공공재개발 성공 가늠자 '흑석2구역' 탄력…용적률·분양가 시장 만족시킬까?

서울주택도시공사(SH)가 최근 공공재개발 1차 시범사업 후보지로 선정된 서울 동작구 흑석 2구역에 대해 기존보다 분양가와 용적률을 상향한 조건을 제시한 것으로 알려졌다. 사업성 부족으로 삐걱대던 흑석2구역의 공공재개발 사업에 속도가 붙을 수 있을지 주목된다.

23일 SH공사 등에 따르면 최근 SH공사는 흑석2구역의 준주거지역 용적률을 최대 600%(법적 상한의 120% 이하)까지 올리고 분양가도 주택도시보증공사(HUG) 기준에 맞춰 최대 주변 시세의 90% 수준까지 상향하는 것을 검토하고 이를 재개발추진위원회와 협의 중인 것으로 알려졌다.

SH 관계자는 "용적률은 서울시도시계획위원회 심의를 통해 결정하는 부분이다 보니 결국 정부와 서울시의 의지가 중요하다"며 "흑석2구역 주민들을 설득할 수 있을만한 수준의 제안에 대한 검토가 끝난 상황"이라고 말했다.

앞서 올 1월 정부는 흑석2구역에 분양가 상한제를 적용한 수준의 3.3㎡ 당 3200만원의 분양가, 법적상한 500% 보다 낮은 487%의 용적률을 제시한 바 있다. 층수 역시 추진위가 기대한 최대 50층이 아닌 40층으로 통보했다. 이에 대해 추진위는 인센티브가 약하다며 사업 포기를 선언할 정도로 반대가 심했다.

하지만 정부가 기존 제안보다 좀 더 나은 조건을 제시할 것으로 예상되면서, 추진위도 긍정적으로 검토하는 분위기로 바뀌었다. 추진위 측에서는 시세의 90%수준까지 분양가를 높일 수 있다면 3.3㎡당 5,000만원대 분양가도 가능할 것으로 보고 있다.

정부가 이렇게 적극적으로 인센티브 확대에 나선 것은 흑석2구역의 공공재개발 사업 성공 여부가 공공재개발 사업의 향방을 가를 중요한 지역이라는 판단 때문인 것으로 풀이된다.

약 1310가구가 공급될 예정인 흑석 2구역은 양평13, 용두1-6, 봉천13, 신설1, 양평14, 신문로2-12, 강북 5 등을 포함한 후보지 8곳 중 규모가 가장 크다. 한강변에 위치한 알짜 지역으로 나름의 상징성도 있다.

이처럼 정부가 당근책을 내놨지만 일반 재개발이냐, 공공 재개발이냐를 놓고 조합원들의 의견을 조율하는 것이 관건으로 떠올랐다.

8곳 후보지는 향후 주민동의를 거쳐 LH·SH가 공공시행자로 참여하게 된다. LH·SH가 공공시행자로 지정되면 공공재개발 특례가 적용돼 정비계획 수립 단계를 거친다. 공공시행자 지정을 위해서는 주민 3분의 2 이상 동의를 받아야 하며, 공공과 조합이 공동시행자로 지정되면 절반의 동의가 필요하다.

흑석2구역 한 주민은 "일단 다음달 초에 있을 SH의 주민설명회를 지켜보자는 분위기"라며 "각종 혜택이 부여된다고 생색은 다 내놓고, 조합원들의 이익을 보장해주지 못하면 자칫 일반재개발로 갈지도 모른다"고 말했다.