로 임대등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다.

임대등록이 말소되면 사업자가 그간 제공 받은 세제감면액도 환수 조치된다.

이 때 임차인 피해가 명백히 발생한 경우로는 △임차인이 제기한 보증금 반환청구 소송에서 승소판결이 확정됐거나 △주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립됐으나 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우로 구체화해 적용된다.

사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 지자체의 보고 요청에도 3회 이상 불응하거나 거짓으로 계약을 보고하는 경우에도 지자체장이 직권으로 등록을 말소할 수 있다.

아울러 이번 개정안을 통해 임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격 산정 방법으로 감정평가액 외에도 공시가격을 활용할 수 있게 된다.

공시가격과 기준시가의 현실화율을 고려해, 국토부장관이 정한 일정비율을 곱해 적용해야 한다.

이 밖에도 임대사업자 등록말소 요건이 기존 등록 후 1개월 이내 무제한 허용에서, 등록 후 3개월로 연장된다. 단, 등록 이후 체결한 계약이 있는 경우 임차인의 신뢰보호를 위해 등록말소 신청 시 임차인 동의를 받도록 했다.

임대의무기간 중 불가피한 상황 변경 등으로 등록임대사업 유지가 곤란한 경우, 기존 세금 감면분의 추징 없이 말소 가능한 사유를 구체화했다.

세부 사유는 △재개발·재건축 등 사유로 인해 민간임대주택인 건축물이 철거돼 기존 등록된 임대주택이 물리적으로 존재하지 않는 경우 △임대사업자의 상속인이 임대사업자의 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유에 해당해 기존의 임대사업자 자격을 유지할 수 없는 경우 등이다.

또 장기일반민간임대에서 공공지원민간임대로 변경할 때 장기일반의 기존 임대의무기간은 산입하지 않고, 변경신고 수리일부터 의무기간을 산입하게 된다.

한편 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'의 후속조치로 새로운 공공지원임대주택 유형을 추가한다. 도심 내 상가·오피스 등을 주거용도로 전환해 공적 임대주택으로 활용하기 위해 '주택건설기준 등에 관한 규정'에 따른 특례 또는 주차장 설치 기준 완화를 적용받아 임대주택을 공급하는 경우를 공공지원 민간임대주택의 유형으로 등록했다.

국토부는 "이번 민간임대주택에 관한 특별법령 시행을 통해 등록임대거주 임차인의 주거안정 및 권리보호 제고, 부실사업자 퇴출 및 임대등록제도의 내실화에 기여할 것으로 예상된다"고 밝혔다.

아울러 올해 최초로 추진하는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검의 적극 추진과 함께 임차인 보호를 위한 다양한 제도개선사항도 지속 발굴해 나갈 방침이다.